2024上半年，房地產(chǎn)“救市”政策頻發(fā)，但開發(fā)商的生存處境未現(xiàn)根本改觀，銷售下滑、投資收縮、融資減少仍是企業(yè)主基調(diào)。

對外投資行為最能折射房企資金實力、以及對后市的態(tài)度。從克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)看，今年前6個月，百強房企拿地金額總量為4204億元，同比下降40%，降幅創(chuàng)2023年以來新高。

雖然總額超過四千億，但相較往年仍在下滑，頭部企業(yè)的拿地力度也在收縮。其中，拿地金額超過100億元的房企只有12家，較去年同期減少3家；超過200億元的企業(yè)有5家，較去年減少4家。百強房企中，拿地的只占到三成，仍有七成百強房企未拿地。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪告訴第一財經(jīng)，從供需層面看，如果房企拿地力度持續(xù)萎縮，未來新供應(yīng)及上市樓盤規(guī)?；?qū)⒂兴鶞p少。目前房地產(chǎn)市場處于供大于求的局面，收縮新供應(yīng)也有助于推動市場回到新的平衡狀態(tài)，以及邁入更高質(zhì)量的發(fā)展階段。

部分頭部房企拿地大降

房企收縮投資并非最新動作，自2021年開始，土地市場便開始遭遇沖擊，供需規(guī)模、土地收金連年下滑。2024上半年，土地市場供需兩弱特征延續(xù)，整體偏冷與局部火熱并存。

從市場整體情況看，今年上半年，多地供地規(guī)模下滑，需求端也在持續(xù)縮水。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024上半年，全國土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為15089萬平方米，同比下跌40.7%；成交規(guī)劃建筑面積11511.1萬平方米，同比下跌36.8%；成交樓面價為4893元/平方米，同比下跌17.1%，較2023下半年小幅上漲6.7%。

在市場充滿不確定性的當(dāng)下，房企投資偏愛核心一二線城市。從土地出讓金看，上半年北京以783.7億元位居全國首位，占比近14%；杭州以660.8億元位居土地出讓金第二；上海位居第三，上半年土地出讓金達441億元；西安、成都、南京等也是房企拿地大城。

被房企鐘愛的一二線城市，地價也較為堅挺。其中，一線城市在高價地頻頻涌現(xiàn)之下，成交樓面價環(huán)比漲超15%，同比增長7.7%；二線城市也有上行跡象，成交樓面價較去年下半年小幅增長5.4%；三四線成交樓面價同環(huán)比均下跌約20%。

不過，并非所有房企都能到核心城市拿地，一方面優(yōu)質(zhì)土地資源有限，另一方面也考驗企業(yè)資金實力。

上半年，絕大多數(shù)的房企，投資意愿及動作都在減弱。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上半年已拿地的百強房企中，有70%企業(yè)投資額較去年同期下滑，即便是央國企在2024年投資節(jié)奏也大幅放緩。

其中，超過三成企業(yè)同比降幅超過50%，萬科、遠洋跌幅超過90%，保利發(fā)展、中海等同比降幅超70%；濱江、越秀等拿地金額雖然在行業(yè)靠前，但依舊同比跌44%和45%；僅建發(fā)、中國鐵建、龍湖等跌幅小于15%。在供地節(jié)奏放緩、缺少優(yōu)質(zhì)地塊加持下，企業(yè)投拓意愿并不高。

頭部房企的投資動作可謂“風(fēng)向標”，從實際情況看，當(dāng)下房企對后市的態(tài)度仍然保守。

上半年，全口徑銷售金額前十的房企，拿地金額無一例外出現(xiàn)下降。銷售頭部的保利發(fā)展，半年拿地金額剛過百億，約為115.8億元，同比下降70%；中海地產(chǎn)拿地金額111.5億元，同比下降73%；萬科地產(chǎn)拿地金額僅28.6億元，同比下降94%，在十強房企中投資力度最弱。

有企業(yè)選擇節(jié)衣縮食“越冬”，也有企業(yè)想趁市場盤整“抄底”?？硕鸨硎?，上半年，仍有30%百強房企拿地金額同比上漲，比如中建壹品、聯(lián)發(fā)、國貿(mào)等央國企，且拿地主要集中在一二線城市。

其中，上半年拿地金額超過100億元的房企有12家，較去年同期減少3家。拿地金額超過200億元的企業(yè)有5家，較去年減少4家，分別為建發(fā)房產(chǎn)、中建壹品、華潤置地、濱江集團和綠城集團。

建發(fā)房產(chǎn)以321.8億元拿地金額，排在上年房企投資首位；位于其后的為近期的地產(chǎn)“黑馬”中建壹品，期內(nèi)拿地金額239.4億元；華潤置地拿地金額238.8億元，濱江集團拿地金額222.7億元，綠城中國拿地金額207億元；此外，中國鐵建拿地也較為生猛，半年斥資133.9億元。

投資收縮影響未來供應(yīng)

土地是房企未來銷售的“糧倉”，如今企業(yè)納儲力度的大小，勢必會影響未來的銷售格局。當(dāng)下，央國企以及各地城投企業(yè)，扮演了土拍市場的主力角色，民營企業(yè)在行業(yè)的存在感較往年大降。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，上半年國央企權(quán)益拿地金額占比40%，代表企業(yè)有建發(fā)、華潤、中海以及中建系等。地方城投權(quán)益拿地金額占比由上年的44%降至42%，但整體仍處于領(lǐng)先地位，比如石家莊城發(fā)投、泉州城建、錢江新城等；民營房企占比仍然最小，不過由2023年16%升至18%。

“當(dāng)前房企拿地格局基本定型。在行業(yè)整體資金流動性不足下，民營房企承壓更大，預(yù)計下半年國央企和地方城投仍為兩大拿地主力，民營房企仍然謹慎入場。”上述機構(gòu)表示。

另一方面，房企投資力度整體收縮，也將影響未來樓市的新增供應(yīng)。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財經(jīng)，房地產(chǎn)投資、拿地大幅下降，并且降幅在持續(xù)擴大，將影響未來的市場供應(yīng)。1～5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%，并且近幾個月降幅在持續(xù)擴大。房地產(chǎn)投資、拿地規(guī)模持續(xù)下降，新增供應(yīng)明顯萎縮，將影響未來供應(yīng)能力。

“當(dāng)房地產(chǎn)投資、房企拿地規(guī)模明顯下降時，商品房需求也在大幅下降，供給與需求同時均明顯下降，將推動市場形成新的平衡。”劉水同時表示。

關(guān)榮雪也認為，如果房企拿地力度持續(xù)萎縮，未來新供應(yīng)及上市樓盤規(guī)?；?qū)⒂兴鶞p少，但并不意味著房地產(chǎn)市場或者房企的發(fā)展空間受限，存量房運營、城市更新以及三大工程建設(shè)等均是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。此外，目前房地產(chǎn)市場處于供大于求的局面，收縮新供應(yīng)也有助于推動市場回到新的平衡狀態(tài)，以及邁入更高質(zhì)量的發(fā)展階段。

值得注意的是，自6月份以來，房地產(chǎn)政策環(huán)境發(fā)生明顯變化，大力度的支持政策接連出臺，土拍市場也出現(xiàn)一系列活躍信號，比如高價地、甚至“地王”的涌出。

克而瑞表示，6月以來，土地市場點狀回暖。比如南京，樓板價TOP2紀錄在6月19日被刷新，同時三宗低密宅地整體15%的溢價率，打破了當(dāng)?shù)亟衲暌詠砩嬲?ldquo;零溢價”的情況；青島也誕生了新的單價地王；月末杭州主城區(qū)兩宗核心土地出讓，最高溢價率達到34%，熱度達上半年峰值。

在南京、合肥等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊帶動下，房企拿地積極性也有所修復(fù)。6月典型房企拿地金額止跌回升，克而瑞重點監(jiān)測30家房企單月投資金額288億元，環(huán)比上升101%，但同比依舊下跌75%。

克而瑞認為，“517新政”以來，土地供應(yīng)端明顯加強了低密優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，接下來，南京、天津、蘇州、長沙、合肥等多個城市仍會有低密宅地出讓，土拍市場熱度有望出現(xiàn)點狀回升，并修復(fù)核心板塊發(fā)展預(yù)期，上半年拿地較少的部分央國企，拿地積極性或?qū)⒂兴迯?fù)。

諸葛找房認為，結(jié)合以往全年土地市場供需量“前低后高”特征，預(yù)計下半年土地市場供應(yīng)節(jié)奏將會有明顯加快，成交規(guī)模也隨之上升，但全年供需規(guī)模不及去年，整體熱度以“穩(wěn)”為主。對于房企來說，核心一二線城市仍有“地王”涌現(xiàn)，核心地塊更能刺激房企競爭。