“拿地金額213億”“全口徑新增貨值470億”，今年前五月，占據(jù)百強房企拿地榜首的，不是那幾家傳統(tǒng)龍頭房企，而是做建筑工程出身的中建壹品。

過往幾年，中建壹品背靠中建三局，從地產(chǎn)百強開外一路躍升，尤其是在北京等一線城市，已成為市場上難以忽視的一家公司。而中建壹品所屬的整個“中建系”，也在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上持續(xù)發(fā)力，這家建筑工程領(lǐng)域的“行業(yè)一哥”，大有向“房開老大”進軍的苗頭。

建筑商做房開業(yè)務(wù)，有哪些優(yōu)劣之處？能走出和傳統(tǒng)房企不同的路嗎？

“衡量一家房企，不能只看現(xiàn)階段或眼下半年誰拿地多、誰銷售快，關(guān)鍵是能否實現(xiàn)持續(xù)性增長。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認為，短期增長靠加杠桿就可以做到，企業(yè)長期馬拉松跑得如何，還要看其如何化解背后風(fēng)險、投資策略和城市布局、能否適應(yīng)市場深度調(diào)整等。

一線城市頻頻“刷臉”

今年來，在一線城市房地產(chǎn)市場，一家非傳統(tǒng)房企頻頻“出圈”。

在上海，不久前中建壹品宣布，通過收購間接獲得上海楊浦濱江定海街道154街坊地塊，代價約37.5億元。該地塊位于楊浦濱江東外灘，緊鄰黃浦江，據(jù)保守估計可售貨值接近60億元。

在北京，今年2月，中建壹品拿下北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊，金額達48.76億元。“中建壹品近年在北京頻頻拿地，2021年～2023年在北京共獲7宗地塊，總建筑規(guī)模近80萬方，主要在海淀和大興進行區(qū)域深耕。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者。

于深圳的動作同樣不小，同在2月份，中建壹品與湖北文旅園區(qū)建發(fā)，以51.79億元聯(lián)合競得深圳2024年首拍地塊，成為近年來龍華土拍中面積最大、價格也是最高的地塊。

在當(dāng)下房地產(chǎn)行情下，能有如此投資力度的房企已屈指可數(shù)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前五月，百強房企拿地總金額3146億元，同比下降26.7%，中建壹品卻一路加碼投資，沖到了拿地榜首位。

據(jù)前5月房企權(quán)益拿地金額榜，中建壹品以213億元位于首位，排在其后的為建發(fā)房產(chǎn)、綠城中國、濱江集團和華潤置地。從新增貨值看，中建壹品同樣占據(jù)首位，前五月全口徑新增貨值470億元，建發(fā)房產(chǎn)、華潤置地、濱江集團、綠城中國分別為447億元、443億元、363億元、283億元。

在京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市群，中建壹品均沖到榜單中。前五月京津冀拿地金額榜中，中建壹品以71億元位于業(yè)內(nèi)第三；長三角拿地金額榜中，中建壹品以47億元位于第六；粵港澳大灣區(qū)拿地榜中，中建壹品以95億元位于拿地金額第一位。

過往數(shù)年，房地產(chǎn)行業(yè)各類榜單中，奪冠的要么是大型民企、要么是傳統(tǒng)央國企，鮮少見建筑類公司。隨著房地產(chǎn)深度洗牌，中建壹品這類公司，正試圖趁行業(yè)盤整“彎道超車”。

據(jù)中建壹品官網(wǎng)，該公司是中建三局有限公司旗下專業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)運營平臺，隸屬于世界500強央企上市公司中國建筑。截至目前，中建壹品已開發(fā)及在投項目58個，累計完成投資額約1514億元。該公司的目標(biāo)，是成為“全國一流現(xiàn)代化房企”。

這家建筑基因出身的公司，為何向“房開”大力進軍？

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉告訴記者，建筑公司做房開有兩大驅(qū)動力，首先作為傳統(tǒng)“乙方”，中建各局此前幫開發(fā)商做建筑工程，隨著房企批量出清，乙方業(yè)務(wù)也會大幅萎縮。在這種情況下，從乙方轉(zhuǎn)向正式房開，自己拿地開發(fā)、直接建設(shè)，可彌補房企出險帶來的業(yè)務(wù)縮量問題。

另一方面，“中建系”各局院公司也有業(yè)績增長訴求，現(xiàn)階段“中建系”內(nèi)部同業(yè)競爭同樣比較激烈，在這種情況下，各公司也在利用房地產(chǎn)整合的時機，加快地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，做大企業(yè)規(guī)模。未來在解決央企同業(yè)競爭問題時，大概率是“大魚吃小魚”，小公司有被合并的風(fēng)險。

現(xiàn)階段，中國建筑旗下八大工程局，總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)最高的為中建八局，分別為3269億元、852億元；中建三局規(guī)模其次，總資產(chǎn)及凈資產(chǎn)分別為3209億元、790億元，今年其地產(chǎn)投資動作則較八局更活躍。

劉水也表示，中建系內(nèi)部同樣有考核激勵，細化了人員任職資格、晉升規(guī)則、降級要求，加強了對營收、利潤等經(jīng)營指標(biāo)考核。同時，中建系公司多次實行股權(quán)激勵計劃，激發(fā)核心骨干團隊的積極性，提高公司經(jīng)營活力，還在一些公司推行職業(yè)經(jīng)理人制度，增強了公司改革發(fā)展動能。

“中建系”能否坐穩(wěn)龍頭？

在中國建筑內(nèi)部，正在發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不止中建壹品。

目前，除去傳統(tǒng)龍頭房企中海地產(chǎn)，中國建筑旗下各局院地產(chǎn)業(yè)務(wù)被統(tǒng)稱為“中建地產(chǎn)”，中建智地（中建一局）、中建玖合（中建二局）、中建壹品（中建三局）、中建東孚（中建八局）......各大工程局均獨自發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“中建八子”在業(yè)內(nèi)知名度漸高。

數(shù)據(jù)顯示，2020～2022年，中建地產(chǎn)分別實現(xiàn)銷售金額1327億元、1238億元、1472億元，除2021年短暫下滑，其余兩年均保持增長。過去的2023年，中建地產(chǎn)合約銷售額1844億元，同比繼續(xù)增長。

劉水表示，根據(jù)中指研究院2023年房企銷售業(yè)績排行榜，中建東孚、中建壹品銷售金額超過500億元，中建智地接近300億，中建東孚、中建壹品、中建智地、中建玖合、中建信和銷售額均在TOP100內(nèi)。

如果算上中海地產(chǎn)，中國建筑2023全年整體實現(xiàn)了4514億元的銷售規(guī)模，同年老牌房企保利發(fā)展銷售簽約額4222億元。僅從合計銷售口徑看，這家“建筑一哥”大有沖擊行業(yè)頭部的態(tài)勢。

今年前五月，中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額1017億元，位于行業(yè)第二，比保利發(fā)展的1313億少296億元；同期中建壹品實現(xiàn)銷售金額180億元，已躋身行業(yè)第20位，中建東孚以129.6億元位于行業(yè)第27位。

那么，身為傳統(tǒng)建筑商，“中建系”發(fā)展房開業(yè)務(wù)，較同業(yè)有何優(yōu)劣之處？

在張宏偉看來，建筑商做房開業(yè)務(wù)，有兩大優(yōu)勢。首先，因其本身是建筑工程出身，在建筑成本控制上有一定優(yōu)勢。其次，當(dāng)下大量房企融資渠道受阻，甚至有些央企資金面也比較緊張，而中建地產(chǎn)有央企資質(zhì)背書，整體融資渠道相對暢通，可憑借資金優(yōu)勢布局地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

劉水還表示，中建系房地產(chǎn)公司具有投資、設(shè)計、建造、運營全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，中建系下有7 家具有甲級設(shè)計資質(zhì)的大型勘察設(shè)計企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋建筑設(shè)計、城市規(guī)劃、工程勘察等諸多領(lǐng)域。此外，央企品牌能夠在區(qū)域做深做透，形成品牌效益，助力項目形成熱銷效應(yīng)。

但在經(jīng)營方面，建筑類公司同樣存在挑戰(zhàn)。張宏偉認為，過往民營房企經(jīng)營效率普遍較高，從投資到拿地、基本半年就開盤，央國企整體經(jīng)營效率要弱一點。從開發(fā)能力看，民營房企相對更專業(yè)，央企更大的優(yōu)勢是有投融資背書，但企業(yè)發(fā)展不能只看融資問題，還要看城市布局等情況。

“中建壹品之所以能保持較大拿地量，很大程度上跟其城市布局和投資策略有關(guān)系，原有的布局路徑比較好，銷售能夠提供業(yè)績支撐，再去加財務(wù)和投資杠桿，才不會有太大問題。”他認為。

目前，很多央國企拿地力度較大、銷售規(guī)模也比較可觀，但從發(fā)展模式上看，更多還是靠加杠桿驅(qū)動擴張。在張宏偉看來，這跟過去十年甚至二十年間，大多數(shù)房企的增長路徑?jīng)]有任何區(qū)別；加財務(wù)杠桿后，企業(yè)銷量能否保證、業(yè)績能否兌現(xiàn)，這是房企經(jīng)營面臨的最大不確定性。

克而瑞也表示，相對傳統(tǒng)房企來講，建筑企業(yè)缺乏更精細化的開發(fā)項目操盤經(jīng)驗，資金周轉(zhuǎn)效率較弱，核心業(yè)務(wù)的應(yīng)收賬款規(guī)模較高，且有轉(zhuǎn)化為壞賬損失風(fēng)險。此外，隨著央企加速進行房地產(chǎn)資產(chǎn)清退，建筑央國企由于具備地方政府平臺屬性，未來的定位更多還是承接地方政府相關(guān)業(yè)務(wù)。

“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別高增長以及粗放時代，越來越依賴開發(fā)商的內(nèi)力出業(yè)績，這是中長期最嚴(yán)峻的考驗。”克而瑞稱，建工集團轉(zhuǎn)型開發(fā)商同樣要謹慎投資，避免“顧此失彼”或“兩頭落空”。