近日，素有“東南山水甲天下”之稱的溫州，賣出了三塊地。

公開信息顯示，7月26日，溫州成交三宗涉宅用地，其中龍港商住地塊，由龍港市城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司底價(jià)競(jìng)得；蒼南縣兩宗地塊競(jìng)價(jià)激烈，最終由蒼南縣城市投資集團(tuán)競(jìng)得。三宗地均由當(dāng)?shù)爻峭赌孟?，引發(fā)市場(chǎng)一陣關(guān)注。

實(shí)際上，近兩年來，像溫州這樣由城投“托底”土拍的情況并不少見，且城投整體的投資規(guī)模，比想象中還要大。

克而瑞近日研報(bào)表示，過去三年房地產(chǎn)調(diào)整期，房企在投資上呈現(xiàn)兩個(gè)特征：第一，民企大量退出，央國企獨(dú)占鰲頭；第二，城投大面積托底土地市場(chǎng)，但“開發(fā)能力”是硬傷。

這一轉(zhuǎn)變力度有多大？數(shù)據(jù)顯示，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投資金額（全口徑）保持在2萬億元以上，占百強(qiáng)比重60%以上；2022年、2023年呈現(xiàn)斷崖式下跌，拿地金額占比下降近40個(gè)百分點(diǎn)，拿地金額較2020年高峰下降近九成。

民企投資不振有客觀及主觀因素，一方面市場(chǎng)銷售疲弱導(dǎo)致銷售回款困難，另一方面三道紅線之下，民企不斷追求加杠桿帶來的經(jīng)營危機(jī)、現(xiàn)金流危機(jī)集中爆發(fā)。

市場(chǎng)洗牌之際，央國企沒有懸念地“扛起投資大旗”，在近三年新增拿地金額TOP100中，央國企2022年、2023年的投資金額占比超過60%，較2020年增長了近28個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，各地城投公司成為一股不可忽視的力量，頻頻“掃貨”土拍市場(chǎng)。

克而瑞表示，從2021年至2024年5月，30個(gè)重點(diǎn)一二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競(jìng)得（含合作拿地），拿地金額占比也高達(dá)33%。從幅數(shù)或金額角度看，城投公司均是占比最高的類型，也是市場(chǎng)下行階段維穩(wěn)土地市場(chǎng)的重要支撐。

值得注意的是，與轟轟烈烈的拿地動(dòng)作相比，城投平臺(tái)后續(xù)的開發(fā)節(jié)奏十分緩慢。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年至今，城投拿地項(xiàng)目中全部開工的地塊僅20%，加上部分開工地塊，總體開工率22%。即便是時(shí)間較早的2021年、2022年，城投拿地開工率也僅30%、27%，而同期央企開工率平均在75%以上，地方國企高達(dá)85%，民企也有近五成開工率。

“過去三年受各種因素的影響，城投幾乎拿了核心城市近半數(shù)土地，而開工、開發(fā)的寥寥無幾，尋找代建開發(fā)的同樣較少。”克而瑞稱，城投拿地未開工面積近3.3億平方米，樂觀測(cè)算未來開工的占比僅15%，原因是其運(yùn)營專業(yè)度不及規(guī)模國央企和高周轉(zhuǎn)民企。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示，這兩年土拍市場(chǎng)一直是城投“托底”狀態(tài)，某種程度上也是地方政府穩(wěn)定土地市場(chǎng)的策略，所以會(huì)出現(xiàn)只考慮前期土地交易、后續(xù)開發(fā)跟不上的情況；此外，近兩年市場(chǎng)去庫存壓力較大，前期所拿土地開發(fā)優(yōu)勢(shì)減弱，會(huì)出現(xiàn)閑置、開工不到位的情況。“不少城投企業(yè)前期交易積極，但現(xiàn)在開發(fā)停滯，其實(shí)這也是一種潛在的風(fēng)險(xiǎn)。”

2024年以來，城投兇猛的拿地勢(shì)頭有所放緩，有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)稱其“托底能力下滑”。

華泰證券表示，2024年1～5月，中指口徑全國土地出讓金 7513 億元，同比下降37%，廣東、安徽、寧夏、貴州等區(qū)域下滑幅度較大。城投拿地方面，前五月城投拿地金額1784億元，同比下行16%，拿地放緩或主要因?yàn)槠脚_(tái)現(xiàn)金流壓力增大，托底能力下滑。

華泰證券續(xù)稱，城投債務(wù)本金多以“借新還舊”方式滾續(xù)，但債務(wù)利息部分則需償付。2023年，全國城投付息支出3.43萬億元，而2023年全國政府性基金收入為6.62萬億元。由于政府性基金收入存在城投托底拿地部分，且仍需扣除征地、拆遷、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，預(yù)計(jì)仍有償付缺口。

此外，目前地方政府面臨的“政策性”任務(wù)并不少，比如收儲(chǔ)新房、二手房轉(zhuǎn)為保障房等，這同樣需要協(xié)調(diào)資金問題，城投平臺(tái)還能否繼續(xù)“托底”存在不確定性。

后市走向仍待觀察，但城投現(xiàn)存土儲(chǔ)如何消化，是近在眼前的問題。

“城投拿地后的出路，無外乎合作開發(fā)、代建開發(fā)、或再次轉(zhuǎn)讓土地三種。”克而瑞表示，因央國企多選擇獨(dú)自在核心城市投資優(yōu)質(zhì)地塊，或早在拿地之初就與城投達(dá)成合作協(xié)議，城投與其合作開發(fā)的可能性，會(huì)隨著土地開工時(shí)間的延后而越來越小。

尋找代建企業(yè)開發(fā)，則成為城投拿地后的“中上策”，理論上未來代建空間巨大。

克而瑞通過對(duì)29個(gè)重點(diǎn)城市、近萬在售商品住宅項(xiàng)目梳理后發(fā)現(xiàn)，目前核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，在近1萬個(gè)在售項(xiàng)目中，代建比例（按項(xiàng)目個(gè)數(shù)）僅有1.67%，與發(fā)達(dá)國家較高的代建滲透率相比，未來還大有可提升空間。

城投拿地的代建比例同樣不高，一方面城投自身開發(fā)意愿不足，與其自身債務(wù)壓力也有關(guān)系，另一方面市場(chǎng)下行，即便是優(yōu)秀的代建企業(yè)操盤，銷售不可控風(fēng)險(xiǎn)仍大。此外，城投的開發(fā)理念以利潤為主，“少賺不虧”的底線思維下，項(xiàng)目進(jìn)度會(huì)較為滯后。

雖然代建整體占比較低，但近年來該市場(chǎng)仍在逐步發(fā)展。2020年、2021年，克而瑞29個(gè)樣本城市開盤的項(xiàng)目中，代建占比不足0.7%，但2023年比例達(dá)到4.65%，2024年進(jìn)一步增長至6.28%。

“商品住宅項(xiàng)目的代建中，城投公司在集中供地托底拿地的項(xiàng)目是主要來源，由于城投公司自身在開發(fā)運(yùn)營、成本控制等方面能力不如專業(yè)的開發(fā)商，因此在城投托底拿地后，由專業(yè)開發(fā)商進(jìn)行全過程代建代銷服務(wù)，可實(shí)現(xiàn)雙贏。”克而瑞稱。