深圳今年第一個(gè)“日光盤”誕生，這個(gè)名為“海德園”的高端住宅小區(qū)，入門級(jí)房源均在1000萬元以上，四年來四次開盤，均收獲了當(dāng)日告罄的成績(jī)。與該盤熱銷相對(duì)應(yīng)的是，深圳今年以來的一二手房?jī)r(jià)持續(xù)走低，即便6月成交放量仍是“以價(jià)換量”行情。

7月21日，位于福田區(qū)安托山片區(qū)的“海德園”正式開盤選房，380批客戶選116套住宅，相當(dāng)于三個(gè)人搶一套房。據(jù)了解，開盤當(dāng)天，推售的116套房源均被選走。

海德園本次推售的房源單套住宅建筑面積約87～450平方米，備案均價(jià)約12.85萬/平方米，毛坯交付。按照均價(jià)計(jì)算，本次房源的價(jià)格門檻為1117萬元/套。

回望海德園的歷史，這已經(jīng)是該樓盤第四次開盤，此前的2021年11月、2022年5月，2023年6月，海德園分三次開盤，分別推出181套、239套、237套住宅，單套總價(jià)都在1000萬元以上，三次均在開盤當(dāng)日告罄。在深圳連續(xù)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，該盤略顯獨(dú)特。究其原因，業(yè)內(nèi)歸結(jié)為頂級(jí)學(xué)位，以及由此帶來的銷售價(jià)格與二手價(jià)之間的”倒掛“。

海德園緊鄰地鐵2號(hào)線、7號(hào)線的交匯站“安托山站”，與紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)僅一路之隔，按照當(dāng)前福田區(qū)的學(xué)區(qū)劃分，初中學(xué)區(qū)劃入深圳高級(jí)中學(xué)南學(xué)區(qū)范圍內(nèi)（最終學(xué)區(qū)劃分以入學(xué)當(dāng)年教育局公示為準(zhǔn)），而與紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)同屬于一個(gè)教育集團(tuán)內(nèi)的紅嶺中學(xué)，以及深圳高級(jí)中學(xué)均是深圳八大名校之一。

另外，海德園所在的安托山片區(qū)屬于深圳比較成熟的高端住宅片區(qū)，也緊鄰深圳另一高端住宅片區(qū)香蜜湖片區(qū)，周邊已運(yùn)營(yíng)成熟的商業(yè)包括萬科里、印力中心，而海德園也自帶7500平方米的商業(yè)。

價(jià)格方面，房產(chǎn)中介平臺(tái)顯示，目前與海德園僅一路之隔的萬科瑧山府，2018年左右建成，二手房掛牌房源僅5套，掛牌均價(jià)為20.2萬元/平方米，成交均價(jià)為19.9萬元/平方米；安托山片區(qū)內(nèi)樓齡稍長(zhǎng)的錦廬花園和天健公館，二手房掛牌均價(jià)在17萬元/平方米左右，雅福居掛牌均價(jià)為15萬元/平方米，均比海德園不到13萬元/平方米的價(jià)格高。

在安托山片區(qū)的房產(chǎn)中介看來，海德園是該片區(qū)內(nèi)樓齡最小的樓盤，今后在二手房市場(chǎng)上的價(jià)格比肩20萬元/平方米的萬科臻山府，二手房?jī)r(jià)格比一手房高7萬元/平方米左右，若以本次推售的最小面積戶型計(jì)算，買到就能浮盈600萬元/左右。

在業(yè)內(nèi)人士看來，放到當(dāng)下的深圳樓市，海德園仍然只是特殊個(gè)案。但值得關(guān)注的是，該項(xiàng)目所處的豪宅區(qū)域內(nèi)的其他樓盤也維持了價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定。比如與海德園比肩的萬科臻山府小區(qū)，二手房均價(jià)自2023年以來都在21萬元/平方米以上，并未跟隨大勢(shì)下跌。

樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳二手房過戶共21394套，同比2023年上半年上漲32%，成交套數(shù)均高于2022年上半年和2023年上半年，獲得了相對(duì)較好的成績(jī)，不過仍然處于歷史較低水平。同時(shí)，深圳新房售出12135套住宅，環(huán)比2023年下半年減少了21%，同比2023年上半年減少了25%。截至2024年6月，深圳新房住宅的去化周期為24.8個(gè)月，去化周期已連續(xù)9個(gè)月高于18個(gè)月。

從成交價(jià)格來看，無論是深圳的新房，還是二手房，均處于“以價(jià)換量”的狀態(tài)，樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年6月深圳新房成交均價(jià)為5.36萬元/平方米，環(huán)比下跌3%，相比今年1月下跌7%。今年6月深圳全市二手住宅成交均價(jià)為6.05萬元/平方米，環(huán)比5月下跌4%，同比2023年6月下跌15%；今年6月深圳二手房業(yè)主掛牌價(jià)為6.79萬元/平方米，環(huán)比下跌1%，同比下跌11%。