2024年對(duì)于深圳樓市來說，是政策放松的一年。在一系列政策出臺(tái)背景下，2024年深圳樓市網(wǎng)簽量成為近年來最高點(diǎn)。

根據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2024年深圳樓市共售出超10萬套住宅，同比上漲49%。其中一手房網(wǎng)簽合計(jì)49679套，同比上漲34%，網(wǎng)簽量是近三年中最高；二手房網(wǎng)簽54487套，同比上漲66%，網(wǎng)簽量是近四年中最高。

尤其是9月末一些列政策出臺(tái)之后，深圳樓市成交量出現(xiàn)小高峰，最后三個(gè)月的成交量均超月度5000套的榮枯線水平。深圳市南山區(qū)的房產(chǎn)中介小袁對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，2024年其所在門店促成的房源數(shù)量比2023年多，最后三個(gè)月，成交量占了2024年門店成交量的一大半。

年末出現(xiàn)翹尾行情

2024年年初，深圳放寬限購，深戶取消落戶年限及個(gè)稅、社保要求，非深戶購房社保年限由5年改為3年；5月初，深圳樓市分區(qū)調(diào)控，部分區(qū)域非深戶購房社保年限縮短至1年，深戶多子女家庭最多可買3套房，企業(yè)買房名額恢復(fù)；5月末，深圳跟進(jìn)央行新政策，首付比例降至首套2成，二套3成。

最受關(guān)注的是9月末的政策，深圳再次放寬限購，取消限售，增值稅免征年限由5年改至2年，首付也再次降低，首套降至1.5成，二套降至2成。

事實(shí)證明，9月末一系列樓市政策出臺(tái)后，成效顯著。

政策出臺(tái)后一周（9月30日-10月6日）樂有家深圳門店交易數(shù)據(jù)顯示，新房簽約量同比大漲979%，看房成交轉(zhuǎn)化率由2%提升至12%；二手房簽約量同比上漲298%，成交價(jià)低于參考價(jià)20%以上的偏差值占比大幅度減少。

樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年10月～12月，深圳新房的網(wǎng)簽量明顯上漲，分別為5423套、9546套、10292套。盡管全年來看，新房成交價(jià)格呈現(xiàn)下降態(tài)勢，但從11月開始，已呈現(xiàn)上升趨勢，12月的成交均價(jià)為5.9萬元/平方米。

2024年10月以來，在價(jià)格呈現(xiàn)明顯優(yōu)惠的情況下，深圳外圍區(qū)域的新房市場出現(xiàn)多個(gè)“日光”盤，包括龍華區(qū)紅山片區(qū)的深業(yè)上城學(xué)府、光明區(qū)鳳凰城片區(qū)的中建觀玥、龍崗區(qū)大運(yùn)片區(qū)的深鐵閱云鏡、龍華區(qū)上塘片區(qū)的中建鵬宸云筑。2024年深圳共出現(xiàn)五個(gè)“日光”盤，政策出臺(tái)后的“日光”盤就占了四個(gè)，可見9月末這輪樓市政策的威力。

四季度翹尾行情之下，深圳新房庫存迅速降低。樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年5月，深圳一手住宅月度去化走勢達(dá)到歷史高峰，超過26個(gè)月。下半年深圳新房市場及時(shí)調(diào)整供應(yīng)節(jié)奏，再加上930政策后深圳新房市場率先回暖，從而帶動(dòng)去化周期持續(xù)減少。2024年12月，深圳新房預(yù)售的最新去化周期已經(jīng)降至9個(gè)月，去庫存壓力有所減緩。

深圳二手房市場也在9月末政策出臺(tái)之后迅速活躍起來。樂有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，10月～12月，深圳二手房網(wǎng)簽量分別為6118套、7125套、8282套。價(jià)格方面，與新房市場類似，2024年深圳二手房成交均價(jià)同比小幅下行，7月二手成交均價(jià)一度跌破6萬元/平方米，不過9月份之后，又重回“6字頭”，四季度穩(wěn)定在6.3萬元/平方米左右。

9月末樓市政策出臺(tái)后，深圳二手房議價(jià)空間出現(xiàn)明顯縮小。樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年10月，深圳二手房議價(jià)空間從11.8%減少至8.6%。年末盡管因?yàn)椴糠謽I(yè)主希望在春節(jié)前完成出售，2024年12月的議價(jià)空間上漲至9.1%，但是和年初10.6%的溢價(jià)空間相比，當(dāng)前議價(jià)空間仍然處于較低狀態(tài)。

市場交易量活躍時(shí)，業(yè)主的掛盤意愿也增強(qiáng)。數(shù)據(jù)顯示，2024年樂有家網(wǎng)新增掛牌量最高點(diǎn)出現(xiàn)在11月，受到10月市場大好的影響，11月眾多業(yè)主紛紛放盤。加上有不少業(yè)主希望在年底解決賣房的大事，因此四季度新增掛牌量整體走高。截至2024年12月底，深圳樂有家平臺(tái)上在售的二手房源量達(dá)到12.6萬套，較2024年1月增加了2.1萬套，漲幅20%。

改善型住宅成交占比上升

除了樓市整體呈現(xiàn)“量價(jià)企穩(wěn)”態(tài)勢，隨著樓市細(xì)化政策出臺(tái)，深圳樓市的成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生了一些變化。

2024年深圳二套房首付成數(shù)、利率降低，“豪宅稅”取消，140平方米以內(nèi)的契稅降低。在此背景下，購買大戶型、高總價(jià)的客群占比也逐漸走高。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，90平方米以下的住宅是二手房中的成交主力，占據(jù)了樓市成交的半壁江山，但是12月，深圳二手房市場90平方米以下的成交占比從61.5%降至55.1%，大于90平方米的房源占比較11月大幅提升6.3個(gè)百分點(diǎn)至44.8%。

從成交總價(jià)來看，樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年5～9月市場低迷時(shí)，總價(jià)1500萬以上的房源成交占比僅在3%左右。到了四季度市場復(fù)蘇時(shí)，高凈值人群對(duì)市場的信心也明顯上漲，總價(jià)1500以上的成交占比上漲到4%-5%。

2024年深圳的房貸利率也多次下調(diào)，首套房的房貸利率從2024年年初的4.1%逐步降至10月的3.15%，減少了95個(gè)基點(diǎn)，為購房者減少了月供壓力。樂有家統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳購房者中，選擇純商業(yè)貸款的占比顯著增加，從42.0%上漲至61.8%；一次性付款的占比從29.0%下降至17.0%。

對(duì)于2025年的樓市預(yù)期，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，從2024年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上持續(xù)提及的穩(wěn)住樓市，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，可以看出，監(jiān)管層對(duì)于未來的市場走勢有預(yù)期判斷，因此只要市場出現(xiàn)階段性較大幅度的回調(diào)或下探，監(jiān)管層就會(huì)持續(xù)祭出托底政策，即“市場不暖，政策不止”。結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測，2025年大概率仍將是樓市“尋底”“筑底”的過程。

樂有家研究中心認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在構(gòu)建中，止跌回穩(wěn)仍是2025年的大方向，未來也會(huì)有更多金融方面及更細(xì)化的政策出臺(tái)，助力樓市企穩(wěn)。深圳作為一線年輕有活力的城市，本身經(jīng)濟(jì)基本面好，人口支撐足，樓市基本盤相對(duì)較小，更容易修復(fù)調(diào)整，如果能持續(xù)做好嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量，結(jié)合財(cái)政、貨幣等宏觀政策共同發(fā)力，市場有望進(jìn)入需求持續(xù)穩(wěn)步釋放的良好周期。