第一財(cái)經(jīng)記者獲悉，目前上海證券交易所已組建專(zhuān)班，與各地政府主管部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展盤(pán)活存量資產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)會(huì)，排摸并推動(dòng)有盤(pán)活存量需求的企業(yè)開(kāi)展持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，目前已形成較大規(guī)模的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備池，預(yù)計(jì)下半年將加速推進(jìn)產(chǎn)品落地。

何為“持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS”？有機(jī)構(gòu)人士介紹稱(chēng)，相較于傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS最重要的特點(diǎn)是突出“資產(chǎn)信用”和“權(quán)益屬性”，一般采用平層結(jié)構(gòu)，以底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)投資人持續(xù)、穩(wěn)定分紅，同時(shí)摒棄了傳統(tǒng)的優(yōu)先劣后增級(jí)安排，也不再通過(guò)主體信用增進(jìn)和資產(chǎn)回購(gòu)等方式來(lái)為產(chǎn)品增信，力求在產(chǎn)品層面實(shí)現(xiàn)真正的資產(chǎn)信用，也幫助發(fā)行人獲得真正的權(quán)益性資金。

那對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，收益如何獲得保障呢？

“與傳統(tǒng)ABS一致，投資者可以享有底層資產(chǎn)的租金收益。”一位參與建信住租持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS投資的基金經(jīng)理告訴第一財(cái)經(jīng)記者，更為關(guān)鍵的是，在持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS中，投資機(jī)構(gòu)可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)治理和激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)，參與到基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)決策中去，進(jìn)一步改善了傳統(tǒng)ABS產(chǎn)品投資機(jī)構(gòu)較難介入底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、且對(duì)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的激勵(lì)不足的難點(diǎn)。

也就是說(shuō)，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS將公司制治理原理和機(jī)制嵌入產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，引入計(jì)劃管理人、投資人、運(yùn)營(yíng)統(tǒng)籌機(jī)構(gòu)共同參與的“管理委員會(huì)”，使投資機(jī)構(gòu)真正參與基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)決策，并通過(guò)運(yùn)營(yíng)激勵(lì)機(jī)制激活運(yùn)管機(jī)構(gòu)管理能力。

“產(chǎn)品管得好還是不好，將直接給予管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)相應(yīng)的激勵(lì)與約束。同時(shí)，投資人可以積極參與運(yùn)營(yíng)決策，更深入地了解項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和建設(shè)。”前述基金經(jīng)理表示。

除了上述的運(yùn)營(yíng)治理和激勵(lì)約束機(jī)制外，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上還包含了信息披露、二級(jí)市場(chǎng)活躍度、流動(dòng)性支持以及持續(xù)擴(kuò)募機(jī)制。

據(jù)上述機(jī)構(gòu)人士介紹，在信息披露機(jī)制方面，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS更加注重信息披露的及時(shí)性和有效性。在流動(dòng)性支持和交易機(jī)制方面，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，吸收和采納投資機(jī)構(gòu)的普遍建議，允許產(chǎn)品設(shè)置一定比例的流動(dòng)性支持機(jī)制，在特定情況下滿(mǎn)足部分投資者退出需求，并持續(xù)引入二級(jí)市場(chǎng)活躍機(jī)制，提高產(chǎn)品二級(jí)流動(dòng)性。在擴(kuò)募安排方面，則預(yù)留了擴(kuò)募的空間，可以不斷納入后備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，促進(jìn)產(chǎn)品的可持續(xù)發(fā)展。

“通過(guò)這一系列更為市場(chǎng)化的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，打造一種盤(pán)活存量資產(chǎn)的權(quán)益型工具，進(jìn)一步豐富企業(yè)融資渠道，也為投資機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置提供新選擇。”上述機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)。

上交所官網(wǎng)顯示，安江高速持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS已于7月18日正式獲批，同期，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)2024年第1期數(shù)據(jù)中心持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS也于近期正式申報(bào)至上交所。這兩單項(xiàng)目是繼華泰-中交路建清西大橋持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS和建信住房租賃基金持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS成功掛牌上市后，最新獲批的不動(dòng)產(chǎn)持有型ABS項(xiàng)目。