還沒到西昌之前，在成都市場(chǎng)工作多年的旭輝建管西昌公司總經(jīng)理徐一航對(duì)這座五線小城的認(rèn)識(shí)還停留在邛海、燒烤、彝族和衛(wèi)星發(fā)射基地。這也是不少人對(duì)西昌的認(rèn)知。

事實(shí)上，這座依山傍水的五線小城，因充足的日照和依山傍水的自然風(fēng)光早已聞名川內(nèi)：每年平均氣溫17℃、冬日暖陽、彝族火把節(jié)、邛海瀘山……西昌被譽(yù)為“小春城”。

這座人口總量不足百萬、GDP700多億元的城市，房?jī)r(jià)卻頗為堅(jiān)挺。早在2017年時(shí)，就榮登“全川第二貴”，僅次于成都，不少項(xiàng)目單價(jià)突破萬元。伴隨著全國(guó)性開發(fā)商的漸次入駐，西昌的地價(jià)、房?jī)r(jià)也在2018、2019年進(jìn)入巔峰階段。

隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，西昌樓市也出現(xiàn)回落，但房?jī)r(jià)卻仍表現(xiàn)堅(jiān)挺。多位受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與其他旅居城市吸引了大量外地投資客不同，西昌市場(chǎng)是一個(gè)需求充足的內(nèi)生型市場(chǎng)，由于當(dāng)?shù)毓┬璞３种^好的平衡，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望持續(xù)穩(wěn)定。

房?jī)r(jià)破萬

西昌是涼山彝族自治州的州府，海拔超過1500米，位于川西高原的安寧河平原腹地。不同于四川盆地常年的陰雨連綿，西昌全年約320天的日照，年平均溫度17度，冬暖夏涼，是全國(guó)氣溫變化最小的城市之一。

過去，西昌在全國(guó)范圍內(nèi)的名氣并不算太大。不過，僅僅憑借充足的日照，這里就吸引了足夠多成都游客。這對(duì)成都人來說大概算得上是“剛需”。

“西昌都是‘避寒房’。一到冬天，成都連著兩三個(gè)月沒有太陽，很多年紀(jì)大的人身體受不了，他們就會(huì)選擇到西昌避寒。”成都人小楊（化名）告訴記者，“我舅舅就在西昌買了房，每年11月左右和舅媽一起過去住，基本上到來年1月才回成都。”

在行業(yè)擴(kuò)張期，需求充足的西昌逐漸進(jìn)入開發(fā)商的視野中。2014年以前，西昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本以本土企業(yè)為主，如東方浩遠(yuǎn)、世達(dá)等。但這些企業(yè)實(shí)則是跨界開發(fā)，其主營(yíng)業(yè)務(wù)多為礦業(yè)、冶金等產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模始終未實(shí)質(zhì)性擴(kuò)大。

2017年前后，陸續(xù)有外來品牌房企將視線瞄準(zhǔn)了這片待開墾的熱土，大型開發(fā)商開始扎推涌入西昌。先是萬科在2017年時(shí)以文旅項(xiàng)目落子邛海畔，此后碧桂園、恒大、陽光城等全國(guó)性房企陸續(xù)進(jìn)駐。

大量房企涌入，促使西昌的土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。根據(jù)億翰智庫監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年后，西昌土地市場(chǎng)呈現(xiàn)逐步上升的態(tài)勢(shì)，2019年土地供應(yīng)量為253萬平方米，成交量達(dá)到175萬平方米，2020年全年土地供應(yīng)量為143萬平方米，成交量達(dá)76萬平方米。供求均位于近十年高位。

同期，地價(jià)也隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇逐步走高。上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年之前，西昌的成交樓面均價(jià)基本保持在4000元/平方米以下，不過到了2018年，地價(jià)幾近翻番。

2018年3月，通威集團(tuán)、合信地產(chǎn)分別以7171元/平方米、7431元/平方米的成交樓面價(jià)拿下邛海濕地板塊兩宗地。一個(gè)月后，四川本土房企領(lǐng)地又以149.49%的溢價(jià)率，拿下邛海濕地板塊的另一宗地塊，樓面價(jià)再度推高至7988元/平方米，刷新了西昌成交樓面價(jià)紀(jì)錄。

這一時(shí)期的西昌房?jī)r(jià)也進(jìn)入了明顯的上升通道。有當(dāng)?shù)刭彿空呋貞洠?015年、2016年時(shí)，配套好、發(fā)展成熟的城東區(qū)房子單價(jià)大約也就在六七千元的水平。

到2017年，西昌商品房均價(jià)已達(dá)到8000元/平方米左右，更有個(gè)別項(xiàng)目的銷售單價(jià)還突破了萬元大關(guān)。這一年，“西昌房?jī)r(jià)全川第二貴”的說法就已在流傳。

進(jìn)入2018年，西昌的房?jī)r(jià)依舊向上攀升，觸及了9000元/平方米的水平；2019年初，靠近邛海濕地的新盤價(jià)格基本都在13000元/平方米以上。而這一時(shí)期，成都主城區(qū)的新房均價(jià)不過在1.4萬/平方米、天府新區(qū)1.1萬/平方米。

“2018年、2019年時(shí)，西昌市場(chǎng)可謂達(dá)到了巔峰，整個(gè)市場(chǎng)的均價(jià)大約在10000元—11000元的樣子。”某全國(guó)性房企成都市場(chǎng)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人黃黎（化名）表示，當(dāng)時(shí)有很多成都人到西昌買房，即便是公寓產(chǎn)品，在邛海周邊也可以賣到1萬以上。

黃黎回憶道，2016年時(shí)成都市場(chǎng)迎來一場(chǎng)爆發(fā)，從當(dāng)年10月底一直持續(xù)到2018年上半年，樓市很火，買房搖號(hào)很普遍。樓市熱度會(huì)有漣漪效應(yīng)，西昌作為成都周邊的五線城市，在2018年-2019年也相當(dāng)于是承接了市場(chǎng)熱度的傳導(dǎo)，之后也跟隨一起回落。

房?jī)r(jià)堅(jiān)挺

2020年的疫情，疊加2021年之后行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，眾多房企本身出現(xiàn)資金鏈緊張的狀況，陷入流動(dòng)性危機(jī)，包括藍(lán)光、領(lǐng)地、新希望、碧桂園等在內(nèi)的諸多開發(fā)商都停止了拿地的步伐。“基本上開發(fā)完之前拿的地塊后也沒有什么存貨了，他們也就退出了西昌市場(chǎng)。”黃黎表示。

曾經(jīng)熱鬧的西昌樓市也逐漸回歸沉寂，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了托底拿地的情況。西昌國(guó)資公司是西昌當(dāng)?shù)匾?guī)模最大的國(guó)有平臺(tái)公司，擁有多元業(yè)務(wù)板塊，但對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域涉足并不多。而截至目前，該公司在當(dāng)?shù)匾褍?chǔ)備了9宗地塊。

不過，這并不代表西昌市場(chǎng)失去了活力。事實(shí)上，2021年樓市深度調(diào)整以來，西昌樓市雖也有波動(dòng)，但房?jī)r(jià)整體仍保持著堅(jiān)挺，均價(jià)基本穩(wěn)定在9000元的水平。

12月下旬的一個(gè)工作日，第一財(cái)經(jīng)記者在西昌當(dāng)?shù)刈咴L時(shí)發(fā)現(xiàn)，西部新城某新盤的售樓處里坐滿了購房者，樣板房里也不間斷地有人參觀。

劉蒙梅在西昌從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)五年了。他告訴記者，西昌市場(chǎng)可以分為四個(gè)片區(qū)，包括城西片區(qū)、南山片區(qū)、老城區(qū)、城東片區(qū)，其中城東離邛海比較近，在售新盤較集中地分布在城西片區(qū)，也是當(dāng)前西昌正在著力發(fā)展的新城區(qū)，新房均價(jià)基本在8000-9000元左右；城東在售項(xiàng)目有限，邛海附近的萬科一公寓項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià)仍在萬元以上。

這背后有充足的購買力作為支撐。多位西昌房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，西昌其實(shí)是內(nèi)生型市場(chǎng)，客戶群體主要來自周邊縣份，面向涼山州，由于這里有更好的教育資源和醫(yī)療資源，很多人會(huì)選擇到西昌來買房。

劉蒙梅告訴記者，周邊縣份的客群很穩(wěn)定，他們要把孩子送到西昌來讀書、想在西昌生活，就必須買房；外地人則以投資為主，更多地會(huì)選擇投資公寓，而不會(huì)買住宅，所以即便近年來外地人投資變得謹(jǐn)慎，但也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大影響。

“到西昌購房的大多是一些縣份上的公務(wù)員、事業(yè)單位職工。”旭輝建管西昌公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人黃立嬌介紹，“他們工資水平并不是很高，但夫妻雙方的公積金加在一起大約有2000塊。而當(dāng)前西昌新房總房?jī)r(jià)基本在一百萬以內(nèi)，首付只需要1.5成，大約15萬左右，每個(gè)月還貸在4000元左右。整體來看，這個(gè)群體可以支撐當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平。”

“在很多下轄的縣份上，農(nóng)業(yè)是當(dāng)?shù)氐囊淮笾е?，水果種植十分廣泛，帶來的收入也很高。”黃立嬌表示，這類購房者的首付可以給到兩成，并且兩年就可以付清全款。

正是由于這樣的客群結(jié)構(gòu)，西昌當(dāng)?shù)氐膽粜驮O(shè)計(jì)也獨(dú)具當(dāng)?shù)靥厣?ldquo;我們基本沒有兩居室的戶型，每家每戶都起碼有兩個(gè)小孩，所以房子設(shè)計(jì)都是三居起。”劉蒙梅說，由于當(dāng)?shù)赝ǔＪ谴蠹彝?，有聚?huì)的習(xí)俗，對(duì)客廳有較高的需求，不少樓盤都會(huì)傾向于設(shè)計(jì)更大更寬敞的客廳。

值得深耕

西昌當(dāng)?shù)毓俜綌?shù)據(jù)顯示，自2017年至今，連續(xù)7年實(shí)現(xiàn)“四個(gè)一百”：房地產(chǎn)投資超100億元，房地產(chǎn)開發(fā)量超100萬平方米，商品房銷售量超100萬平方米，商品房銷售額超100億元，在四川省各縣級(jí)市中表現(xiàn)突出，房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)發(fā)展。

一座五線小城，這樣穩(wěn)定的購買力又能支撐多久？

人口和經(jīng)濟(jì)實(shí)力是市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的根基。2013-2023年的十年間，西昌的常住人口從74萬人增長(zhǎng)到約97萬人；GDP也從370億元增長(zhǎng)至750億元。其中，2023年的GDP總量在整個(gè)涼山州占比達(dá)到三分之一。

這樣的成績(jī)?cè)谌珖?guó)范圍內(nèi)也是榜上有名。今年7月，賽迪顧問縣域經(jīng)濟(jì)研究中心發(fā)布的《2024賽迪百強(qiáng)縣榜單》顯示，西昌市位列第79位，比2023年上升6位，位列四川上榜百強(qiáng)縣首位。此外，西昌還以強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，2023年首次入圍四川十個(gè)中等城市行列。

徐一航認(rèn)為，在過去10年間，無論是人口、GDP，還是房地產(chǎn)價(jià)格，西昌都呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。當(dāng)前雖然不是房?jī)r(jià)的高點(diǎn)，但仍保有穩(wěn)定的量和價(jià)格，每年的成交量也在70萬方的水平。

“根據(jù)西昌2021-2035年的空間規(guī)劃，預(yù)計(jì)西昌人口未來仍將有近30萬的增長(zhǎng)，GDP也可能會(huì)增長(zhǎng)到1000億元的水平。”徐一航表示，從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析，西昌市場(chǎng)有充足的發(fā)展空間。

具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，西昌也有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。徐一航表示，西昌當(dāng)?shù)貙?duì)土地出讓進(jìn)行有節(jié)奏的控制，在未來10年規(guī)劃出讓土地約680萬方，每年的供地計(jì)劃大約為60多萬方，這基本與目前每年60萬-70萬方的總體需求相符，不會(huì)出現(xiàn)供大于求的情況，導(dǎo)致原有市場(chǎng)遭到破壞。

更值得一提的是，西昌當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)活力十足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)頗為活躍。劉蒙梅向記者表示，西昌燒烤聞名全國(guó)，“當(dāng)?shù)厝艘矏鄢?，每晚燒烤攤都?huì)坐滿客人”，夜經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，“商鋪也因此賣得很好，基本價(jià)格在3萬元左右，好鋪?zhàn)佣紦尣坏?rdquo;。

2023年，西昌社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到380.2億元，比上年增長(zhǎng)11.2%，在整個(gè)涼山州占比超4成；2024年上半年，西昌全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額197.9億元，同比再增長(zhǎng)8.5%，持續(xù)保持著較高的消費(fèi)活力。

也正是基于這樣的觀察和調(diào)研，旭輝建管總裁劉冰洋認(rèn)為，西昌是一個(gè)值得深耕的城市。

劉冰洋認(rèn)為，傳統(tǒng)的投資邏輯下，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境里，主流開發(fā)商是不會(huì)關(guān)注到西昌這樣的城市的。但對(duì)代建行業(yè)來說，深耕型城市的第一個(gè)判斷原則在于市場(chǎng)有足夠的空間容量，企業(yè)可以每年持續(xù)不斷地獲取新項(xiàng)目。

“在我們的市場(chǎng)、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)西昌進(jìn)行了專門系統(tǒng)的考察后，對(duì)整個(gè)城市的GDP、人均GDP、歷年成交情況、價(jià)格變化、人口等因素都有了充分的研究，我們認(rèn)為這里會(huì)有我們的立足之地，是值得深耕的城市。”劉冰洋表示，在此基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)?shù)鬲?dú)特的客戶群體，提供相應(yīng)的產(chǎn)品解決方案，脫離過去地產(chǎn)高歌猛進(jìn)時(shí)代的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品時(shí)期，以滿足客戶的屬地化需求。

當(dāng)前，這座“春天棲息的城市”正在全方位夯實(shí)經(jīng)濟(jì)根基，建設(shè)工業(yè)強(qiáng)市、農(nóng)業(yè)強(qiáng)市、文旅強(qiáng)市，朝著更全面的方向發(fā)展，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“千億縣”目標(biāo)。