（本文作者梁云風(fēng)，秦朔朋友圈撰稿人，資深媒體人，自媒體“財經(jīng)風(fēng)象”主理人）

01

樓市調(diào)整仍未見底。

8月15日，國家統(tǒng)計局公布了最新的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。

從投資端看，1～7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60877億元，同比下降10.2%；其中，住宅投資46230億元，下降10.6%。7月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.8%，降幅比6月份擴大0.7個百分點。

回頭看，房地產(chǎn)投資自2022年4月份轉(zhuǎn)負(fù)以來，一直沒有回過正，其間經(jīng)歷了各種救市政策，雖然過程中有個別區(qū)間跌幅收窄的時段，但整個市場并未明顯好轉(zhuǎn)。

投資端的持續(xù)惡化是果，更是因。更直接的數(shù)據(jù)是，1～7月份，房企拿地數(shù)據(jù)同比降了38%，新開工降了23%，施工面積降了12%。開發(fā)商不愿意拿地了，現(xiàn)在仍活躍在土拍市場的基本只剩央企了，地方城投今年也逐漸隱退，已經(jīng)無力為地方土拍兜底了。

長江證券首席經(jīng)濟學(xué)家伍戈認(rèn)為，未來地產(chǎn)供給端的公共資金介入或依然審慎，需求端的利率調(diào)整也相對溫和?？紤]到房價趨弱及房企拿地意愿收縮，初步預(yù)計，今年房地產(chǎn)投資的降幅將在去年-9.6%基礎(chǔ)上擴大至-11%左右。

這樣的趨勢，實在是讓人看不到筑底到底何時完成。

如果非得要看投資端的好消息，可能是7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為92.22，連續(xù)三個月回升，此前6月的數(shù)據(jù)是92.11，5月是92.01。

通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。

再看銷售端，則表現(xiàn)出明顯的量價齊跌。

新房方面，1～7月份，新建商品房銷售面積同比下降18.6%，新建商品房銷售額同比下降24.3%，好消息是在一系列利好政策作用下，部分房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)降幅開始收窄，但也好得有限。

更能反映房地產(chǎn)行業(yè)枯榮的是二手房銷售情況。根據(jù)統(tǒng)計局公布的7月份的70城二手房價表，但無奈的是，7月份70城只有北京和昆明止跌，上海微漲，其余67城繼續(xù)下跌。

分城市層級來看，一線城市中，北京和上海企穩(wěn)，但廣深卻跌幅擴大，廣州跌0.9%，深圳跌1.2%，而從刺激力度來看，廣深明顯大于京滬，當(dāng)然從戶口的含金量來看，廣深也不敵京滬，這個時候就能看到京滬與廣深之間的區(qū)別了。

二線城市整體環(huán)比跌0.6%，三線城市整體跌0.7%，一二線城市政策效果更為明顯。

具體城市看，有幾個可以對比，比如二線城市中，成都7月份二手房成交突破2萬套，環(huán)比增長19.2%，同比增長38.3%，不得不說成都樓市真是一股清流。

雖說價格指數(shù)看，成都7月份也跌了0.7%，但對比一下另一股清流廈門和武漢，今年前7個月廈門跌13.2%，武漢跌13.4%，剛剛的七月份這兩個城市分別跌了1.8%和1.6%，可謂慘烈。

02
自今年5月17日央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布一系列樓市重磅利好政策以來，已經(jīng)過去了三個月，自“5·17”新政之后，各地樓市新政如雨后春筍，總體集中在放開購房門檻、降低購房成本上。

在此基礎(chǔ)上，中央層面值得說道的兩個政策是以舊換新和國資下場收儲商品房。

這兩個政策在輿論場上的聲量很大，但實際起到的效果卻有限。政策的難點在于，這兩個政策均沒有激發(fā)交易增量。以舊換新需要有換新的需要作為前提，而國資下場收儲，最終也需要流向市場，需要市場的增量來消化。

因此，國資下場的意愿是很低的，我們前面也說過，在已經(jīng)公布了收儲的城市中，大多設(shè)置嚴(yán)苛的條件，本質(zhì)上就是為了排除那些并不好賣的房子。但試想，如果房子本身就好賣，哪里還需要政府下場來收儲呢？

以最新出臺收儲政策的深圳為例，房源條件包括位置合適，處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢；戶型面積合適，原則上項目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足深圳保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求；生活便利，周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對完善等宜居條件；手續(xù)齊全，擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規(guī)性，滿足金融機構(gòu)的貸款要求。

伍戈認(rèn)為，防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險的基調(diào)之下，地方國企“收儲”等舉措正在推進，但也面臨諸多難點。

據(jù)多地披露的收儲細(xì)則來看，收儲價格上限多為保障房重置成本（土地劃撥+建安+不超過5%利潤），與房企以土地招拍掛成本為基礎(chǔ)的談判價格或存在一定缺口。這一方面就將收儲的價格壓得很低，而另一方面又要從這里面拿到利潤，最后受傷的只有那些不得不被收儲的房主了。

當(dāng)前的市場需要力量來托底，如果國資真能將市場多出來的房子承接過去轉(zhuǎn)做保障性住房，確實能穩(wěn)住下行的勢頭，但關(guān)鍵在于，這個時候，如果以保障房的價格承接，更是直接將房價打骨折。

最近有房地產(chǎn)觀察人士指出，中國房價已經(jīng)跌回2016～2017年的區(qū)間！

中泰國際首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷在最近的2024網(wǎng)易經(jīng)濟學(xué)家年會·夏季論壇上說，房地產(chǎn)已經(jīng)持續(xù)了二十多年上升期，上升期如果結(jié)束了，它理論上應(yīng)該是一個下行階段。

李迅雷建議用租售比來判斷目前房價水平，從目前來看，租售比明顯還是偏低，如果認(rèn)為20倍市盈率是合理的話，現(xiàn)在房地產(chǎn)市盈率大概在50倍，所以房地產(chǎn)恐怕調(diào)整時間會比較長。

這就是當(dāng)前的矛盾所在，國資收儲必然要求低價，但當(dāng)前的房子從拿地開始就很貴，可能土地價格就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了保障性住房的價格，你要求市場按保障性住房的價格賣給你，首先就得將市盈率從50倍打下來。

03

當(dāng)前來看，救市政策仍勢在必行。

8月14日，中國經(jīng)濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發(fā)研究院院長樊綱在2024博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)表了對房地產(chǎn)和城市化的看法。他指出，盡管宏觀經(jīng)濟整體仍顯不景氣，但房地產(chǎn)市場已接近谷底，谷底之后還有一個在谷底爬行的階段，也即“L”形，還會經(jīng)歷一段困難的時期。

要渡過這個困難期，仍需要政策的不斷支持。如果降低門檻還不行，那就砸掉門檻；如果降低成本還不行，那就拿出點誠意來，將存量住房利率再降一降，盡量激發(fā)出增量需求來。

穩(wěn)樓市就是穩(wěn)經(jīng)濟穩(wěn)信心，這個常識仍需再三強調(diào)。

本文僅代表作者觀點。