城中村改造再次“爆火”。上周，住建部部長(zhǎng)倪虹在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，將通過(guò)貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造。

這對(duì)當(dāng)前的樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，尤其是此次明確提出的“貨幣化安置”，能給市場(chǎng)注入資金，在當(dāng)前房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下，有利于消化存量商品房。

消息發(fā)布后，“城中村改造”“貨幣化安置”等刺激著市場(chǎng)的神經(jīng)，市場(chǎng)不免聯(lián)想到我國(guó)前兩輪大規(guī)模的棚改均帶來(lái)了樓市上漲潮。不過(guò)，也有市場(chǎng)聲音認(rèn)為，100萬(wàn)套的新增規(guī)模顯著小于前兩輪棚改，可能無(wú)法對(duì)樓市產(chǎn)生太大影響。

與歷史數(shù)據(jù)對(duì)比，100萬(wàn)套規(guī)模到底是怎樣的概念？資金增量又將撬動(dòng)多大的市場(chǎng)？

綜合多家業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)研究，新增100萬(wàn)套城中村改造，并實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，可以釋放出規(guī)?？捎^的增量購(gòu)房需求，有望拉動(dòng)近億平方米的住宅銷(xiāo)售規(guī)模。

專(zhuān)家：“100萬(wàn)套”或許只是小試牛刀

回溯歷史，在2024年之前，我國(guó)的棚改分為四個(gè)階段，2004年至2007年是試點(diǎn)階段，根據(jù)住建部歷史資料，最早的“棚改”要追溯到2004年遼寧率先啟動(dòng)的棚戶(hù)區(qū)改造工程。

全國(guó)棚改則始于2008年，2008年至2012年是全國(guó)棚改的啟動(dòng)階段，從2008年到2012年，全國(guó)開(kāi)工改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1260萬(wàn)戶(hù)，中央及地方政府棚改累計(jì)投資超過(guò)4000億元。按此計(jì)算，這個(gè)階段的年均棚改套數(shù)約為250萬(wàn)套。

2014年至2018年則是加速階段，也是棚改數(shù)量的高峰期，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，2015年至2018年每年棚改開(kāi)工量均在600萬(wàn)套以上，棚改投資額分別為1.54萬(wàn)億元、1.48萬(wàn)億元、1.84萬(wàn)億元和1.74萬(wàn)億元。

2019年以后，棚改退潮，當(dāng)年度棚改計(jì)劃削減到285萬(wàn)套，實(shí)際開(kāi)工量為316萬(wàn)套，此后的2020年、2021年實(shí)際開(kāi)工量分別為209萬(wàn)套、165萬(wàn)套。

2020年以后，大規(guī)模棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)入尾聲，老舊小區(qū)改造和城市更新開(kāi)始占據(jù)主流。2020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，并提出工作目標(biāo)：到“十四五”期末，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

從“棚改”到“舊改”，大拆大建的時(shí)代暫時(shí)告一段落。

從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，新增的“100萬(wàn)套”城中村與危舊房改造，相比我國(guó)棚改高峰期的數(shù)據(jù)，似乎并不大。但值得注意的是，此次明確提出“貨幣化安置”，這一提法的“含金量”很高。

一般來(lái)說(shuō)，貨幣化安置的比例，決定著對(duì)樓市的刺激程度。根據(jù)方正證券數(shù)據(jù)，在我國(guó)棚改前期，貨幣化安置比例較低，在10%以下；直到2015年開(kāi)始提速，提高至30%左右；2016-2017年進(jìn)一步提高至50%上下，此后沒(méi)有再公布。按照這一比例推算，2015年貨幣化安置達(dá)到了173萬(wàn)套，2016-2017年在300萬(wàn)套左右。

盡管近年來(lái)的貨幣化安置比例沒(méi)有公布，但是近年來(lái)的趨勢(shì)是“拆一還一”的實(shí)物安置、原拆原建以及房票安置等。

值得關(guān)注的是，住建部部長(zhǎng)倪虹提到了什么樣的項(xiàng)目可以獲得政策支持，包括群眾改造意愿強(qiáng)烈、安全隱患比較突出的項(xiàng)目，以及方案比較成熟，征收安置方案做得扎實(shí)，能夠確保征收工作順利推進(jìn)，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的項(xiàng)目。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，這類(lèi)項(xiàng)目條件成熟、馬上就能操作，按照這一界定范圍來(lái)說(shuō)，“新增100萬(wàn)套”的釋放時(shí)間可能就是近期到年底，如果能在兩三個(gè)月內(nèi)先釋放100萬(wàn)套的增量，來(lái)看看能否讓樓市企穩(wěn)，那這可能還僅是“小試牛刀”。

“其實(shí)新增城中村改造需要把握好力度，回顧2016年到2018年，這幾年間很多城市的樓市因?yàn)榕锔亩霈F(xiàn)了暴漲。從決策層角度來(lái)說(shuō)，他一方面希望市場(chǎng)能夠止跌，另一方面也不希望市場(chǎng)再出現(xiàn)暴漲，暴漲之后可能又會(huì)出現(xiàn)暴跌，所以決策層希望看到的是樓市逐漸復(fù)蘇上漲。”張宏偉說(shuō)道。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，住建部此次所提“100萬(wàn)套”，是在原有基礎(chǔ)上的增量，因此這個(gè)量其實(shí)不算少，而且近年來(lái)在舊房改造領(lǐng)域一直強(qiáng)調(diào)“三大工程”，現(xiàn)在又重提“城中村改造”，具有很強(qiáng)的信號(hào)意義。

有望帶動(dòng)1億平方米住宅銷(xiāo)售

新增100萬(wàn)套城中村改造，將對(duì)樓市產(chǎn)生多大的實(shí)際效用？

綜合多家業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)研究，新增100萬(wàn)套城中村改造，并實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼，可以釋放出規(guī)?？捎^的增量購(gòu)房需求，有助于存量住房消化，有望拉動(dòng)近億平方米住宅銷(xiāo)售。

克而瑞方面表示，參照對(duì)2015-2017年的棚改貨幣化安置效果測(cè)算，2017年全國(guó)開(kāi)工609萬(wàn)套棚改，其中貨幣化安置約360萬(wàn)套，假設(shè)每套棚改貨幣化安置對(duì)應(yīng)購(gòu)置85平方米的住房，共計(jì)撬動(dòng)3.1億平方米的住宅銷(xiāo)售，占當(dāng)年銷(xiāo)售份額的21.5%。以此粗略推算，100萬(wàn)套的城中村改造或?qū)?dòng)近1億平方米住宅銷(xiāo)售。

標(biāo)普信評(píng)也表示，盡管相對(duì)此前的棚改政策，本次安置100萬(wàn)套的規(guī)模并不突出，但是本輪政策仍能對(duì)市場(chǎng)起到積極的刺激作用。

一方面，不同于2016-2019年棚改主要集中在中、低線(xiàn)城市，本次改造將著眼于大中型城市?？紤]到本次城市能級(jí)差異，若以100萬(wàn)每套估計(jì)，本次安置如果全部以貨幣化方式進(jìn)行，估計(jì)將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)1萬(wàn)億左右的資金增量。

“當(dāng)前全國(guó)商品房市場(chǎng)每年成交量級(jí)在10萬(wàn)億左右，當(dāng)前規(guī)模的貨幣化安置方案若能在短期內(nèi)集中投放，將增加需求并有效改善市場(chǎng)供需格局。”標(biāo)普信評(píng)稱(chēng)。

招商證券表示，1億平方米銷(xiāo)售，約占2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積的9%和35城銷(xiāo)售面積的32%，若政策順利落地，100萬(wàn)套改造對(duì)結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)的拉動(dòng)或不可小視。

另一方面，100萬(wàn)套并非城中村改造的終點(diǎn)。住建部部長(zhǎng)倪虹提到，僅在35個(gè)大中城市，需要改造的城中村就有170萬(wàn)套，全國(guó)需要改造的危舊房就達(dá)到50萬(wàn)套。標(biāo)普認(rèn)為，未來(lái)該項(xiàng)政策具備向中低線(xiàn)城市、向更廣的項(xiàng)目種類(lèi)擴(kuò)容的空間。

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，100萬(wàn)套除了狹義的城中村，同時(shí)也和危舊房改造進(jìn)行了結(jié)合，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)大城市會(huì)成為城中村改造的重點(diǎn)。過(guò)去房地產(chǎn)三大工程中提及的城中村，其實(shí)是指大城市，和地級(jí)市關(guān)系不大。但這次明確提及地級(jí)市概念，所以覆蓋面更廣。

張宏偉認(rèn)為，“100萬(wàn)套”的增量絕大多數(shù)會(huì)落到35個(gè)大城市，未來(lái)兩三個(gè)月，可以觀察大中城市、省會(huì)城市樓市交易量有沒(méi)有反彈、能不能復(fù)蘇，價(jià)格能不能企穩(wěn)。明年一二月份以后，當(dāng)這種刺激政策的效果過(guò)去之后，市場(chǎng)又會(huì)不會(huì)出現(xiàn)回落？按照過(guò)去兩年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)講，政策效果過(guò)去后，市場(chǎng)回落也是正常的。

“我認(rèn)為在‘小試牛刀’以后，如果市場(chǎng)又出現(xiàn)回落，那么明年、后年可能會(huì)有一個(gè)持續(xù)的棚改政策落地計(jì)劃，但很難達(dá)到上一輪棚改那么大的規(guī)模，或許每年只有100萬(wàn)至150萬(wàn)套，三年總計(jì)四五百萬(wàn)套，那其實(shí)也不少了，能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響。”張宏偉稱(chēng)，未來(lái)三至四年，樓市必然會(huì)進(jìn)入一個(gè)復(fù)蘇和量?jī)r(jià)齊升的通道中，這將是一個(gè)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

值得注意的是，本輪城中村改造在資金政策上也有配套支持。

日前發(fā)布會(huì)明確提出了五條支持內(nèi)容，一是重點(diǎn)支持地級(jí)以上城市；二是開(kāi)發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)可以給予專(zhuān)項(xiàng)借款；三是允許地方發(fā)行政府專(zhuān)項(xiàng)債；四是給予稅費(fèi)優(yōu)惠；五是商業(yè)銀行根據(jù)項(xiàng)目評(píng)估還可以發(fā)放商業(yè)貸款。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策明確了四類(lèi)資金來(lái)源和支持，專(zhuān)項(xiàng)借款、專(zhuān)項(xiàng)債、稅費(fèi)優(yōu)惠、銀行貸款四箭齊發(fā)，充分說(shuō)明支持保障力度非常強(qiáng)，尤其是專(zhuān)項(xiàng)債的使用功能擴(kuò)大，這說(shuō)明各地更是要用足用好專(zhuān)項(xiàng)債的政策工具，持續(xù)推進(jìn)城中村改造工作的開(kāi)展。

“本次城中村改造，有助于房地產(chǎn)三項(xiàng)重要目標(biāo)的統(tǒng)一，即房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)房屋安全。三個(gè)目標(biāo)統(tǒng)一，有別于過(guò)去的棚改貨幣化工作，具有非常好的綜合效應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)。