近期，核心城市的拆遷和城市更新項(xiàng)目進(jìn)度正在顯著提速。

在廣州，停滯十余年的三元里村改造終于全面啟動(dòng)征收工作，項(xiàng)目迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；在上海的外圍郊區(qū)，今年清明節(jié)前夕，正在推進(jìn)“城中村”改造的新場鎮(zhèn)項(xiàng)目集體土地部分完成全部簽約，5個(gè)地塊實(shí)現(xiàn)清盤。

城中村改造范圍擴(kuò)大與進(jìn)度提速，反映出國家層面對城市更新的新政策導(dǎo)向正在積極落地。城市更新成為擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)樓市的核心手段之一，中央層面的會(huì)議已明確其戰(zhàn)略地位。

從安置補(bǔ)償措施來看，房票和貨幣化安置正成為主流，起到了提升推進(jìn)效率、加速存量房消化、以拆促購的效果。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2025年若完成100萬套城中村改造和危舊房改造的貨幣化安置，樂觀估計(jì)將拉動(dòng)2億平方米商品房庫存去化。

城郊“老破小”喜迎動(dòng)遷

位于上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)的朝暉新村，距離上海市中心的人民廣場有30多公里，距離最近的地鐵站也有4公里。盡管這個(gè)始建于上世紀(jì)70年代的老舊小區(qū)早已外墻斑駁、樓板破損，但過去這里的居民們很難想象有一天能等來動(dòng)遷征收的好消息。

畢竟，過去上海的區(qū)塊煥新更多集中在中心城區(qū)，如黃浦區(qū)、徐匯區(qū)的老小區(qū)迎來動(dòng)遷的可能性更大。

而隨著今年上海“兩舊一村”改造的提速，越來越多的老舊小區(qū)和城中村居民等到了改善居住條件的歷史機(jī)遇，其中就包括了朝暉新村這樣的城郊小區(qū)。

上海市委機(jī)關(guān)報(bào)《解放日報(bào)》近期的報(bào)道中稱，今年上海浦東的“城中村”改造，被市場認(rèn)為是“近年來浦東最大規(guī)模的一次人口動(dòng)遷”。

今年年初，浦東已確定啟動(dòng)10個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)到238億元。今年清明節(jié)前夕，正在推進(jìn)“城中村”改造的新場鎮(zhèn)項(xiàng)目集體土地部分也完成全部簽約，5個(gè)地塊實(shí)現(xiàn)清盤。

浦東的動(dòng)遷工作，是上海“兩舊一村”改造提速的一個(gè)縮影。

今年年初，上海發(fā)布《關(guān)于全面踐行人民城市理念努力開創(chuàng)人民城市建設(shè)新局面的實(shí)施方案》，其中提出，到2025年要全面解決“拎馬桶”問題。到2027年，全面完成小梁薄板房屋改造，基本完成整體改造類項(xiàng)目簽約。

根據(jù)今年上海市徐匯區(qū)公布的2025年政府性基金預(yù)算支出報(bào)表，該區(qū)2025年的“征地和拆遷補(bǔ)償支出”預(yù)算達(dá)到了430.15億元，同比去年的執(zhí)行數(shù)增加了92%，居上海各區(qū)之首。除了徐匯區(qū)，楊浦區(qū)、虹口區(qū)較上年執(zhí)行數(shù)也均有顯著增長。

今年清明假期前夕，奉賢區(qū)召開了城中村工作推進(jìn)會(huì)，其中提到要抓緊落實(shí)“一街鎮(zhèn)一方案”“一項(xiàng)目一方案”“一點(diǎn)位一方案”，厘清各節(jié)點(diǎn)完成時(shí)限，確保工作任務(wù)按圖推進(jìn)、掛圖作戰(zhàn)。松江區(qū)也召開了黨建引領(lǐng)城中村改造工作交流會(huì)，會(huì)議上提到要抓實(shí)各級專班實(shí)體化運(yùn)作，確保改造工作推進(jìn)有序、蹄疾步穩(wěn)。

停滯項(xiàng)目迎來歷史性突破

廣州的征收動(dòng)遷工作也同樣在提速。近期，已停滯十余年的三元里村舊改，終于有了實(shí)質(zhì)性突破。

“早簽約，早回遷”“今日簽約選好房，明日笑看新街坊”——在廣州市白云區(qū)三元里村，處處已貼上了這樣的紅布條。

今年4月初，廣州市白云區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于征收廣州市白云區(qū)三元里村城中村改造項(xiàng)目舊村地塊國有土地上房屋的決定》，意味著三元里村的征收工作正式全面啟動(dòng)。

征收公告顯示，三元里舊改項(xiàng)目涉及的征地面積共計(jì)約926.07畝，現(xiàn)狀建設(shè)量達(dá)167萬平方米，涉及超6000棟各類建筑物，規(guī)模十分龐大。

這還只是今年廣州龐大的舊改計(jì)劃中的一小部分。2025年，廣州將重點(diǎn)實(shí)施城中村改造四大片區(qū)，分別是廣州火車站片區(qū)、新中軸海珠片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新城園區(qū)、羅沖圍片區(qū)，三元里的征收正是屬于廣州火車站片區(qū)升級改造規(guī)劃的一環(huán)。

今年3月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《廣州市2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃》，其中就提到要加力實(shí)施城中村改造和城市更新，實(shí)施“依法征收、凈地出讓”的改造新模式，羅沖圍等四大片區(qū)取得突破性進(jìn)展，加快推進(jìn)11個(gè)示范項(xiàng)目建設(shè)。積極謀劃在城中村改造項(xiàng)目中落實(shí)貨幣化安置政策，加快制定使用城中村改造專項(xiàng)借款購買存量商品房作為安置房的工作方案和工作指引，打通實(shí)施路徑。

3月19日，廣州公布了2025年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目共998個(gè)，年度計(jì)劃投資3815億元。這其中，廣州官宣了21個(gè)今年將新開工的舊改項(xiàng)目，包括瑤臺(tái)城中村改造項(xiàng)目、海珠區(qū)三滘村城中村改造項(xiàng)目、海珠區(qū)東風(fēng)村城中村改造項(xiàng)目、如意坊碼頭更新改造等。

除了廣州，深圳的城中村改造工作也在被大力推進(jìn)。比如今年3月31日，深圳公共資源交易中心對外發(fā)布了龍華上塘村城中村改造單元規(guī)劃（A）的招標(biāo)公告，標(biāo)志著深圳市龍華區(qū)首個(gè)城中村改造試點(diǎn)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

今年深圳政府工作報(bào)告中也提到，要穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，加大城市更新項(xiàng)目盤活力度，穩(wěn)妥有序?qū)嵤┓科卑仓弥贫取?/p>

在深圳各區(qū)2025年的工作計(jì)劃中，也有很多城市更新和拆除新建類城中村改造項(xiàng)目被提及，部分停滯多年、進(jìn)度緩慢的項(xiàng)目有望在今年被重點(diǎn)推進(jìn)。

“城中村改造工作明顯在提速。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對第一財(cái)經(jīng)表示，過去幾年，即便是核心城市的核心區(qū)域，城中村改造工作也是盡量不大拆大建，以簡單的改造為主，而今年出現(xiàn)了重要轉(zhuǎn)向，出現(xiàn)了規(guī)模化的動(dòng)遷，這體現(xiàn)了對城中村改造的新定位——通過城中村改造來激活更多住房市場需求。

激活樓市新需求

在補(bǔ)償及安置方式上，多個(gè)核心城市普遍出現(xiàn)“貨幣安置加碼、房票制度推廣”的現(xiàn)象，補(bǔ)償安置的途徑越來越多元化。

今年3月25日，深圳市住建局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范城市更新實(shí)施工作的若干意見》，其中提到，建立房票制度，探索城市更新項(xiàng)目補(bǔ)償安置多元化路徑。

深圳實(shí)際上是四個(gè)一線城市中最后一個(gè)官宣實(shí)施房票制度的城市。北京、廣州、上海均在2024年開始探索實(shí)施房票政策。

房票是指將被征收人的房屋安置補(bǔ)償權(quán)益進(jìn)行貨幣量化后，征收人出具給被征收人購置房屋的結(jié)算憑證。被征收人可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結(jié)算。房票制度被認(rèn)為是可以提高城中村改造效率、促進(jìn)停滯項(xiàng)目盤活、消化商品房庫存的一種有效途徑。

在多個(gè)實(shí)際已落地項(xiàng)目中，記者發(fā)現(xiàn)，大部分征收補(bǔ)償方案都可以讓被征收人在多種方式中進(jìn)行選擇，“選錢”“選票”“選房”均可。

比如根據(jù)《廣州市白云區(qū)三元里村城中村改造項(xiàng)目舊村地塊國有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》，在廣州三元里村改造征收中，國有土地上住宅房屋被征收人，可以選擇貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、房票安置、購買存量商品住房安置中的任何一種方式。

不過，由于一線城市均已開始探索房票制度，這意味著房票將成為今年各地重點(diǎn)推廣和落實(shí)的重要工具。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從目前的大方向來看，未來房票安置的比重或許會(huì)加大，“因?yàn)樨泿叛a(bǔ)償對樓市的影響不是直接的，需要居民有意愿拿著現(xiàn)金去買房，而房票則可以直接推動(dòng)商品房去庫存”。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦則對記者表示，無論是貨幣補(bǔ)償還是房票安置，對樓市都有積極效應(yīng)。“對于大部分人來說，拿到錢以后還是想快點(diǎn)買房子，因?yàn)檫@些老舊小區(qū)的居民一般來說不會(huì)有多余的房子，因此動(dòng)遷款最終多數(shù)還是流向樓市。舊改的提速，一方面改善了老舊小區(qū)居民的居住體驗(yàn)，另一方面也讓樓市的改善性需求得到進(jìn)一步釋放，我預(yù)計(jì)接下來樓市一二手房的成交量仍然會(huì)企穩(wěn)向好。”

中指院分析師也認(rèn)為，“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”可謂房地產(chǎn)擴(kuò)需求的重要政策，向市場釋放出相當(dāng)積極的信號，通過貨幣化方式及房票安置城中村改造所產(chǎn)生的需求，將是2025年增加住房需求的重要措施。國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家夏磊則認(rèn)為，2025年若完成100萬套城中村改造和危舊房改造的貨幣化安置，樂觀估計(jì)將拉動(dòng)2億平方米商品房庫存去化。