2025開年，上海、江蘇、浙江、四川等多地，接連披露城中村改造相關(guān)目標(biāo)。國開行也于日前公布，去年新增城中村改造專項借款3817億元，支持了北京、廣州等多地723個改造項目。

作為推動房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的重要一環(huán)，城中村改造所屬的城市更新行動，不僅是新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，也是現(xiàn)階段擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)投資、促消費(fèi)的重要抓手。

中指研究院研究總監(jiān)吳建欽告訴第一財經(jīng)，進(jìn)入2025年，城中村改造的廣度和深度都將明顯提升。廣度主要體現(xiàn)在，開展城中村改造的城市，進(jìn)一步擴(kuò)圍至近300城，所需資金規(guī)模較大；深度則體現(xiàn)在，多地在2025年提高了城中村改造規(guī)模并落實(shí)入庫，并積極出臺落地政策，協(xié)調(diào)資金對接落地。

多地公布城中村改造目標(biāo)

進(jìn)入2025年，多地密集公布去年住房領(lǐng)域的相關(guān)成果，并披露新一年的目標(biāo)。其中，城中村改造工作，是當(dāng)前地方政府?dāng)U大內(nèi)需、提振房地產(chǎn)市場的重要抓手。

在1月15日開幕的上海市第十六屆人大三次會議上，上海市市長龔正作《政府工作報告》，顯示2024年上海城市更新加力推進(jìn)，新啟動21個城中村改造項目，是計劃任務(wù)的2.1倍。

《〈上海市深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃的實(shí)施方案〉任務(wù)分工方案》顯示，到2025年底，上海要全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造；到2026年底，全面啟動城中村整體改造項目；到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。

1月15日，吉林省新聞辦召開吉林省兩會民生主題新聞發(fā)布會。吉林省住建廳副廳長劉紅衛(wèi)表示，今年吉林省將繼續(xù)實(shí)施城中村改造，計劃通過建設(shè)、收購方式籌集安置房6000套。

具體而言，吉林省的城中村改造計劃，將主要從五個方面推進(jìn)實(shí)施：一是依法征收征地；二是推進(jìn)“房票”安置，組織居民通過購買存量商品房實(shí)施安置，各地制定安置房需求和存量房房源2個清單，讓群眾自主選擇；此外還有加快項目建設(shè)、積極籌措資金、抓好督導(dǎo)推進(jìn)。

1月14日，山東省政府新聞辦召開的新聞發(fā)布會，也對去年城中村改造工作進(jìn)行了總結(jié)。

會議顯示，2024年，濟(jì)南、青島、淄博、煙臺、臨沂5市共211個項目納入國家政策支持范圍，涉及安置居民20.4萬戶、安置住房29.2萬套。2024年，共爭取中央城中村改造專項補(bǔ)助10.4億元、城中村改造專項借款692.1億元，居全國前列。

2024年，山東省已開工城中村改造安置住房30.7萬套，開工率105.1%，超額完成年度任務(wù)。目前，山東16個設(shè)區(qū)市都已經(jīng)納入國家城中村改造政策支持范圍，各市正在研究提出一批比較成熟的項目，申報納入國家2025年支持計劃。

上海、山東、吉林之外，1月8日至9日，江蘇住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，顯示今年江蘇將新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超過700個，積極有序推動城中村改造，實(shí)施城中村改造5.6萬戶。

1月9日，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。會議提出，2025年，四川省要加力實(shí)施城中村和危舊房改造，改造城中村10萬戶、新開工安置住房14萬套，改造城市危舊房3.3萬套。

同日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在杭州召開。會議指出，2025年，浙江省將大力實(shí)施城市更新行動，加力實(shí)施城中村和老舊小區(qū)改造，全域提升城鄉(xiāng)風(fēng)貌品質(zhì)。

“貨幣化安置城中村和危舊房改造，是2025年推動新房銷售‘止跌回穩(wěn)’的關(guān)鍵政策之一。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴第一財經(jīng)。

她表示，當(dāng)前城中村改造政策支持范圍，已經(jīng)擴(kuò)大至地級及以上城市，2024年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)，要“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”；隨后，全國住建工作會議明確，2025年將在新增100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。

根據(jù)中指測算，貨幣化安置新增的100萬套城中村和危舊房改造，按100平米/套計算，可帶來約1億平米住宅銷售，對市場總量貢獻(xiàn)約10%左右，城中村改造規(guī)模提升對市場總量的貢獻(xiàn)或?qū)⒏螅?025年加快轉(zhuǎn)化為實(shí)際銷售，將對房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”起到關(guān)鍵作用。

探索多元化資金支持模式

在各地城中村改造工作中，政策性資金的支持力度不可忽視。

1月14，據(jù)新華社消息，去年國開行新增城中村改造專項借款3817億元，支持了北京、廣州、濟(jì)南、鄭州、溫州、南通、贛州等城市共723個城中村改造項目。

為助力各地項目加快落地，國開行優(yōu)化審批流程，建立快速通道，即報即批，限時完成；積極為城中村改造項目量身定制金融服務(wù)方案，加強(qiáng)資源保障，及時滿足項目用款需求。同時，堅持依法合規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行?？顚Ｓ煤唾Y金封閉運(yùn)行，切實(shí)防范風(fēng)險。

國開行住宅與城市建設(shè)業(yè)務(wù)部總經(jīng)理胡廣華表示，下一步，國開行將加大工作力度，積極發(fā)揮中長期融資優(yōu)勢，高質(zhì)量服務(wù)城中村和危舊房改造，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

公開信息顯示，此前城中村改造專項借款主要用于支持新建實(shí)物安置，2024年6月以來，專項借款支持政策有所調(diào)整，各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，如果有貨幣化安置需求，專項借款也可以支持貨幣化安置。

貨幣化安置，即給予被安置居民一定自主權(quán)，政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償需要安置的居民，后者再到商品房市場上購買住房，具體形式包括房票、政府購買存量房后再出售以及一次性貨幣補(bǔ)償?shù)?。與之對應(yīng)的，是拆舊建新的實(shí)物化安置。

“此前住建部已明確城中村改造的多項支持政策，包括開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)給予專項借款，允許地方發(fā)行政府專項債，給予稅費(fèi)優(yōu)惠，商業(yè)銀行發(fā)放商業(yè)貸款等多個方面。未來，城中村改造貨幣化安置與房票安置結(jié)合，同時加大房票安置補(bǔ)貼力度等，提升居民選擇房票的積極性，或是重要方向。”陳文靜告訴第一財經(jīng)。

房票安置，是一種在貨幣補(bǔ)償基礎(chǔ)上、具有自主選擇權(quán)的產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置方式，一方面有利于縮短安置周期、節(jié)省過渡費(fèi)用，滿足群眾多樣化居住需求，另一方面有利于化解存量住房庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2024年以來，超90城（區(qū)）鼓勵采用房票安置方式對拆遷安置戶實(shí)施安置。同時，與往年相比，出臺房票安置政策的城市能級提升，2024年廣州、上海、北京均有部分區(qū)域落地房票安置政策，加快城中村改造工作的推進(jìn)。

以江省為例，目前當(dāng)?shù)?3個設(shè)區(qū)市均建立了房票安置政策體系。最開始，當(dāng)?shù)胤科笨少徺I的房源，是周邊區(qū)域閑置的已經(jīng)建好的安置房。后來，各地將一部分商品房源劃入可選范圍?，F(xiàn)在，房票安置不僅房源更加豐富，還能跨區(qū)選房。

江蘇省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說，下一步，該廳將指導(dǎo)地方結(jié)合實(shí)際進(jìn)一步優(yōu)化完善房票安置政策，重點(diǎn)在提高持票購房補(bǔ)貼比例、打通跨區(qū)使用堵點(diǎn)、擴(kuò)大新房可選范圍等方面持續(xù)發(fā)力，在著力優(yōu)化存量中更好滿足人民群眾的需求。

展望2025年，各地城中村改造、乃至城市更新的工作力度將持續(xù)加大。吳建欽表示，城市更新不僅是新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，也是擴(kuò)大內(nèi)需，穩(wěn)投資、促消費(fèi)的重要抓手。后續(xù)各部門及各地有望進(jìn)一步出臺支持性政策，推動城市更新進(jìn)入多模式創(chuàng)新、多機(jī)制支持、多要素保障、多主體參與的黃金發(fā)展期。

從資金層面看，吳建欽認(rèn)為，2025年專項借款對城中村改造的支持力度將進(jìn)一步加大；同時，相關(guān)社會資金支持模式也將更加豐富，除了政策性銀行的專項借款積極發(fā)力外，專項債、商業(yè)銀行貸款、城市更新基金、財政貼息，以及有實(shí)力的企業(yè)投資等更多元化的資金支持方式也將進(jìn)一步發(fā)力。