房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制下，“白名單”項目在政策支持下持續(xù)擴圍，但房企尤其民營房企本身的融資環(huán)境還難言樂觀。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年10月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長3.2%，在上年低基數(shù)影響下連續(xù)兩月為正，但環(huán)比仍下降32.4%，融資主體仍以央國企為主。

另據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)，10月65家典型房企的融資總量為231.92億元，環(huán)比減少50.4%，同比增加1.9%，單月融資規(guī)模再創(chuàng)年內(nèi)新低。今年前10個月，65家典型房企的累計融資總量為3872.29億元，同比減少24.9%。

好消息是，隨著一系列支持政策推出和落地，10月商品房銷售情況已有明顯的邊際好轉(zhuǎn)跡象。但基于債務(wù)壓力的迫切性和提振居民信心的可持續(xù)性，不少專家建議，在保項目的同時，應(yīng)以更系統(tǒng)性的思維處理房企的資產(chǎn)負債問題。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對第一財經(jīng)表示，今年年底前房企到期債券余額還有一千億元左右，明年大約有七千多億元到期，總體較高峰期已有所緩解但償債壓力仍在。

信用債回暖但民企0發(fā)行

信用債仍是房企境內(nèi)融資的主要渠道，10月同比、環(huán)比均有較大幅度增長。中指研究院報告顯示，10月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資217億元，同比增長44.9%，環(huán)比增長27.7%，占比74.9%；ABS融資72.7億元，同比下降24.9%，環(huán)比下降71.9%，占比25.1%。

在劉水看來，10月信用債發(fā)行總量同比大幅增長，主要是受到上年低基數(shù)影響。盡管如此，連續(xù)兩個月實現(xiàn)同比正增長在近期較為罕見，他認為這說明增長具有一定的可持續(xù)性，同時還要考慮支持政策加碼、存量政策效果持續(xù)顯現(xiàn)等對房企融資環(huán)境的改善作用。

不同平臺間統(tǒng)計數(shù)據(jù)略有差異，但從融資主體來看，10月地產(chǎn)債的發(fā)行主體仍以央國企為主，當(dāng)月民營企業(yè)發(fā)行地產(chǎn)債規(guī)模為0。東方金誠數(shù)據(jù)顯示，在國企地產(chǎn)債發(fā)行量增加帶動下，10月房企整體凈融資額由負轉(zhuǎn)正至26.7億元，較上月的-13.7億元明顯好轉(zhuǎn)。但從結(jié)構(gòu)來看，民營企業(yè)的凈融資缺口依然有20.4億元。

具體來看，10月國企發(fā)債規(guī)模為225.5億元，同比、環(huán)比分別增長160.9%和29.2%，到期規(guī)模同比增長約44%，但環(huán)比下降7%，為178.4億元，當(dāng)月國企凈融資額大幅回正至47.1億元；民企當(dāng)月無新發(fā)行地產(chǎn)債，凈融資額再度落入負值區(qū)間。東方金誠分析師唐曉琳認為，民營房企地產(chǎn)債單月0發(fā)行可能是受發(fā)行成本提升、發(fā)行難度增加等因素影響。

（圖源：中指研究院）

談及民營房企的融資困境，劉水告訴第一財經(jīng)，原因是多方面的，但主要還是因為商品房銷售額、銷售面積持續(xù)下滑，市場仍在筑底過程中。

“一方面，房企銷售回款受到較大影響，房企盈利能力大幅下降，依靠經(jīng)營性凈現(xiàn)金流保持流動性的能力面臨嚴峻挑戰(zhàn)，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)信心偏弱。另一方面，銀行對房企授信需要以房地產(chǎn)企業(yè)新增建設(shè)項目為前提，但民營房企普遍縮減投資、減少拿地，無法依托在建項目開展新的融資。”他表示，年內(nèi)民企違約事件偶發(fā)在一定程度上影響了民營房企的融資環(huán)境，導(dǎo)致金融機構(gòu)對此類企業(yè)信心偏弱。

另從海外債來看，東方金誠數(shù)據(jù)顯示，盡管10月無新發(fā)境外地產(chǎn)債，但受到到期規(guī)模下降的影響，房企海外凈融資缺口由上月的24.17億美元降至10.92億美元。

發(fā)行成本方面，受融資結(jié)構(gòu)和融資主體帶動，地產(chǎn)債融資利率持續(xù)下行。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，本月債券融資平均利率為2.98%，同比下降0.51個百分點，環(huán)比下降0.08個百分點。其中，信用債平均利率為2.93%，同比下降0.4個百分點，環(huán)比增長0.13個百分點；ABS平均利率為3.14%，同比下降0.51個百分點，環(huán)比下降0.10個百分點。

不過，融資綜合平均利率下降是受到海外債零發(fā)行、信用債和ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)的變化帶動，相同期限地產(chǎn)債品種在10月的發(fā)行利率有所上行。東方金誠數(shù)據(jù)顯示，10月地產(chǎn)債主力品種為3年期AAA級地產(chǎn)債，共計發(fā)行7只，加權(quán)平均利率為3.07%，較前值大幅上行40bp。唐曉琳表示，這可能與近期債市整體震蕩波動、市場情緒較弱有關(guān)。

年內(nèi)債務(wù)壓力有多大

從到期量來看，劉水表示，今年11月～12月房企債券到期規(guī)模在1000億元左右，明年到期債券余額大約有七千多億元，總體債務(wù)壓力較高峰期已有所緩解。“但考慮到仍有違約債券有待展期或重組，銷售端還在筑底中，償債壓力仍在。”他說。

不過，房企融資環(huán)境有望持續(xù)改善，融資降幅也有望進一步收窄。繼“年底前‘白名單’項目信貸規(guī)模增加至4萬億元”這一增量政策提出后，住建部和金融監(jiān)管總局近期對“白名單”項目擴圍增效又提出新的要求，包括對合格項目要做到“應(yīng)進盡進”，對于進入“白名單”的項目要做到“應(yīng)貸盡貸”，同時，優(yōu)化貸款資金撥付方式，用款到賬做到“能早盡早”。

劉水認為，從房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境看，9.26中央政治局會議提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，住建部、央行等聯(lián)合推出房地產(chǎn)政策組合拳，如房地產(chǎn)項目全部納入白名單，并且一、二線核心城市政策持續(xù)加碼支持房地產(chǎn)，政策效果正在顯現(xiàn)，行業(yè)預(yù)期正在發(fā)生變化，金融機構(gòu)投資意愿也在提升。

從銀行端來看，機構(gòu)普遍表示，持續(xù)加大對城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制確定的“白名單”項目的支持力度，但各銀行房地產(chǎn)對公貸款投放的差別較大。

在三季報披露數(shù)據(jù)的3家全國性商業(yè)銀行中，招商銀行、中信銀行房地產(chǎn)對公貸款余額分別為2941.81億元、2798.79億元，分別較年初增長約34億元、205億元。同期，平安銀行房地產(chǎn)對公貸款余額為2518.79億元，較年初減少超過34億元。

平安銀行稱，在上述對公房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸為801.17億元，占發(fā)放貸款和墊款本金總額的比例為2.4%，全部落實有效抵押，平均抵押率43.6%，97.2%分布在一、二線城市城區(qū)及大灣區(qū)、長三角區(qū)域；經(jīng)營性物業(yè)貸、并購貸款及其他合計1717.62億元，以成熟物業(yè)抵押為主，平均抵押率47.8%，91.4%分布在一、二線城市城區(qū)及大灣區(qū)、長三角區(qū)域。

劉水認為，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制集“政銀企”三方形成合力，擴圍房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制“白名單”，將有助于又快又穩(wěn)地支持項目開發(fā)建設(shè)，促進保交樓工作，有助于減輕經(jīng)營層面風(fēng)險，也有助于增加房企流動性，減輕償債壓力。融資支持性政策持續(xù)加強疊加市場需求端利好政策，將有助于促進行業(yè)企穩(wěn)回升，如果市場回暖，將從根本上促進房企資產(chǎn)升值、增加現(xiàn)金流流入，緩解債務(wù)壓力。

如何擺脫困境

但相比之下，經(jīng)營性現(xiàn)金流仍是行業(yè)止跌回穩(wěn)進而緩解債務(wù)壓力的根本所在。好消息是，在一系列政策推動下，10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自去年6月份連續(xù)15個月下降后首次實現(xiàn)增長；全國二手房網(wǎng)簽成交量同比增長8.9%，連續(xù)7個月同比增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自今年2月份連續(xù)8個月下降后首次實現(xiàn)增長。

東方金誠研報也提到，10月30日大中城市日均商品房成交套數(shù)為2946套，同比仍存在4%左右的降幅，但環(huán)比漲幅達43.6%，尤其是月內(nèi)日均成交套數(shù)大多穩(wěn)定在3000套以上，顯示9月26日中央政治局會議提出“止跌回穩(wěn)”政策基調(diào)以來，樓市出現(xiàn)積極變化。但報告也強調(diào)，后續(xù)銷量能否繼續(xù)穩(wěn)定回升有待進一步觀察。

在此背景下，不少專家建議，在保項目的同時，還應(yīng)進一步加大對新房市場的政策支持，并系統(tǒng)性推進對房企本身的債務(wù)和資產(chǎn)重組。CF40日前發(fā)布的新一期宏觀政策季度報告就提出，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)需要大幅改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流，除了現(xiàn)有政策，仍需對部分房地產(chǎn)企業(yè)開展重組。

中國金融四十人研究院執(zhí)行院長郭凱認為，考慮到二手房交易對房企本身的直接影響較弱，新房銷售不提振則房企很難脫離困境。“新房不起來，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流就沒法恢復(fù)，現(xiàn)金流沒法恢復(fù)，大家持續(xù)擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)會不會倒閉，如果擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)會不會倒閉，就不愿意買期房，不愿意買期房，房地產(chǎn)企業(yè)更沒有現(xiàn)金流，沒有現(xiàn)金流就是一個惡性循環(huán)。”他在上述報告發(fā)布會上強調(diào)。

郭凱認為，要讓購房者打消上述擔(dān)心，必須對目前的問題房企尤其還未暴雷的房企采取更加積極的措施。“現(xiàn)在大部分房企資產(chǎn)負債情況還是很嚴峻的。”他認為，當(dāng)下很多房企都需要比較系統(tǒng)性債務(wù)和資產(chǎn)重組，從而讓這些房企重新恢復(fù)活力。