房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制下，“白名單”項(xiàng)目在政策支持下持續(xù)擴(kuò)圍，但房企尤其民營(yíng)房企本身的融資環(huán)境還難言樂(lè)觀。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年10月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長(zhǎng)3.2%，在上年低基數(shù)影響下連續(xù)兩月為正，但環(huán)比仍下降32.4%，融資主體仍以央國(guó)企為主。

另?yè)?jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)，10月65家典型房企的融資總量為231.92億元，環(huán)比減少50.4%，同比增加1.9%，單月融資規(guī)模再創(chuàng)年內(nèi)新低。今年前10個(gè)月，65家典型房企的累計(jì)融資總量為3872.29億元，同比減少24.9%。

好消息是，隨著一系列支持政策推出和落地，10月商品房銷售情況已有明顯的邊際好轉(zhuǎn)跡象。但基于債務(wù)壓力的迫切性和提振居民信心的可持續(xù)性，不少專家建議，在保項(xiàng)目的同時(shí)，應(yīng)以更系統(tǒng)性的思維處理房企的資產(chǎn)負(fù)債問(wèn)題。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，今年年底前房企到期債券余額還有一千億元左右，明年大約有七千多億元到期，總體較高峰期已有所緩解但償債壓力仍在。

信用債回暖但民企0發(fā)行

信用債仍是房企境內(nèi)融資的主要渠道，10月同比、環(huán)比均有較大幅度增長(zhǎng)。中指研究院報(bào)告顯示，10月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資217億元，同比增長(zhǎng)44.9%，環(huán)比增長(zhǎng)27.7%，占比74.9%；ABS融資72.7億元，同比下降24.9%，環(huán)比下降71.9%，占比25.1%。

在劉水看來(lái)，10月信用債發(fā)行總量同比大幅增長(zhǎng)，主要是受到上年低基數(shù)影響。盡管如此，連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)在近期較為罕見，他認(rèn)為這說(shuō)明增長(zhǎng)具有一定的可持續(xù)性，同時(shí)還要考慮支持政策加碼、存量政策效果持續(xù)顯現(xiàn)等對(duì)房企融資環(huán)境的改善作用。

不同平臺(tái)間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)略有差異，但從融資主體來(lái)看，10月地產(chǎn)債的發(fā)行主體仍以央國(guó)企為主，當(dāng)月民營(yíng)企業(yè)發(fā)行地產(chǎn)債規(guī)模為0。東方金誠(chéng)數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)企地產(chǎn)債發(fā)行量增加帶動(dòng)下，10月房企整體凈融資額由負(fù)轉(zhuǎn)正至26.7億元，較上月的-13.7億元明顯好轉(zhuǎn)。但從結(jié)構(gòu)來(lái)看，民營(yíng)企業(yè)的凈融資缺口依然有20.4億元。

具體來(lái)看，10月國(guó)企發(fā)債規(guī)模為225.5億元，同比、環(huán)比分別增長(zhǎng)160.9%和29.2%，到期規(guī)模同比增長(zhǎng)約44%，但環(huán)比下降7%，為178.4億元，當(dāng)月國(guó)企凈融資額大幅回正至47.1億元；民企當(dāng)月無(wú)新發(fā)行地產(chǎn)債，凈融資額再度落入負(fù)值區(qū)間。東方金誠(chéng)分析師唐曉琳認(rèn)為，民營(yíng)房企地產(chǎn)債單月0發(fā)行可能是受發(fā)行成本提升、發(fā)行難度增加等因素影響。

（圖源：中指研究院）

談及民營(yíng)房企的融資困境，劉水告訴第一財(cái)經(jīng)，原因是多方面的，但主要還是因?yàn)樯唐贩夸N售額、銷售面積持續(xù)下滑，市場(chǎng)仍在筑底過(guò)程中。

“一方面，房企銷售回款受到較大影響，房企盈利能力大幅下降，依靠經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流保持流動(dòng)性的能力面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心偏弱。另一方面，銀行對(duì)房企授信需要以房地產(chǎn)企業(yè)新增建設(shè)項(xiàng)目為前提，但民營(yíng)房企普遍縮減投資、減少拿地，無(wú)法依托在建項(xiàng)目開展新的融資。”他表示，年內(nèi)民企違約事件偶發(fā)在一定程度上影響了民營(yíng)房企的融資環(huán)境，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)此類企業(yè)信心偏弱。

另從海外債來(lái)看，東方金誠(chéng)數(shù)據(jù)顯示，盡管10月無(wú)新發(fā)境外地產(chǎn)債，但受到到期規(guī)模下降的影響，房企海外凈融資缺口由上月的24.17億美元降至10.92億美元。

發(fā)行成本方面，受融資結(jié)構(gòu)和融資主體帶動(dòng)，地產(chǎn)債融資利率持續(xù)下行。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，本月債券融資平均利率為2.98%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。其中，信用債平均利率為2.93%，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比增長(zhǎng)0.13個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.14%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.10個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，融資綜合平均利率下降是受到海外債零發(fā)行、信用債和ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)的變化帶動(dòng)，相同期限地產(chǎn)債品種在10月的發(fā)行利率有所上行。東方金誠(chéng)數(shù)據(jù)顯示，10月地產(chǎn)債主力品種為3年期AAA級(jí)地產(chǎn)債，共計(jì)發(fā)行7只，加權(quán)平均利率為3.07%，較前值大幅上行40bp。唐曉琳表示，這可能與近期債市整體震蕩波動(dòng)、市場(chǎng)情緒較弱有關(guān)。

年內(nèi)債務(wù)壓力有多大

從到期量來(lái)看，劉水表示，今年11月～12月房企債券到期規(guī)模在1000億元左右，明年到期債券余額大約有七千多億元，總體債務(wù)壓力較高峰期已有所緩解。“但考慮到仍有違約債券有待展期或重組，銷售端還在筑底中，償債壓力仍在。”他說(shuō)。

不過(guò)，房企融資環(huán)境有望持續(xù)改善，融資降幅也有望進(jìn)一步收窄。繼“年底前‘白名單’項(xiàng)目信貸規(guī)模增加至4萬(wàn)億元”這一增量政策提出后，住建部和金融監(jiān)管總局近期對(duì)“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效又提出新的要求，包括對(duì)合格項(xiàng)目要做到“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，對(duì)于進(jìn)入“白名單”的項(xiàng)目要做到“應(yīng)貸盡貸”，同時(shí)，優(yōu)化貸款資金撥付方式，用款到賬做到“能早盡早”。

劉水認(rèn)為，從房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境看，9.26中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”以來(lái)，住建部、央行等聯(lián)合推出房地產(chǎn)政策組合拳，如房地產(chǎn)項(xiàng)目全部納入白名單，并且一、二線核心城市政策持續(xù)加碼支持房地產(chǎn)，政策效果正在顯現(xiàn)，行業(yè)預(yù)期正在發(fā)生變化，金融機(jī)構(gòu)投資意愿也在提升。

從銀行端來(lái)看，機(jī)構(gòu)普遍表示，持續(xù)加大對(duì)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制確定的“白名單”項(xiàng)目的支持力度，但各銀行房地產(chǎn)對(duì)公貸款投放的差別較大。

在三季報(bào)披露數(shù)據(jù)的3家全國(guó)性商業(yè)銀行中，招商銀行、中信銀行房地產(chǎn)對(duì)公貸款余額分別為2941.81億元、2798.79億元，分別較年初增長(zhǎng)約34億元、205億元。同期，平安銀行房地產(chǎn)對(duì)公貸款余額為2518.79億元，較年初減少超過(guò)34億元。

平安銀行稱，在上述對(duì)公房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸為801.17億元，占發(fā)放貸款和墊款本金總額的比例為2.4%，全部落實(shí)有效抵押，平均抵押率43.6%，97.2%分布在一、二線城市城區(qū)及大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、并購(gòu)貸款及其他合計(jì)1717.62億元，以成熟物業(yè)抵押為主，平均抵押率47.8%，91.4%分布在一、二線城市城區(qū)及大灣區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域。

劉水認(rèn)為，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制集“政銀企”三方形成合力，擴(kuò)圍房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，將有助于又快又穩(wěn)地支持項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)保交樓工作，有助于減輕經(jīng)營(yíng)層面風(fēng)險(xiǎn)，也有助于增加房企流動(dòng)性，減輕償債壓力。融資支持性政策持續(xù)加強(qiáng)疊加市場(chǎng)需求端利好政策，將有助于促進(jìn)行業(yè)企穩(wěn)回升，如果市場(chǎng)回暖，將從根本上促進(jìn)房企資產(chǎn)升值、增加現(xiàn)金流流入，緩解債務(wù)壓力。

如何擺脫困境

但相比之下，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍是行業(yè)止跌回穩(wěn)進(jìn)而緩解債務(wù)壓力的根本所在。好消息是，在一系列政策推動(dòng)下，10月份全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)0.9%，比9月份同比擴(kuò)大12.5個(gè)百分點(diǎn)，自去年6月份連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；全國(guó)二手房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)8.9%，連續(xù)7個(gè)月同比增長(zhǎng)；新建商品房和二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%，自今年2月份連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

東方金誠(chéng)研報(bào)也提到，10月30日大中城市日均商品房成交套數(shù)為2946套，同比仍存在4%左右的降幅，但環(huán)比漲幅達(dá)43.6%，尤其是月內(nèi)日均成交套數(shù)大多穩(wěn)定在3000套以上，顯示9月26日中央政治局會(huì)議提出“止跌回穩(wěn)”政策基調(diào)以來(lái)，樓市出現(xiàn)積極變化。但報(bào)告也強(qiáng)調(diào)，后續(xù)銷量能否繼續(xù)穩(wěn)定回升有待進(jìn)一步觀察。

在此背景下，不少專家建議，在保項(xiàng)目的同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)一步加大對(duì)新房市場(chǎng)的政策支持，并系統(tǒng)性推進(jìn)對(duì)房企本身的債務(wù)和資產(chǎn)重組。CF40日前發(fā)布的新一期宏觀政策季度報(bào)告就提出，穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)需要大幅改善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流，除了現(xiàn)有政策，仍需對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)開展重組。

中國(guó)金融四十人研究院執(zhí)行院長(zhǎng)郭凱認(rèn)為，考慮到二手房交易對(duì)房企本身的直接影響較弱，新房銷售不提振則房企很難脫離困境。“新房不起來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流就沒(méi)法恢復(fù)，現(xiàn)金流沒(méi)法恢復(fù)，大家持續(xù)擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不會(huì)倒閉，如果擔(dān)心房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)不會(huì)倒閉，就不愿意買期房，不愿意買期房，房地產(chǎn)企業(yè)更沒(méi)有現(xiàn)金流，沒(méi)有現(xiàn)金流就是一個(gè)惡性循環(huán)。”他在上述報(bào)告發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)。

郭凱認(rèn)為，要讓購(gòu)房者打消上述擔(dān)心，必須對(duì)目前的問(wèn)題房企尤其還未暴雷的房企采取更加積極的措施。“現(xiàn)在大部分房企資產(chǎn)負(fù)債情況還是很嚴(yán)峻的。”他認(rèn)為，當(dāng)下很多房企都需要比較系統(tǒng)性債務(wù)和資產(chǎn)重組，從而讓這些房企重新恢復(fù)活力。