房企融資規(guī)模已連續(xù)兩個(gè)月保持同比增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2024年10月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長(zhǎng)3.2%；9月份時(shí)，這一同比增幅約為8%。在上年低基數(shù)的影響下，房企單月融資規(guī)模已連續(xù)兩月為正。該機(jī)構(gòu)表示，房企融資環(huán)境持續(xù)改善，雖然仍有償債壓力，但高峰已過(guò)。

從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，10月融資規(guī)模共217億元，同比增長(zhǎng)44.9%，環(huán)比增長(zhǎng)27.7%，占比近75%。同期，ABS融資約73億元，同環(huán)比均有所下降；海外債則無(wú)新增發(fā)行。

10月份的典型發(fā)債企業(yè)為華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中交房地產(chǎn)、珠江實(shí)業(yè)、蘇高新、大悅城、保利置業(yè)、招商蛇口等國(guó)央企，而月內(nèi)無(wú)民營(yíng)房企發(fā)行信用債。其中華潤(rùn)置地、保利發(fā)展的發(fā)債額度最高，均為30億元。

受發(fā)債主體、融資結(jié)構(gòu)等影響，當(dāng)前房企整體融資利率處于低位，債券融資平均利率為2.98%，同比下降0.51個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，前10個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4420億元，同比下降25.6%，降幅較上月有所收窄。其中，信用債融資2778億元，同比下降超23%，占比超6成；海外債發(fā)行金額67億元，同比下降超60%；ABS融資約1575億元，同比下降約25%。

融資也在向頭部房企匯集。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，1-10月，TOP10房企的平均融資額為224.85億元，是所有梯隊(duì)中最多的，同時(shí)該梯隊(duì)也是唯一一個(gè)融資規(guī)模同比增長(zhǎng)的梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP51+梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.6%，較2023年全年融資成本降低了1.64百分點(diǎn)，降幅最大。

為了實(shí)現(xiàn)新增融資流入，各家房企多管齊下，開(kāi)辟各種可能的渠道。

10月10日，萬(wàn)科再推進(jìn)一筆擔(dān)保融資，為旗下深圳泊寓的4億元銀行貸款提供擔(dān)保。據(jù)披露，本次擔(dān)保發(fā)生后，萬(wàn)科的對(duì)外擔(dān)?？傤~將為1038.86億元，占公司2023年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重將為41.42%。

今年以來(lái)，萬(wàn)科的擔(dān)保融資動(dòng)作頗為頻繁，截至4月末時(shí)，其擔(dān)?？傤~約為285.82億元，占公司2023年末經(jīng)審計(jì)歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為11.4%。在此后5個(gè)多月的時(shí)間里，擔(dān)?？傤~突破1000億元，增幅超263%。

萬(wàn)科嘗試著從過(guò)去“總對(duì)總”轉(zhuǎn)換為當(dāng)前項(xiàng)目抵押貸款的融資模式，融創(chuàng)則把握住股價(jià)上漲的窗口期，成功推進(jìn)了一次股權(quán)融資。這也是內(nèi)房股時(shí)隔1年有余，再次有企業(yè)成功完成配股融資。

“924”樓市新政給股市帶來(lái)了一波前所未有的上漲，包括融創(chuàng)在內(nèi)的多只內(nèi)房股股價(jià)大幅上漲。截至10月16日，融創(chuàng)收盤價(jià)為3.08港元，較9月24日上漲約180%。次日，融創(chuàng)宣布通過(guò)先舊后新配售現(xiàn)有股份及根據(jù)一般授權(quán)認(rèn)購(gòu)新股份的方式，與中金國(guó)際簽訂了配售及認(rèn)購(gòu)協(xié)議，所得款項(xiàng)凈額約11.92億港元。

克而瑞認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)板塊是否能繼續(xù)保持甚至重新走出牛市行情，仍然要看市場(chǎng)后續(xù)的政策落實(shí)以及銷售表現(xiàn)，也會(huì)影響到房企的配股融資，因此融創(chuàng)的成功配股或是近期孤例。

另一方面，監(jiān)管層也在持續(xù)推進(jìn)房企融資端政策的落地。9月26日的政治局會(huì)議明確要求，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度。10月17日，金融監(jiān)管總局副局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企也明確，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過(guò)貸款2.23萬(wàn)億元，到2024年底“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模要增加至4萬(wàn)億元。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制集“政銀企”三方形成合力，擴(kuò)圍房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，將有助于又快又穩(wěn)地支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)保交樓工作，有助于減輕經(jīng)營(yíng)層面風(fēng)險(xiǎn)，也有助于增加房企流動(dòng)性，減輕償債壓力。

值得一提的是，從到期債務(wù)方面來(lái)看，房企當(dāng)前面臨的壓力有所減輕。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，到2024年底，房企到期債券余額一千億元左右；2025年，房企到期債券余額約七千多億元，但總體債務(wù)壓力較之高峰期已有所緩解。

有出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)記者透露，大部分公司重組債務(wù)的常用方式有兩種，一是“債務(wù)置換”，也就是將“舊債”換“新債”，發(fā)行新債券或新借款，償還之前的債務(wù)；二是展期原有債務(wù)，延長(zhǎng)兌付時(shí)間，部分公司會(huì)償還部分本金或利息。