180套別墅、起拍價14.1億，近日北京一知名別墅引發(fā)關(guān)注。

據(jù)阿里法拍平臺顯示，北京市順義區(qū)楓橋別墅項目180套別墅，將于11月25日打包拍賣，起拍價14.1億元，保證金1.4億，目前平臺上已有132人設(shè)置提醒、共9521次圍觀。

從法拍網(wǎng)上傳的圖片看，該別墅群目前處于荒置狀態(tài)、雜草叢生。此外，相較于20.17億元的評估價，本次14.1億的整體拍賣價，相當(dāng)于打了69折，競價幅度則為700萬元。

老舊別墅群七折拍賣，背后有何故事？

一度成為獵奇打卡地

“廢土風(fēng)攝影”“探險廢棄別墅”，在社交平臺上，北京楓橋別墅曾一度成為“網(wǎng)紅打卡地”，但不是因豪華房屋與美景，而是荒涼多年引發(fā)了網(wǎng)友獵奇探險。

楓橋別墅所處位置并不差，該項目緊鄰潮白河畔，地處高檔別墅帶，曾經(jīng)的賣點是“純北美風(fēng)格現(xiàn)房別墅”。那么，這一別墅群為何走上了荒置、甚至被法拍的道路？

據(jù)法拍信息顯示，目前將被拍賣的180套別墅，有134套登記在北京瑞順鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（瑞鴻地產(chǎn)）名下，剩余46套權(quán)利人分別為北京精達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（精達(dá)地產(chǎn)）、北京東飛祥義投資有限公司（東祥投資）。

楓橋別墅建成時間已久，作為項目最早的開發(fā)商，精達(dá)地產(chǎn)在1993年拿地、2002年拿到預(yù)售許可證，共建成188棟別墅，公司還曾表示“楓橋別墅將打破固有傳統(tǒng)，做業(yè)主的終生服務(wù)商。”但后來，這個項目卻開始了命運多舛的路途。

因建設(shè)質(zhì)量及市場遇冷等問題，該項目銷售情況并不佳，公開信息顯示僅賣出8套，精達(dá)地產(chǎn)也出現(xiàn)資金問題。2007年，精達(dá)地產(chǎn)的債權(quán)機(jī)構(gòu)開始對項目進(jìn)行拍賣，此后多年經(jīng)過數(shù)輪輾轉(zhuǎn)，最終瑞鴻地產(chǎn)持有了部分資產(chǎn)，瑞鴻地產(chǎn)的大股東為東祥投資。

如今再次被掛上法拍平臺，則是因相關(guān)方與信達(dá)福建的借款問題。

據(jù)拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表，該資產(chǎn)包由福建省福州市中級人民法院查封，執(zhí)行案號為（2024）閩01執(zhí)恢310號，申請執(zhí)行人為中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司。

從法拍網(wǎng)上傳的圖片看，該別墅群目前處于荒置狀態(tài)、雜草叢生了無生氣。相較于20.17億元的評估價，本次14.1億的整體拍賣價，則相當(dāng)于打了69折，競價幅度為700萬元。

值得注意的是，這看似是一場普通的司法拍賣，但資產(chǎn)包背后涉及的主體卻錯綜復(fù)雜。

福建信達(dá)債權(quán)處置公告顯示，該筆債權(quán)本息合計19億元，由瑞鴻地產(chǎn)和精達(dá)地產(chǎn)作為共同債務(wù)人，泰禾投資、黃其森和葉荔（黃其森妻子）則提供連帶擔(dān)保。

企查查信息也顯示，本次拍賣所屬的司法案件，是一起資產(chǎn)執(zhí)行案件，其中涉及的被執(zhí)行人包括前述的東祥投資、瑞鴻地產(chǎn)、精達(dá)地產(chǎn)，同時還有泰禾投資有限公司、北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、泰禾創(chuàng)始人黃其森及其妻子葉荔。

泰禾方面與這件事的關(guān)聯(lián)從何來而？相關(guān)法律文書顯示，東祥投資、瑞鴻地產(chǎn)的法定代表人任愛軍曾表示，自己僅是名義上的法定代表人和股東，從未參與過上述公司的經(jīng)營管理，與信達(dá)方面的債權(quán)，實為泰禾投資公司、黃其森對信達(dá)的借款行為。

此前的市場信息也顯示，楓橋別墅實為黃其森用設(shè)在維京群島的影子公司收購而來，但因項目債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、質(zhì)量問題及銷售不佳等因素，曾被視作黃其森投資“踩坑”的案例。

由此可見，此次被掛上貨架的資產(chǎn)包，與泰禾方面關(guān)系密切。

背后的泰禾怎么樣了？

作為最早一批出險、并走向退市的房企，泰禾及黃其森在市場上已鮮有公開動態(tài)。

早在2020年，泰禾集團(tuán)便出現(xiàn)違約行為，此后雖然籌劃了諸多自救動作，包括出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投、縮減規(guī)模等，但都未能實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)企業(yè)的走向，債務(wù)重組方案也一直未出爐。

2023年8月，泰禾集團(tuán)觸發(fā)了強(qiáng)制退市條款，被深交所摘牌，曾經(jīng)的規(guī)模房企黯然退市。

今年8月底，上海清算所網(wǎng)站披露稱，泰禾方面還存在大額已到期未歸還借款，截至2024 年 6 月 30 日，已到期未歸還借款金額為 819.63 億元。此外，泰禾集團(tuán)股份有限公司的主體和債項評級為C，對外擔(dān)?？傤~超過最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的100%。

公告稱，為積極穩(wěn)妥化解公司債務(wù)風(fēng)險，泰禾已成立專項工作小組，并聘請了多方專業(yè)機(jī)構(gòu)開展債務(wù)重組工作，協(xié)助公司組織、協(xié)調(diào)債權(quán)人溝通意見和訴求，并就緩解短期債務(wù)償還壓力、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)提供意見，推動形成全面?zhèn)鶆?wù)重組解決方案。

因整體債務(wù)重組方案未出爐，此前泰禾相關(guān)債務(wù)的處理方案，多是基于項目層面解決，有的是相關(guān)金融機(jī)構(gòu)予以展期，有的則走上司法訴訟的道路、以執(zhí)行泰禾旗下資產(chǎn)。

目前，退市后的泰禾，在試圖推出整體重組方案之余，最重要的工作是“保交樓”。

據(jù)上海清算所網(wǎng)站公告，2024年泰禾在上海、杭州地區(qū)均有新交付的項目，目前已售尚未交付的項目已基本開工，分布在北京、上海、福州和廣深區(qū)域，預(yù)計在未來2 年內(nèi)完成交付工作；項目未回款和未售部分的現(xiàn)金流，足夠覆蓋政府投入項目的專項資金和其他債務(wù)。

與此同時，泰禾目前在推進(jìn)持有現(xiàn)房項目的去化，以改善流動性，包括與主要債權(quán)人制定分配方案，解除已抵押房產(chǎn)的凍結(jié)狀態(tài)，以重啟現(xiàn)房項目的銷售。銷售回款將按雙方約定的比例，用于歸還貸款和保障公司的日常運營，以達(dá)到資產(chǎn)盤活的目的。

日前，深圳院子開盤銷售，共推出64套別墅，備案均價約137974元/平方米，去化率達(dá)七成，銷售金額約13億元。該項目正是泰禾在2015拿下的地塊，當(dāng)時以57億元競得、并創(chuàng)下樓面地價新高。后因泰禾出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，該項目通過債務(wù)重組轉(zhuǎn)入中國長城資產(chǎn)旗下。

對當(dāng)下的泰禾來說，要實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，仍面臨不小的挑戰(zhàn)。10月30日，泰禾在新三板披露財務(wù)報表顯示，2024年1月1日~9月30日期間，泰禾實現(xiàn)營業(yè)收入約19.33億元，同比增長約1.35%，凈虧損約23.11億元，同比減虧37.91%。

截至2024三季度末，泰禾賬面的貨幣資金為10.03億元、應(yīng)收賬款2.8億元，存貨1379.13億元，流動資產(chǎn)1537.39億元，總資產(chǎn)合計1999.04億元；負(fù)債方面，短期借款44.16億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債775.23億元，負(fù)債總計為2015.97億元；期末股東權(quán)益為-16.93億元，其中少數(shù)股東權(quán)益23.02億元，歸屬于母公司股東權(quán)益為-39.95億元。

泰禾方面表示，目前，公司正全力推進(jìn)債務(wù)重組事宜，積極解決債務(wù)問題，同時以“復(fù)工復(fù)產(chǎn)、重塑信心”“保交付、保品質(zhì)”為第一要務(wù)，積極盤活資產(chǎn)，最大限度保障項目施工建設(shè)的有序進(jìn)行，增強(qiáng)市場信心，實現(xiàn)公司可持續(xù)健康發(fā)展。