“賣得太快了，得加推了！”10月底，深圳龍華區(qū)一項目營銷負責(zé)人楊陽（化名）語氣里掩飾不住的都是喜悅。他已經(jīng)很長時間沒有遇到這樣的情況了。

自2022年樓市進入下行期，每隔一段時間就會有不同力度的刺激新政出臺，但市場總是在一陣興奮后又歸于平淡。

楊陽認為這次不一樣了。9月底，房地產(chǎn)行業(yè)迎來一系列政策“組合拳”，深圳在29日晚上11點多釋放了重磅新政，市場情緒被點燃。項目在當(dāng)天晚間就迎來了購房客戶。新政后36小時內(nèi)，銷售數(shù)量就突破百套。

此后的一個月，深圳市場的熱度不斷攀升。10月13日，“9•29新政”執(zhí)行后首個入市的新盤深業(yè)上城學(xué)府開盤，共332套房源實現(xiàn)“日光”；臨近10月底，另一位于龍華區(qū)的項目連夜拿證開盤，當(dāng)晚部分熱銷戶型即售罄。

這是之前幾輪政策發(fā)布后都沒出現(xiàn)過的場景。楊陽意識到，客戶預(yù)期可能開始發(fā)生變化，因為國慶節(jié)后，項目人氣不減，除了深圳本地客戶，還出現(xiàn)了從外地趕來帶著行李箱買房的人。

房子好賣了，房地產(chǎn)銷售自然是高興的，但新的問題隨即出現(xiàn)。“之前市場太差了，項目上其實沒有什么銷售節(jié)奏，基本上秉承著賣到哪算哪的原則。”楊陽說，但是這次新政發(fā)布之后，來訪量和成交量比之前翻了三四倍。這一情況導(dǎo)致的直接結(jié)果是，到10月底時，項目現(xiàn)階段的可售房源已經(jīng)基本賣空了。

沒有足夠貨量滿足市場需求，新的焦慮開始困擾著剛蘇醒的房企。“沒想到項目能這么快賣完”，一位業(yè)內(nèi)人士表示，“我們近期推的項目不大，本身也是流量盤，一開始預(yù)估能賣到6成就不錯了。沒想到開盤日光。”

10月，深圳樓市刷新了許多記錄。數(shù)據(jù)顯示，全市一手住宅網(wǎng)簽量達4153套，環(huán)比上升146.3%，創(chuàng)下近35個月新高，也是自2021年12月之后首次突破4000套。與此同時，10月，深圳全市新房住宅認購量達到13366套。

加推，自然是第一件迫切的工作。據(jù)第三方研究機構(gòu)克而瑞監(jiān)測，今年10月，在北上廣新增供應(yīng)大幅回落的背景下，深圳一城同環(huán)比齊增12%和65%，較三季度月均增幅高達54%。

從業(yè)者之一的楊陽決定趁熱打鐵。他所負責(zé)的項目新一期的房源原本計劃是在明年推出，但在10月底，楊陽向城市公司申請加推60余套房源。

根據(jù)深圳市住建局相關(guān)規(guī)定，高層建筑主體施工形象進度達到總層數(shù)的二分之一時，可以申請項目預(yù)售，而這60多套房子，是年內(nèi)項目建設(shè)進度能達標的最后一批房源了。“原來市場不好賣的時候，感覺有好多貨，現(xiàn)在市場好，發(fā)現(xiàn)這個項目也清盤了，那個項目也快沒了。”楊陽高興，也略有遺憾。

這是很多房企相似的境遇，經(jīng)歷了三年市場下行，以及大量出讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)償還債務(wù)之后，留在這些房企手中的貨量本來就十分有限，市場短暫爆發(fā)過后的無貨可賣，原本就是預(yù)料之中的情形。

更讓房企尷尬的是，房子賣得再好，回籠資金再多，都與自己無關(guān)。比如位于黃浦區(qū)董家渡板塊的豪宅融創(chuàng)外灘壹號院二期今年實現(xiàn)了三開三罄，總銷售額達到215億元，是上海今年唯二的單盤突破200億元的項目。但雖是融創(chuàng)名字，收益卻不是融創(chuàng)的。在2022年底，為了快速回籠資金，融創(chuàng)忍痛“割肉”紓困，將持有的89.7%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給中信信托、中國華融，引入資金超120億元；融創(chuàng)仍作為項目操盤方，持股份額則降至10.3%?？硕鹕虾?shù)據(jù)顯示，今年前10月，融創(chuàng)在上海市場實現(xiàn)的權(quán)益銷售額僅34.29億元，位列第34位。

在過去的兩年多時間里，新房銷售這一源頭活水持續(xù)縮減，境內(nèi)外債務(wù)大山又不斷累積，曾經(jīng)財大氣粗的開發(fā)商只得使盡渾身解數(shù)實現(xiàn)開源——賣商場、賣酒店、賣總部大樓，甚至不惜賣掉手中好的開發(fā)項目以快速回血。這在房企化債過程中并不鮮見。

于是，存貨連年下降也早已成為各民營開發(fā)商共同處境?？硕鸱Q，2022年，幾乎所有民企土儲規(guī)模均在減少，其中碧桂園土儲貨值同比下降36%，新城總土儲貨值、建面皆下降40%；2023年，部分民企的土儲貨值更是連續(xù)兩年下降。曾經(jīng)在一二線城市手握眾多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的世茂，也為了自救曾先后出讓了位于香港的維港匯項目、上海黃浦路一宗地塊、廣州亞運城等多個開發(fā)項目。這期間，疊加經(jīng)營策略調(diào)整，世茂的存貨一路走低，從2021年的3329億元降至2024年中期的2466億元；土地儲備也從7146萬平方米減至4783萬平方米，持有的項目數(shù)量減少了約110個。

另外無法忽視的是，盡管不少開發(fā)商報表上所列的土地儲備頗為豐富，但并不代表他們有貨可賣，這些土儲可能存在區(qū)位不佳、去化難度大等諸多問題。

克而瑞研究報告稱，不少民企如融信、時代等企業(yè)總土儲規(guī)模保持在2000億以上，但出于自身經(jīng)營危機早已暫緩?fù)顿Y，土儲中存在“僵尸庫存”。例如融信土儲中，杭州、鄭州、太原等部分建面大于30萬平方米項目近三年始終難以去化，截至2023年，這些“僵尸庫存”占到其總土儲建面比重近40%。

“市場好與不好，與公司已經(jīng)沒有什么關(guān)系了，資產(chǎn)早就賣空了。”一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。

另外一家曾經(jīng)月均銷售額在百億級別的千億房企，在10月份的銷售額不足10億元。內(nèi)部人士稱：“10月的市場銷售是有明顯增長，但是我們沒有新增項目，單月銷售的絕對值很小，就只有幾個億。”

“我們在蘇州只剩一個主力項目了。”該內(nèi)部人士還向記者透露，今年以來，這個項目的月均流速在1億元左右，賣得還不錯。“但目前，這個項目所剩的貨值只有1個億左右，已經(jīng)到了賣完就沒貨的窘境。”