本輪增量政策之一的地方政府專項(xiàng)債券收購(gòu)閑置土地正式進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段。

11日自然資源部公開發(fā)布《運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，細(xì)化了地方政府專項(xiàng)債用于土地儲(chǔ)備的操作規(guī)則、實(shí)施主體、收購(gòu)范圍、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和程序等。鼓勵(lì)各地利用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)閑置土地。這有助于發(fā)揮土地儲(chǔ)備的蓄水池作用，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也有利于盤活房企存量資產(chǎn)、保交樓，同時(shí)收儲(chǔ)后還可重新規(guī)劃和配置這部分“凈地”，為其價(jià)值實(shí)現(xiàn)提供更多可能性。

優(yōu)先考慮收回收購(gòu)企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地，收回收購(gòu)價(jià)格需委托備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，且在選擇市場(chǎng)價(jià)與企業(yè)土地成本時(shí)，采取就低確定收地基礎(chǔ)價(jià)格等規(guī)定，對(duì)大量企業(yè)來說可謂雪中送炭。

由于有效需求不足和房市供需關(guān)系的變化，房企普遍面臨流動(dòng)性壓抑和資產(chǎn)負(fù)債表弱化等問題，將一些暫時(shí)不用或無力開發(fā)的土地資源盤活，不僅有助于房企瘦身，在財(cái)務(wù)上改善受損的資產(chǎn)負(fù)債表，而且地方政府收回閑置土地資源，也可以有效促進(jìn)房企的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，強(qiáng)化房企的御寒能力和風(fēng)險(xiǎn)管控水平，為其正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)輸送活水。因此，對(duì)房企來說，將原材料庫(kù)存變現(xiàn)是其提振流動(dòng)性進(jìn)行自救的必要前提，也有助于激發(fā)房市內(nèi)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)金流的有效流轉(zhuǎn)，打通妨礙房市有效運(yùn)行的卡點(diǎn)、堵點(diǎn)。

當(dāng)然，在實(shí)操中，專項(xiàng)債收回收購(gòu)閑置土地還需平衡好至少兩個(gè)層面的可能風(fēng)險(xiǎn)：

一是由于收儲(chǔ)閑置土地的專項(xiàng)債，主要依靠的是地價(jià)來支撐其還本付息，在土地市場(chǎng)較為低迷、有效需求不足的當(dāng)下，防控地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)就必須有可行的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。

二是目前一級(jí)土地市場(chǎng)的供給主體是地方政府，專項(xiàng)債收儲(chǔ)在為房企輸送流動(dòng)性變現(xiàn)能力的同時(shí)，也強(qiáng)化了一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷獨(dú)占性，這容易弱化土地的市場(chǎng)屬性，反過來也放大土地乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格剛性風(fēng)險(xiǎn)。

要管控好上述風(fēng)險(xiǎn)，不僅需明確地方專項(xiàng)債收購(gòu)行為的實(shí)施細(xì)則，還需完善土地市場(chǎng)的制度建設(shè)，真正通過市場(chǎng)交易和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，消化吸收可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

首先需在制度上促進(jìn)土地市場(chǎng)供給側(cè)改革，適度為集體土地入市打開方便之門，推動(dòng)一級(jí)土地市場(chǎng)的供應(yīng)主體多元化，通過多主體競(jìng)爭(zhēng)，讓市場(chǎng)在土地資源的配置中更好地發(fā)揮決定性作用。

同時(shí)，鼓勵(lì)市場(chǎng)在交易結(jié)構(gòu)和交易模式上的創(chuàng)新。為閑置土地在二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓交易提供體制機(jī)制上的方便，允許房企乃至其他市場(chǎng)主體通過市場(chǎng)交易盤活閑置土地資源，當(dāng)前可借鑒引入買入返售、賣出回購(gòu)等現(xiàn)貨+跨期交易結(jié)構(gòu)和方式，強(qiáng)化市場(chǎng)主體間的信用交易，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體通過市場(chǎng)手段進(jìn)行存量盤活。

此外，盡快研究構(gòu)建多層次土地市場(chǎng)，探索土地的期貨、期權(quán)等市場(chǎng)，并研究開發(fā)諸如CDS（信用違約互換）、CDO（擔(dān)保債務(wù)憑證或資產(chǎn)基礎(chǔ)債券）等金融衍生工具，為土地市場(chǎng)的各大主體提供有效的風(fēng)險(xiǎn)交易和風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具，真正有效盤活土地資源。這樣不僅有利于地方政府有效管控收儲(chǔ)的閑置土地之風(fēng)險(xiǎn)，而且有利于豐富多層次的土地市場(chǎng)，真正充分發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源方面的價(jià)格發(fā)現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)交易定價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)化配置等作用。

時(shí)有落花至，遠(yuǎn)隨流水香。如果專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的一個(gè)增信服務(wù)、流動(dòng)性疏導(dǎo)，那么不論是基于對(duì)專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地的保駕護(hù)航，還是提升其在土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力，推動(dòng)土地市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革，強(qiáng)化多主體供給體系，完善市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)和方式，搭建多層次土地市場(chǎng)，提高土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)吸收能力等，將開啟的是一場(chǎng)政府與市場(chǎng)的聯(lián)合作戰(zhàn)和親密合作，會(huì)讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)煥發(fā)新生。