本輪增量政策之一的地方政府專項債券收購閑置土地正式進入實戰(zhàn)階段。

11日自然資源部公開發(fā)布《運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，細(xì)化了地方政府專項債用于土地儲備的操作規(guī)則、實施主體、收購范圍、定價標(biāo)準(zhǔn)和程序等。鼓勵各地利用專項債券資金收回收購閑置土地。這有助于發(fā)揮土地儲備的蓄水池作用，穩(wěn)定市場預(yù)期，也有利于盤活房企存量資產(chǎn)、保交樓，同時收儲后還可重新規(guī)劃和配置這部分“凈地”，為其價值實現(xiàn)提供更多可能性。

優(yōu)先考慮收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的住宅用地和商服用地，收回收購價格需委托備案的土地估價機構(gòu)進行土地市場價格評估，且在選擇市場價與企業(yè)土地成本時，采取就低確定收地基礎(chǔ)價格等規(guī)定，對大量企業(yè)來說可謂雪中送炭。

由于有效需求不足和房市供需關(guān)系的變化，房企普遍面臨流動性壓抑和資產(chǎn)負(fù)債表弱化等問題，將一些暫時不用或無力開發(fā)的土地資源盤活，不僅有助于房企瘦身，在財務(wù)上改善受損的資產(chǎn)負(fù)債表，而且地方政府收回閑置土地資源，也可以有效促進房企的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，強化房企的御寒能力和風(fēng)險管控水平，為其正常的經(jīng)營活動輸送活水。因此，對房企來說，將原材料庫存變現(xiàn)是其提振流動性進行自救的必要前提，也有助于激發(fā)房市內(nèi)生的經(jīng)濟現(xiàn)金流的有效流轉(zhuǎn)，打通妨礙房市有效運行的卡點、堵點。

當(dāng)然，在實操中，專項債收回收購閑置土地還需平衡好至少兩個層面的可能風(fēng)險：

一是由于收儲閑置土地的專項債，主要依靠的是地價來支撐其還本付息，在土地市場較為低迷、有效需求不足的當(dāng)下，防控地價風(fēng)險就必須有可行的風(fēng)險應(yīng)對策略。

二是目前一級土地市場的供給主體是地方政府，專項債收儲在為房企輸送流動性變現(xiàn)能力的同時，也強化了一級土地市場的壟斷獨占性，這容易弱化土地的市場屬性，反過來也放大土地乃至整個房地產(chǎn)市場的價格剛性風(fēng)險。

要管控好上述風(fēng)險，不僅需明確地方專項債收購行為的實施細(xì)則，還需完善土地市場的制度建設(shè)，真正通過市場交易和市場風(fēng)險定價，消化吸收可能出現(xiàn)的風(fēng)險。

首先需在制度上促進土地市場供給側(cè)改革，適度為集體土地入市打開方便之門，推動一級土地市場的供應(yīng)主體多元化，通過多主體競爭，讓市場在土地資源的配置中更好地發(fā)揮決定性作用。

同時，鼓勵市場在交易結(jié)構(gòu)和交易模式上的創(chuàng)新。為閑置土地在二級市場的轉(zhuǎn)讓交易提供體制機制上的方便，允許房企乃至其他市場主體通過市場交易盤活閑置土地資源，當(dāng)前可借鑒引入買入返售、賣出回購等現(xiàn)貨+跨期交易結(jié)構(gòu)和方式，強化市場主體間的信用交易，鼓勵市場主體通過市場手段進行存量盤活。

此外，盡快研究構(gòu)建多層次土地市場，探索土地的期貨、期權(quán)等市場，并研究開發(fā)諸如CDS（信用違約互換）、CDO（擔(dān)保債務(wù)憑證或資產(chǎn)基礎(chǔ)債券）等金融衍生工具，為土地市場的各大主體提供有效的風(fēng)險交易和風(fēng)險緩釋工具，真正有效盤活土地資源。這樣不僅有利于地方政府有效管控收儲的閑置土地之風(fēng)險，而且有利于豐富多層次的土地市場，真正充分發(fā)揮市場在土地資源方面的價格發(fā)現(xiàn)、風(fēng)險交易定價和風(fēng)險優(yōu)化配置等作用。

時有落花至，遠(yuǎn)隨流水香。如果專項債收購閑置土地是對房地產(chǎn)市場進行的一個增信服務(wù)、流動性疏導(dǎo)，那么不論是基于對專項債收購閑置土地的保駕護航，還是提升其在土地市場的風(fēng)險管控能力，推動土地市場的市場化改革，強化多主體供給體系，完善市場交易結(jié)構(gòu)和方式，搭建多層次土地市場，提高土地市場的風(fēng)險定價和風(fēng)險吸收能力等，將開啟的是一場政府與市場的聯(lián)合作戰(zhàn)和親密合作，會讓整個房地產(chǎn)市場煥發(fā)新生。