隨著12月3日華泰南京建鄴REIT的上市，上交所上市公募REITs產(chǎn)品數(shù)量來到34只，產(chǎn)品上市數(shù)量、融資規(guī)模在全市場占比近七成。

記者獲悉，今年以來上交所已有14只REITs產(chǎn)品首發(fā)上市，6只REITs產(chǎn)品發(fā)布擴募公告，后續(xù)還有多只獲批擬上市REITs產(chǎn)品等待“敲鑼”，預(yù)計今年年底REITs市場規(guī)模還會邁上新臺階。

REITs市場加速擴容，雙輪驅(qū)動格局顯現(xiàn)

記者根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2023年全年，滬市REITs整體經(jīng)營業(yè)績符合市場預(yù)期，可供分配完成率總體實現(xiàn)全年預(yù)測的100%，其中保租房、倉儲物流板塊分別為115%和113%。目前全市場已上市REITs產(chǎn)品中，公開披露三季度經(jīng)營數(shù)據(jù)的產(chǎn)品，整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健。截至12月3日，今年已上市REITs產(chǎn)品實現(xiàn)分紅次數(shù)超90次，較去年同期增長近100%，其中半數(shù)以上REITs產(chǎn)品年內(nèi)分紅2次以上，可見公募REITs正成為基金市場一股重要的分紅力量，投資者的獲得感持續(xù)增強。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，全市場上市REITs產(chǎn)品共52只，較2023年新增18只，總發(fā)行規(guī)模約1525億元，發(fā)行數(shù)量和規(guī)模已經(jīng)超過去年全年。公募REITs底層資產(chǎn)圖譜不斷拓寬，消費、水電、陸上風(fēng)力發(fā)電等大類資產(chǎn)“新篇章”不斷開啟，已上市項目資產(chǎn)范圍已涵蓋產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、收費公路、環(huán)保及新能源等。隨著常態(tài)化發(fā)行的不斷提速，市場的示范效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。

今年以來，REITs市場迎來了更多REITs項目宣布擴募的消息。記者了解到，上交所持續(xù)積極推動滬市REITs市場擴容，鼓勵已上市項目通過擴募做大做優(yōu)，助力REITs市場實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。公開信息顯示，中航京能光伏REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安臨港REIT擴募申請已獲中國證監(jiān)會、上交所受理，華夏北京保障房REIT擴募項目已收到上交所反饋意見，國泰君安東久REIT及中金廈門安居REIT均已發(fā)布擴募公告。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來發(fā)行速度比過去幾年都要快，短短三年多的時間，產(chǎn)品數(shù)量已超過新加坡，接近日本。隨著REITs發(fā)行范圍的進一步擴大和底層資產(chǎn)類型的多元化，REITs市場深度進一步增厚，廣度進一步拓寬。

政策端加碼發(fā)力，REITs市場建設(shè)不斷迎來利好

在中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委的推動下，隨著政策制度機制的持續(xù)完善，REITs市場制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化水平將會進一步提高，REITs常態(tài)化發(fā)行的環(huán)境將會更加成熟。

記者觀察到，今年4月國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，明確提出推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，研究制定REITs管理條例，完善稅收政策等，為REITs市場提供了政策支持和發(fā)展方向。早在2022年，國務(wù)院辦公廳就印發(fā)了《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》，明確提出“進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市”。為貫徹落實國辦發(fā)19號文，中國證監(jiān)會2022年和2023年先后推出REITs常態(tài)化發(fā)行的“十條措施”和進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行的“十二條措施”，REITs市場擴容增類明顯提速。REITs市場已跨過3周年發(fā)展期，今年7月，國家發(fā)展改革委發(fā)布全面推動REITs常態(tài)化發(fā)行的1014號文，REITs市場進一步加速擴容。

REITs制度機制也在持續(xù)創(chuàng)新完善。記者了解到，中國證監(jiān)會已將配合國務(wù)院有關(guān)部門做好《不動產(chǎn)投資信托基金管理條例》工作納入印發(fā)的2024年度立法工作計劃中，各項工作正在穩(wěn)步推進。上交所在中國證監(jiān)會的指導(dǎo)下，按照“成熟一類，推出一類”的原則，進一步優(yōu)化審核發(fā)行以及信息披露監(jiān)管制度安排，已完善形成“業(yè)務(wù)辦法+指引+指南”的多層次規(guī)則體系。與此同時，相關(guān)部委配套支持措施、地方專項政策也陸續(xù)出臺，各方共建REITs市場的良好態(tài)勢已經(jīng)形成。“REITs作為存量資產(chǎn)盤活的有效工具，日益成為企業(yè)優(yōu)選；作為創(chuàng)新型權(quán)益產(chǎn)品，逐步獲得投資者的關(guān)注和認(rèn)可。這些成效的背后，離不開包括監(jiān)管、市場參與各方的積極作為和持續(xù)發(fā)力，針對市場發(fā)展建設(shè)中的新情況和新問題，相關(guān)部門、機構(gòu)不斷增加政策供給，為市場常態(tài)化發(fā)行和長期穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。”瑞思不動產(chǎn)金融研究院院長朱元偉認(rèn)為。

REITs市場基本面逐步回暖，活躍度不斷上升

記者觀察到，從二級市場來看，中證REITs全收益指數(shù)年初至今漲幅約為8%，近三個月REITs平均換手率約為1%。投資者參與一級市場發(fā)行的熱情也在回升，部分REITs產(chǎn)品網(wǎng)下、網(wǎng)上認(rèn)購倍數(shù)較高，有的網(wǎng)上認(rèn)購倍數(shù)甚至超過400倍。自今年上半年出臺相關(guān)會計處理政策，明確REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性定位后，投資者投資理念不斷成熟，更加注重長期投資、價值投資，部分投資者已將REITs投資分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產(chǎn)。

2021年以來，REITs市場經(jīng)歷起落變化，已走完一個完整的市場周期，市場正在逐步恢復(fù)活力。“從投資端來看，隨著投資者對REITs產(chǎn)品特性及底層資產(chǎn)的研究持續(xù)增強，其對產(chǎn)品估值定價邏輯的認(rèn)知也在不斷深化。同時，隨著REITs市場常態(tài)化發(fā)行不斷加速，市場深度和廣度不斷拓展，市場機制和韌性進一步增強，有效的投融兩側(cè)正向循環(huán)正在逐步形成。”泰康資產(chǎn)張鈺才表示。

“經(jīng)過三年多的發(fā)展，公募REITs市場從試點、短期調(diào)整，到如今走出了穩(wěn)定向上的態(tài)勢。相信隨著REITs市場建設(shè)加速提質(zhì)擴面，包括資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展、配置價值逐步顯現(xiàn)、規(guī)則政策日趨完善和投資者權(quán)益保護不斷加強等，REITs市場必將迎來常態(tài)化發(fā)行的更大機遇，為盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資，服務(wù)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供更有力的支持。下一步，上交所將在中國證監(jiān)會的統(tǒng)一指導(dǎo)下，堅持規(guī)范與發(fā)展并重，持續(xù)培育壯大REITs市場，加快推動市場擴容增類，拓展增量資金來源，持續(xù)優(yōu)化制度供給，進一步優(yōu)化投資生態(tài)。”上交所有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。