2024年是房地產(chǎn)行業(yè)的政策“大年”，銷售端放松行政限制、供給端縮減土地規(guī)模、“國家隊”下場收購存量資源......多重政策均指向一個目標(biāo)：助力樓市“去庫存”。

那么這一年來，樓市“去庫存”是否有明顯成效？行業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞最新報告顯示，從2024年狹義庫存規(guī)模變動情況來看，絕大多數(shù)的樣本城市，狹義庫存規(guī)模均有所下降。

鄭州、青島、佛山、東莞、南京這五大城市，去年狹義庫存壓降規(guī)模居前，相關(guān)指標(biāo)均減少130萬平方米以上，從變化幅度看，東莞狹義庫存更是同比下降25%，規(guī)模顯著下降。

“得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場舉措的出臺，以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行，2024年典型城市庫存指標(biāo)明顯減輕，交出了理想的去庫存‘成績單’。”行業(yè)機(jī)構(gòu)克而瑞表示。

這些城市狹義庫存下降

我國房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新一輪“去庫存”周期。

去年4月召開的中共中央政治局會議，提出“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系新變化”這一表述，點明了我國房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入供求新階段。行業(yè)新階段，市場整體處于“供過于求”的狀態(tài)，宏觀政策也是基于這點，從消化存量、優(yōu)化增量兩個大方向，助力行業(yè)修復(fù)。

過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)的一系列政策，基本都是基于樓市“去庫存”目標(biāo)展開。中央層面調(diào)整住房信貸政策、稅收政策，各地地方政府也“因城施策”，不斷優(yōu)化調(diào)控措施。目前，在限購方面，全國基本邁入不限購時代，限售限價等其他政策也出現(xiàn)大面積松動。

那么目前，我國主要城市的庫存壓力如何？是否有一定程度的優(yōu)化？

近日，克而瑞發(fā)布的研報顯示，得益于年內(nèi)中央穩(wěn)市場舉措的出臺，以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行，2024年典型城市庫存指標(biāo)明顯減輕，交出了理想的去庫存“成績單”。

從狹義庫存規(guī)模變動情況來看，去年絕大多數(shù)樣本城市狹義庫存規(guī)模下降。其中，鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五，2024年末狹義庫存均減少130萬平方米以上；從變化幅度來看，東莞狹義庫存更是同比下降25%，庫存規(guī)模顯著下降。

業(yè)內(nèi)所稱狹義庫存量，主要指已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中、尚未銷售的建筑面積，主要用來衡量中短期變化。此外，還有另一指標(biāo)廣義庫存量，后者統(tǒng)計范圍更廣，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和，包括已拿地未動工項目和已動工未拿銷證的項目。

從更即時的狹義庫存指標(biāo)看，鄭州庫存壓降規(guī)模最明顯，去年狹義庫存降低214萬平方米；青島其次，去年狹義庫存壓降194萬平方米；佛山、東莞、南京、濟(jì)南、蘇州、杭州去年狹義庫存均降低超百萬平方米，佛山、東莞壓降量分別為169萬、156萬平方米。

此外，寧波、徐州、重慶、天津、武漢、深圳、廈門、常州、長春、北京、福州、南寧等城市，雖然狹義庫存規(guī)模壓降在百萬平方米以下，但同樣屬于下降趨勢。少數(shù)狹義庫存上升的城市如西安、成都、上海，則均屬于新房市場較為活躍的城市。

（數(shù)據(jù)及圖表來源：克而瑞地產(chǎn)研究）

“狹義庫存下降，說明地方已能先一步控制好新增供應(yīng)的節(jié)奏，并通過保障房收儲、收購閑置項目等方式進(jìn)一步促進(jìn)庫存指標(biāo)下降，去庫存、降風(fēng)險進(jìn)程正在快速推進(jìn)。”克而瑞稱。

值得注意的是，部分城市狹義庫存下降，不能說明去庫存壓力完全緩解。從去化周期指標(biāo)看，據(jù)克而瑞測算，四季度百城的去化周期，整體由增轉(zhuǎn)降，11月末百城去化周期為26.7個月，環(huán)比下降2%，但從同比來看為上漲26%。

分城市來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化周期僅14個月；北京、廣州、深圳11月末去化周期均在20個月以上。不過，受930新政利好效應(yīng)影響，一線城市樓市表現(xiàn)較好，比如深圳當(dāng)前的去化周期較去年同期穩(wěn)中有降，降幅達(dá)19%。

二線城市中，杭州消化周期不足10個月，近乎沒有短期去化風(fēng)險；僅哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽等消化周期超過36個月。相較而言，三四線城市整體庫存問題更需重視，半數(shù)城市庫存消化周期超過36個月，即便打折促銷也難拉動銷量。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，截至11月末，全國商品房待售面積73286萬平方米，同比增長12.1%。其中，住宅待售面積增長18.4%。這顯示出，雖然四季度以來樓市表現(xiàn)向好，部分城市消化了不少存量，但整體而言，當(dāng)前樓市的“去庫存”進(jìn)程仍然需要時間。

土地供應(yīng)縮量助力去庫存

當(dāng)前房地產(chǎn)“去庫存”仍在路上，但部分城市已現(xiàn)積極成效，背后很重要的原因，一是房企新盤供應(yīng)大幅減少、二是土地市場整體縮量，疊加存量項目加速去化，共同助推了去庫存進(jìn)程。

從新房供應(yīng)情況看，克而瑞表示，去年有九成樣本城市供小于求，其中有14城供求差值超過100萬平方米。進(jìn)一步結(jié)合供求比指標(biāo)，青島、長春、重慶供求比均不到0.6，推盤節(jié)奏大幅放慢，存量項目成為了新房成交的絕對主力，城市庫存壓力快速減輕。

以青島為例，去年青島膠州老城板塊新房成交2309套，全市第二，但新增供應(yīng)僅1401套，僅為成交量的58%，疊加保障房收儲等去庫存措施推進(jìn)，2024年末新房庫存同比減少18%。

合理控制土地供應(yīng)，也是助力房地產(chǎn)回到“供求平衡”的重要措施。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2024年土地成交規(guī)模下滑，截至2024年12月20日，全國300城土地成交建筑面積10.3億平方米、同比下滑17%。從城市視角來看，土地成交規(guī)模小于商品房成交規(guī)模，已經(jīng)成為2024年的新常態(tài)，行業(yè)也由此正式邁入了去庫存新周期。

將時間軸拉長來看，近年來土地市場的交易規(guī)模持續(xù)收縮，收縮速度明顯快于商品房市場，全國土地供求規(guī)模連年大幅下降?？硕鸱Q，與2020年高點相比，近四年以來土地年成交量已經(jīng)下跌超過六成，2024年的土地成交量已然和商品房年成交量相近。

不少城市都在去年明顯縮減了土地供應(yīng)規(guī)模，深圳、重慶、東莞等七城，去年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半，相當(dāng)于長期去化周期降低6個月以上，極大減輕了庫存風(fēng)險。

再看曾經(jīng)的新房成交“大城”重慶，土地供應(yīng)也明顯縮量，2024年重慶市區(qū)僅成交20宗宅地，合計成交建面135萬平方米，僅為新房交易量的四分之一，推動廣義消化周期下降9個月。

“土地成交‘大市’消失，一方面與新房成交規(guī)模的下降同步，另一方面也體現(xiàn)了地方主管部門積極調(diào)整供地節(jié)奏，削減供地規(guī)模以促進(jìn)市場供求恢復(fù)。”克而瑞表示。

目前，經(jīng)過去年的政策轉(zhuǎn)向、多重助力，房地產(chǎn)去庫存正在邁上正軌。不過，面對大量的商品房待售規(guī)模、以及潛在的廣義庫存，房地產(chǎn)去庫存政策仍需持續(xù)發(fā)力。

克而瑞表示，鑒于行業(yè)庫存仍在高位、新房銷售規(guī)模較高點下降四成，在較長時間內(nèi)，去庫存仍將是行業(yè)將要面臨的主要挑戰(zhàn)，未來土地成交規(guī)模仍需保持與新房成交規(guī)模相適的低位。

能否有效處理去庫存問題，也是房地產(chǎn)能否“止跌回穩(wěn)”的重中之重。

財信研究院表示，高庫存意味著供給充足，供給和需求處于“供強需弱”狀態(tài)，購房需求的釋放有待價格回歸正常，這一過程就是去庫存。在這一過程中，如果有力度較大的支持性政策出臺，那么去庫存進(jìn)程會加速，縮短去庫存時間，并助力縮減價格的調(diào)整幅度。

克而瑞表示，展望2025年，基于此前中央經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)，政策將在實質(zhì)上加快行業(yè)去庫存步伐，并減輕投資端的資金壓力。另一方面，去年四季度以來新房市場銷售轉(zhuǎn)好，隨著需求端預(yù)期不斷改善，也有望推動2025年行業(yè)投資端信心回升。

“去庫存是未來一段時間的主要任務(wù)，提量、降本、增收都是消化庫存的有效手段，除此之外，收儲存量土地和商品房的政策措施，也應(yīng)真金白銀地落實到位。”財信研究院稱。