火了一年的上海高端住宅市場，今年又將迎來怎樣的走勢(shì)？業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，市場成交將保持平穩(wěn)，同時(shí)會(huì)拉開新的“品質(zhì)之戰(zhàn)”。

據(jù)第一太平戴維斯中國區(qū)住宅銷售部負(fù)責(zé)人唐華觀察，今年一二季度的市場表現(xiàn)或許會(huì)比去年更好。位于黃浦區(qū)老城廂的上海壹號(hào)院，在1月中旬率先拉開了豪宅銷售的序幕，兩棟高層住宅、共計(jì)107套房源，吸引了超180組意向客戶，認(rèn)籌率170%，共實(shí)現(xiàn)銷售額達(dá)66億元，打響了年內(nèi)豪宅銷售第一槍。

春節(jié)期間，豪宅項(xiàng)目銷售也不停歇。“我們了解到，有兩個(gè)項(xiàng)目的售樓處大年初四開放，當(dāng)時(shí)就有客戶去看房。從去年底、今年初的調(diào)研和感受來看，仍有一定數(shù)量的客戶有購置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的意愿，再加上許多開發(fā)商‘卷產(chǎn)品’，客戶的需求也會(huì)被激發(fā)。”唐華表示，整體來看，客戶的態(tài)度比較積極，尤其在今年1月份，有一些客戶就配置資產(chǎn)的愿望比以前更強(qiáng)烈，或者目標(biāo)更清晰。

同時(shí)，2024年以來，上海陸續(xù)出臺(tái)的各項(xiàng)樓市松綁政策，也對(duì)市場需求形成了較為明顯的刺激作用，包括單身限購松綁、商品房以舊換新、取消土地限價(jià)等，顯著降低了購房門檻，提振了市場信心。

這些政策對(duì)高端住宅市場也產(chǎn)生了不小的影響。有從事高端住宅交易的業(yè)內(nèi)人士透露，某豪宅項(xiàng)目開盤之前，有些客戶在選擇大面積產(chǎn)品或小面積產(chǎn)品時(shí)有非常明晰的界限，但在房貸利率調(diào)整的政策釋放之后，有一批客戶轉(zhuǎn)而明確選擇大面積產(chǎn)品。

同時(shí)，在經(jīng)歷了2024年底首付比例下調(diào)、銀行利率調(diào)整等放松政策后，許多有全款能力的客戶也選擇了貸款。“幾乎很難找到一次性付款的客戶”，上述業(yè)內(nèi)人士稱，這意味著降低購房成本的政策真正地刺激到了客戶的購買欲望。據(jù)透露，部分港澳臺(tái)客戶近兩年來也在尋找合適的機(jī)會(huì)和合適的資產(chǎn)進(jìn)行投資。

從供應(yīng)的角度來看，2025年面臨的供應(yīng)壓力也相對(duì)較弱。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，以黃浦區(qū)為例，2024年11月份時(shí)，該區(qū)域內(nèi)的高端住宅供應(yīng)共2000余套，是過往年份里的幾倍的供應(yīng)量；而2025年市場供應(yīng)的3000萬以上高總價(jià)房產(chǎn)總量不會(huì)超過去年。

克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2024年的高端市場供應(yīng)明顯處于井噴的狀態(tài)，全年新房總價(jià)3000萬以上年供給套數(shù)達(dá)3342套，較2023年實(shí)現(xiàn)倍增，且市中心核心區(qū)黃浦、靜安等均有豪宅集中入市。2020-2022年間，上海新房總價(jià)3000萬以上年供給套數(shù)均不足850套。

唐華認(rèn)為，去年上海豪宅市場的表現(xiàn)在一定程度上意味著高總價(jià)房產(chǎn)的去化能力超出原本的想象。“同時(shí)，就去年的表現(xiàn)來看，購買力并沒有完全消化掉，目前還有一批客戶仍在選擇的過程中。”因而今年不需要擔(dān)心高凈值人群的購買力。

不過，高端住宅項(xiàng)目也會(huì)遇到挑戰(zhàn)，例如產(chǎn)品力是否足以支撐項(xiàng)目價(jià)格。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，上海市中心七區(qū)的價(jià)格梯度正經(jīng)歷重塑，其中黃浦區(qū)以顯著的漲幅領(lǐng)跑，特別是住宅公寓市場在2024年已實(shí)現(xiàn)了23%的價(jià)格增長，穩(wěn)居市中心價(jià)格第一梯隊(duì)。而核心區(qū)域因優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，預(yù)期價(jià)格將有上漲的壓力。

“許多項(xiàng)目所在區(qū)域決定了其價(jià)格區(qū)間，那么項(xiàng)目本身的產(chǎn)品力水平就決定了客戶是否愿意對(duì)此買單。這是今年會(huì)出現(xiàn)的課題。”唐華認(rèn)為，在風(fēng)貌住宅產(chǎn)品板塊，上海風(fēng)貌別墅各區(qū)域價(jià)格錨定點(diǎn)已經(jīng)初現(xiàn)，項(xiàng)目去化表現(xiàn)就主要取決于產(chǎn)品特色和地段配套。

唐華認(rèn)為，2025年，上海的風(fēng)貌別墅市場的產(chǎn)品力競爭壓力加大，開發(fā)商將通過全維度的產(chǎn)品力打磨、品牌力塑造和兌現(xiàn)力提升，爭奪客戶。具備異質(zhì)化產(chǎn)品特色和優(yōu)質(zhì)配套的項(xiàng)目將更具競爭力。

克而瑞也指出，對(duì)于新房豪宅市場而言，區(qū)域間、產(chǎn)品間競爭持續(xù)加劇，供應(yīng)扎堆片區(qū)需加快入市節(jié)奏，提升產(chǎn)品競爭力方能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目熱銷。目前，房企正在對(duì)住宅產(chǎn)品的各個(gè)方面進(jìn)行全面地升級(jí)，從戶內(nèi)到戶外，從建筑到景觀，從地上到地下，持續(xù)進(jìn)行優(yōu)化迭代。