樓市即將進(jìn)入“金三銀四”傳統(tǒng)時(shí)段，當(dāng)下市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

據(jù)中指研究院近日發(fā)布報(bào)告，2月份，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性微漲，二手房市場(chǎng)跌幅也持續(xù)收窄。深圳、北京、上海等一線城市，市場(chǎng)活躍度顯著提升，節(jié)后交易快速?gòu)?fù)蘇。

支撐市場(chǎng)回暖的因素之一，是高端改善型需求的釋放。今年以來(lái)，以一線城市為代表的核心城市，高改和豪宅需求旺盛。因新房市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)豪宅供應(yīng)有限，部分客群也轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)，以滿足資產(chǎn)保值需求，并帶動(dòng)了部分城市高端小區(qū)價(jià)格走強(qiáng)。

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)表示，當(dāng)前重點(diǎn)城市“小陽(yáng)春”蓄勢(shì)待發(fā)，多地公積金購(gòu)房政策繼續(xù)松綁，將持續(xù)促進(jìn)市場(chǎng)住房需求的釋放，成交端仍有增長(zhǎng)空間，預(yù)計(jì)3月市場(chǎng)活躍度可能繼續(xù)走高。

“小陽(yáng)春”提前來(lái)臨？

剛剛過(guò)去的2月份，各地樓市表現(xiàn)如何？

據(jù)中指研究院發(fā)布的《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，2月，受部分城市優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市影響，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性微漲；二手房市場(chǎng)跌幅也持續(xù)收窄。

具體而言，2月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16711元/平方米，環(huán)比上漲0.11%。分城市能級(jí)來(lái)看，一線及二線城市新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)亮眼，環(huán)比分別上漲0.24%、0.08%。

二手房市場(chǎng)方面，2月全國(guó)100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為14071元/平方米，環(huán)比下跌0.42%，但跌幅較上月收窄0.09個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)7個(gè)月呈現(xiàn)收窄趨勢(shì)。

核心城市的二手房表現(xiàn)，相較而言更能反映市場(chǎng)溫度。從北上廣深等一線城市看，在剛過(guò)去的2月份，幾大核心城市二手房成交普遍較好，大有“小陽(yáng)春”提前來(lái)臨之意。

以北京為例，今年1月至2月，北京合計(jì)網(wǎng)簽二手住宅超2.4萬(wàn)套，相比去年同期增長(zhǎng)近3成，二手房市場(chǎng)的活躍度有了明顯提升，今年的“小陽(yáng)春”有所提前。單看2月份，北京單月二手住宅網(wǎng)簽1.2萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)87.6%，成交出現(xiàn)積極勢(shì)頭。

廣州二手房交易也有所升溫，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布數(shù)據(jù)顯示，2月（統(tǒng)計(jì)期1月26日—2月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽6278套、62.21萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)29.04%和26.90%。

該協(xié)會(huì)表示，春節(jié)過(guò)后，廣州市二手住宅市場(chǎng)回溫迅速，其中2月17日—25日的日平均網(wǎng)簽達(dá)381套，預(yù)計(jì)2025年3月二手住宅網(wǎng)簽極大概率將回升至萬(wàn)宗以上水平。

深圳方面，樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量超6000套，一二手住宅網(wǎng)簽量均實(shí)現(xiàn)同比翻倍增長(zhǎng)，隨著市場(chǎng)的持續(xù)回暖，3月網(wǎng)簽量有望恢復(fù)至去年高位水平。

上海樓市熱度更為顯著，2025年前兩個(gè)月，上海二手房網(wǎng)簽量分別為18497套、16742套；剛剛過(guò)去的2月份，環(huán)比1月雖下降9.5%，但同比去年2月已大增120%，創(chuàng)近三年同期新高。

國(guó)金證券表示，當(dāng)前重點(diǎn)城市帶看量顯著反彈，樓市“小陽(yáng)春”蓄勢(shì)待發(fā)。當(dāng)下帶看量激增，反映潛在購(gòu)房需求仍有較大釋放空間，預(yù)計(jì)今年三月份樓市“小陽(yáng)春”行情有望兌現(xiàn)。

部分高端住宅價(jià)格堅(jiān)挺

樓市逐漸回溫的進(jìn)程中，部分高端住宅小區(qū)現(xiàn)漲價(jià)苗頭。

以北京、上海兩地為例，克而瑞表示，這類城市高改和豪宅需求旺盛，140～160平和180平以上成交套數(shù)占比持增。“優(yōu)質(zhì)豪宅受限于新房供應(yīng)有限，有高端客群被迫選擇二手房市場(chǎng)置業(yè)，除了自住需求外，更多是滿足資產(chǎn)保值增值需求。”

從價(jià)格上看，京滬高端住宅呈現(xiàn)出“越漲越買”的特征。該機(jī)構(gòu)稱，2025年1月，兩地部分熱銷的二手住宅項(xiàng)目“量?jī)r(jià)齊漲”，尤其是處于熱點(diǎn)片區(qū)的140平以上大面積段。以上海浦江華僑城為例，1月成交套數(shù)13套，整體成交均價(jià)較2024年上漲19%。

再看其他漲價(jià)項(xiàng)目，閔行區(qū)的萬(wàn)科優(yōu)詩(shī)美地1月成交8套、成交價(jià)較2024年上漲3%，嘉定區(qū)的湖畔天下1月成交6套、成交價(jià)較2024年上漲12%；浦東區(qū)的大華錦繡華城（十八街區(qū)）1月成交5套、成交價(jià)較2024年上漲12%，金地藝華年價(jià)格上漲3%。

高端住宅價(jià)格上行，一定程度上也能反映市場(chǎng)信心有所增強(qiáng)。實(shí)際上，除了上海、北京等地，全國(guó)其他二手房有漲價(jià)趨勢(shì)的城市中，也大多是受高端改善項(xiàng)目的支撐。

據(jù)CRIC對(duì)11個(gè)典型城市、近2個(gè)月交易量大于5套的二手房小區(qū)為樣本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份有49.48%的小區(qū)成交價(jià)環(huán)比上升，較2024年1月增加4.79個(gè)百分點(diǎn)。

二手房業(yè)主的信心正逐漸增強(qiáng)。從掛牌價(jià)來(lái)看，1月份11城樣本小區(qū)房源掛牌價(jià)環(huán)比上漲的比重，達(dá)到了42%，平均議價(jià)空間也下降到了18.1%，較2024年12月下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“房?jī)r(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，改善及高端房源，是本輪信心修復(fù)的核心支撐。”克而瑞稱，上述城市中，1月改善類小區(qū)房?jī)r(jià)延續(xù)上漲趨勢(shì)，58.04%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上行，較上月增加6.3個(gè)百分點(diǎn)；高端小區(qū)65.85%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較上月增長(zhǎng)14.36個(gè)百分點(diǎn)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，當(dāng)下的二手房市場(chǎng)，確實(shí)呈現(xiàn)出一定的分化特征，一線城市低總價(jià)剛需房源流速快，同時(shí)高端改善住宅賣得也很好。而中間層次的次新房、或者老破大，如果價(jià)格段和新房?jī)r(jià)格段有重合，那購(gòu)房者可能會(huì)轉(zhuǎn)而選擇新房。

目前，樓市即將步入傳統(tǒng)的“金三銀四”時(shí)期，“小陽(yáng)春”是否會(huì)到來(lái)備受關(guān)注。“金三基本上是能出現(xiàn)的，而且大概率成色要比去年同期好，就看能達(dá)到怎樣的高度了。”盧文曦認(rèn)為。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，去年四季度市場(chǎng)需求大量釋放，目前各項(xiàng)存量政策也在等待加速落地，對(duì)需求的拉動(dòng)作用還有待釋放。整體而言，今年的樓市“小陽(yáng)春”會(huì)有一個(gè)季節(jié)性的反彈，但能否達(dá)到比較高的水平，還需要后續(xù)觀察。