2024年是高端住宅市場的“大年”，進(jìn)入2025年該趨勢仍在持續(xù)。

近期，從青島、上海，到合肥、成都，多個城市均有“地王”項目出現(xiàn)新進(jìn)展，其中有的項目公布了最新規(guī)劃、有的項目已然發(fā)布了案名，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

在過往地產(chǎn)周期中，“地王”對開發(fā)商來說，是喜憂參半的存在：有的“地王”項目拿地成本過高、疊加市場價格端調(diào)控，入市節(jié)奏十分緩慢；有的則遇到市場熱銷周期，項目入市快、去化好。

當(dāng)下，能被房企拍到“地王”價的項目，大多處于核心城市的核心板塊。克而瑞表示，在如今的市場大背景下，高能級核心區(qū)域的高價土地，去化和盈利反而更有保障，已成為房企的頭號“避險灣”，同時也是地方政府“穩(wěn)定市場、優(yōu)化增量”的重要抓手。

多個“地王”項目有新進(jìn)展

2024年的土拍市場，整體成交仍在縮量，但局部市場高熱、甚至頻繁出現(xiàn)“地王”項目。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在2024年的土地市場，北上深杭仍是房企重點“補(bǔ)倉地”，廣州、成都、合肥的優(yōu)質(zhì)地塊吸引眾多房企踴躍參拍。其中，一線城市1～11月住宅用地土地出讓價款占300城的份額達(dá)22.0%，較2023年提升3.1個百分點。

土拍局部高溫之下，青島、上海、成都等多個城市，都競拍出了“地王”項目，對市場信心提振明顯。步入2025年，這些城市的“地王”項目也都有了新進(jìn)展。

在青島，去年6月當(dāng)?shù)卦某鲆蛔?ldquo;地王”——嶗山王家村地塊。當(dāng)時，中海、海信、海業(yè)益佳3家企業(yè)競拍了364輪，最終青島海業(yè)益佳地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以總價18.87億競得該地塊，樓面地價39516元/平方米，溢價率達(dá)37.23%，刷新青島樓面地價新高。

今年2月14日，青島市自然資源和規(guī)劃局公布了該項目的規(guī)劃方案，項目命名為柏悅府，將建設(shè)6棟高端住宅（5棟16層、1棟15層+16層）和3棟配套樓，容積率2.2，建筑密度25%，綠地率40%，并配置了大露臺、空中花園等第四代住宅的特色設(shè)計。

研究機(jī)構(gòu)卓易數(shù)據(jù)表示，綜合該地塊的條件，后續(xù)總價或在千萬以上，該項目片區(qū)內(nèi)已聚集了大量高端項目，目前有海信海德山莊、天一仁和吾疆、銀豐·玖璽臺等，范圍擴(kuò)大還有嶗山首府、銀豐玖璽城等，高端片區(qū)的扎堆競爭壓力也可以預(yù)見。

在高端住宅的“高地”上海，去年土拍市場同樣亮點頻出。其中去年8月，綠城以總價48.05億元，斬獲上海徐匯區(qū)濱江地塊，樓面價13.1萬元/平方米，刷新了全國單價”地王“紀(jì)錄。

該地塊在競拍之初，便備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。公開信息顯示，該地塊由小米總部地塊更改規(guī)劃而來，地塊原本為商業(yè)用途，在重新出讓之后改為住宅。競拍時，吸引了保利發(fā)展、華潤置地、中海&西岸聯(lián)合體等7家房企競相參拍，最終經(jīng)過72輪競價“花落”綠城。

2月20日，上述“地王”也出現(xiàn)了新進(jìn)展，項目案名“潮鳴東方”正式公布，主力戶型為280～600平方米?？硕鸨硎荆摰貕K位于徐匯濱江板塊，緊鄰西岸金融城，周邊優(yōu)質(zhì)配套豐富，且沒有中小套型比例要求、最低套數(shù)和保障房，可以打造豪宅產(chǎn)品。周邊同類的香港置地啟元全部為大戶型房源，開盤便實現(xiàn)熱銷，后續(xù)徐匯濱江的價格天花板有望再次被刷新。

在成都，去年也有一宗“地王”項目拍出，9月成都市錦江區(qū)金融城三期H12地塊公開出讓，中國金茂、招商蛇口、綠城中國、貝好家、錦江統(tǒng)建等14家企業(yè)82輪競價后，最終被貝好家以總價10.77億元、樓面價27300元/平方米奪得，成為成都新晉樓面單價“地王”。

該地塊之所以受到熱捧，也是源自板塊的優(yōu)質(zhì)基本面。公開信息顯示，2023年6月時，金融城板塊首次供應(yīng)約29畝住宅用地，華潤置地以樓面價20600元/平方米、清水房限價36000元/平方米摘得，后續(xù)打造的項目入市后售價約43999元/平方米、迅速告罄。

日前，新晉“地王”金融城三期H12地塊有了進(jìn)展，據(jù)成都市公共資源交易服務(wù)中心公告，該項目容積率2.5，建筑密度不大于25%，建筑高度不超過60米，共規(guī)劃了4棟圍合布局的住宅建筑、僅有108戶，套均面積超過360平方米，所有戶型均在200平方米以上。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶告訴第一財經(jīng)，北京、上海、杭州、成都等核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍出高溢價，部分地塊甚至刷新城市或板塊最高總價、最高單價紀(jì)錄，顯示出房企對該城市市場發(fā)展看好及對其自身品牌、產(chǎn)品力的信心。

“這類項目入市后，預(yù)計將對市場信心形成一定支撐。尤其是在當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體調(diào)整的背景下，核心城市的優(yōu)質(zhì)住房產(chǎn)品，有望帶動改善型住房需求加快釋放。”曹晶晶表示。

高端項目成房企“避險灣”

在此前的房地產(chǎn)行業(yè)，“地王”項目的入市過程，并非都是一帆風(fēng)順。

克而瑞發(fā)布的一份研報顯示，“地王”項目普遍具有稀缺性，項目多位于核心區(qū)位、配套較為豐富，因此去化表現(xiàn)較佳，但并非所有項目都入市節(jié)奏快、盈利空間高。

比如曾經(jīng)的“地王”項目——位于上海前灘的三湘印象名邸，入市周期便十分長，該項目2014年12月拿地，2020年6月才開盤入市，歷時5.5年之久。背后原因，則是當(dāng)時房管部門對新房售價嚴(yán)格指導(dǎo)，房企要想獲得盈利，房價水平勢必也上漲，因此取證過程較長。

也有的“地王”項目入市節(jié)奏非?？?，比如去年北京海淀四季青板塊的地王項目，由天恒正同搖號摘得，成交樓面價89640元/㎡，溢價率15%。拿地僅六個月后，該項目就開盤，99套房子開盤認(rèn)購率達(dá)69%。六個月周期，可謂近年來的“地王”入市速度之最。

從盈利角度看，并非所有“地王”都有豐盈的利潤。該報告表示，典型如2017、2018年地王——西城天鑄和禧瑞春秋項目，兩個項目均“限房價、競地價”，其中后者系2018年出讓地塊，成本價高達(dá)61348元/平方米，銷售均價為68924元/平方米，盈利空間大幅壓縮。

但時過境遷，當(dāng)下各地樓市的限制性政策逐步退場，高端改善項目正普遍受到熱捧。

克而瑞表示，在市場正周期中，地王往往意味著項目盈利空間難有保障，比如北京2017、2018年的限競房項目，由于地價高、新房售價嚴(yán)格限定，盈利空間較小或者瀕臨虧損。而在當(dāng)前市場大背景下，高能級核心區(qū)的項目去化和盈利更有保障，已成為房企的頭號避險灣。

過去的2024年，便是高端住宅市場的“大年”，供應(yīng)及成交雙雙走高。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，去年30個重點城市的新房和二手房中，3000萬以上高端住宅分別成交4356套和1497套，同比分別增長65%和17%，新房呈現(xiàn)出“越貴越買”特征，億元豪宅同比倍增144%。

上海、深圳、蘇州等多個城市，去年高端住宅供應(yīng)均大幅增加。以成交量“獨占鰲頭”的上海為例，2020～2022年新房總價3000萬以上年供給套數(shù)均不足850套，2024年新房總價3000萬以上年供給套數(shù)已達(dá)3342套，較2023年實現(xiàn)倍增，市場成交也穩(wěn)步攀升。

2025年以來，核心城市實現(xiàn)熱銷的項目，也大多為高端改善住宅?？硕鸨硎?，當(dāng)前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)，30個典型城市項目開盤去化率不降反增，今年1月已達(dá)階段性高點46%，區(qū)位核心、產(chǎn)品力較強(qiáng)的改善盤，則是支撐市場短期高熱的核心原因。

該機(jī)構(gòu)還表示，新房豪宅市場出現(xiàn)了“越貴越買”的特征，即總價段越高的房源成交增幅越大，這也意味著高端購買力“不差錢”，相比于價格，更愿意為產(chǎn)品和服務(wù)買單。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴第一財經(jīng)，在當(dāng)前以改善為主的消費(fèi)市場中，高端項目確實具備一定競爭力，尤其是在主打改善的一線城市、強(qiáng)二線城市，確實可能出現(xiàn)“越貴越好賣”的特征，近期樓市數(shù)據(jù)表現(xiàn)不錯，房企也在抓住窗口期加速推廣產(chǎn)品。“不過，樓盤越貴越好賣，是個別主打高端消費(fèi)城市的特殊狀態(tài)，不代表可以復(fù)制到其他低能級城市。”

曹晶晶表示，目前房企普遍延續(xù)“聚焦深耕”的投資策略，以實現(xiàn)確定性的銷售，因此在多數(shù)房企看好的核心城市，優(yōu)質(zhì)地塊競爭態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)。同時，高價地塊往往要求更高的開發(fā)質(zhì)量和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，這也有利于推動企業(yè)打造高端產(chǎn)品，促進(jìn)改善需求釋放。“隨著房企產(chǎn)品策略的趨同，預(yù)計未來高端改善市場競爭將更加激烈，企業(yè)投資也需保持理性。”

對后續(xù)房企推盤策略及市場走向，克而瑞表示，房企“以銷定產(chǎn)”的推盤策略短期內(nèi)不會改變，因而整體市場熱度有望高位維持，尤其是新政利好下的滬深杭等核心一二線城市，只要優(yōu)質(zhì)供應(yīng)能持續(xù)入市，市場還是有望延續(xù)當(dāng)前熱度，弱二三線城市的表現(xiàn)則有待觀察。