曾經(jīng)洶涌的物企上市潮正在發(fā)生變化，“私有化”的勢(shì)頭有所擴(kuò)大。近日，上市物企融信服務(wù)對(duì)外宣布，私有化建議已獲批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)將于3月18日撤銷上市地位。而此前，華發(fā)物業(yè)已打響了物企主動(dòng)退市的第一槍。

談及退市原因時(shí)，兩家物企不約而同地指向了股票流動(dòng)性低、無(wú)法融資、降低成本等因素。

這不是個(gè)別上市物企面臨的難題。過去兩年時(shí)間里，受地產(chǎn)下行的影響以及資本市場(chǎng)波動(dòng)，多數(shù)物企業(yè)績(jī)下滑，增長(zhǎng)乏力，進(jìn)而遭遇股價(jià)下跌的壓力，物業(yè)股流動(dòng)性也明顯變差，65家上市物企中，有近九成換手率低于1%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，股價(jià)下行、流動(dòng)性差，物企在資本市場(chǎng)上融資功能因此受限，而維持上市地位支出不小，在此背景下選擇私有化退市不失為明智的決策。但這并不一定會(huì)成為趨勢(shì)，仍有物企在尋求上市，退市案例或促使物企反思上市初衷，推動(dòng)行業(yè)從依賴資本擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率。

2家物企主動(dòng)謀求退市

最先啟動(dòng)主動(dòng)退市的是華發(fā)物業(yè)。2024年5月下旬，華發(fā)物業(yè)對(duì)外宣布，母公司華發(fā)股份計(jì)劃對(duì)其進(jìn)行私有化。

談及原因時(shí)，華發(fā)物業(yè)表示，近年來(lái)，股份交易流通量長(zhǎng)期處于相對(duì)較低的水平，這也使得股東難以在不對(duì)股價(jià)格造成負(fù)面影響之情況下進(jìn)行大量場(chǎng)內(nèi)出售。自2017年以來(lái)，由于上述股份交易的流通量相對(duì)較低，且股份交易價(jià)格在過去幾年呈下降趨勢(shì)，因此未開展任何股權(quán)籌資活動(dòng)，而開展股權(quán)籌資活動(dòng)為擁有上市地位的主要優(yōu)勢(shì)。

“在此等情況下，本公司無(wú)法充分利用其目前的上市平臺(tái)作為其長(zhǎng)期增長(zhǎng)的資金來(lái)源。”華發(fā)物業(yè)預(yù)計(jì)，在不久的將來(lái)，股份繼續(xù)上市可能不會(huì)帶來(lái)任何有意義的裨益。

與此同時(shí)，在退市后，華發(fā)物業(yè)可減少與維持公司上市地位及遵守監(jiān)管規(guī)定有關(guān)的行政成本及管理資源。同時(shí)，這也可以為華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期商業(yè)發(fā)展提供更多靈活性，使其免受股價(jià)波動(dòng)以及作為公眾上市公司可能產(chǎn)生的額外成本及費(fèi)用的影響。

這年9月底，華發(fā)物業(yè)的私有化完成，成為第一家主動(dòng)退市的物業(yè)公司。

緊隨華發(fā)物業(yè)的步伐，2024年11月，融信服務(wù)也宣布控股股東擬通過協(xié)議安排方式將公司私有化。給出的原因同樣也是股票交易流動(dòng)性低、股價(jià)下降以及上市平臺(tái)失去融資能力，并認(rèn)為私有化更有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。據(jù)披露，融信服務(wù)的每日成交量?jī)H占已發(fā)行股份的0.04%-0.05%，交易量過低使股東難以變現(xiàn)，甚至影響股價(jià)穩(wěn)定。

這一改前幾年物企紛紛赴港上市的熱潮。2019年至2021年的三年內(nèi)，共計(jì)43家物企成功上市，其中2020年成功上市的物企數(shù)量達(dá)到18家。

但近兩年來(lái)，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，物企發(fā)展也深受影響，上市熱情也隨之減弱，遞表物企或主動(dòng)撤退或被動(dòng)出局，2022年至2023年兩年僅有10家物企上市，進(jìn)入2024年更是出現(xiàn)退市案例。

億翰物研分析師王瑞杰表示，資本市場(chǎng)對(duì)物企的吸引力已不如以往，整體物管股面臨估值壓力，市場(chǎng)對(duì)其價(jià)值重估仍在進(jìn)行，上市作為融資窗口的功能受限。

這并不是融信服務(wù)、華發(fā)服務(wù)等個(gè)別企業(yè)面臨的難題，當(dāng)前物管行業(yè)整體都處于這樣的低迷境況中。

克而瑞物管統(tǒng)計(jì)顯示，近9成上市物企日均換手率低于1%。2024年，66家上市物企中59家企業(yè)日均換手率低于1%，占比高達(dá)89.4%。一般情況下，當(dāng)股票換手率低于1%之時(shí)，說明股票極度低迷，活躍度低，買賣流通性差。

從股價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，2024年2月份，上市物企的平均股價(jià)觸及3.4港元/股的新低，此后隨著各項(xiàng)地產(chǎn)行業(yè)支持政策出臺(tái)，物業(yè)股有所上漲，但漲勢(shì)并未持續(xù)，至年底再回落至4.6港元/股，較2023年年初下跌超3成。

行業(yè)整合仍會(huì)繼續(xù)

資本市場(chǎng)表現(xiàn)不理想的背后是企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的乏力。近年來(lái)，在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行的背景下，物業(yè)公司的發(fā)展也深受拖累。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，上市物企的營(yíng)收增速回落至4.7%，創(chuàng)下近年新低；同期，上市物企凈利潤(rùn)均值約1.4億元，同比下降超3成；其中，超六成的上市物企凈利潤(rùn)同比下滑，更有7家上市物企陷入了虧損的狀態(tài)。

與此同時(shí)，受關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)影響，眾多物業(yè)公司面臨項(xiàng)目拓展的難題，新增合約面積不斷收縮，2024年百?gòu)?qiáng)物企平均新增合約面積同比下滑12.8%。

盈利能力走低、增長(zhǎng)空間受限等行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不樂觀，致使物業(yè)股在資本市場(chǎng)上整體面臨估值壓力，從上市物企市盈率來(lái)看，目前仍處低位。

上述機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)， 2024年在有利的政策環(huán)境推動(dòng)下，物業(yè)股估值年內(nèi)出現(xiàn)了兩次顯著的反彈。其中2024年10月達(dá)到了近兩年來(lái)的最高點(diǎn)，市盈率均值升至15.2倍。但隨著政策影響力的減弱，物業(yè)股的估值再度滑落。截至2024年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率為11.9倍，仍處于較低水平。

受此影響，物企的市值也處于低位?？硕鹞锕芙y(tǒng)計(jì)，截至2024年末，62家樣本企業(yè)的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，與2022年的4223億元相比，則大幅下降近45%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斬。

投資者對(duì)物業(yè)股信心不足，交易意愿受到抑制，進(jìn)而導(dǎo)致流動(dòng)性降低；同時(shí)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策、市場(chǎng)波動(dòng)等會(huì)對(duì)物業(yè)股產(chǎn)生影響，減少對(duì)物業(yè)股的投資，降低其流動(dòng)性。

中指研究院研究副總監(jiān)彭雨分析，物業(yè)股的估值和股價(jià)近兩年較低迷，物企在資本市場(chǎng)上融資功能受到限制，通過上市平臺(tái)去融到資金來(lái)支持自身發(fā)展較為困難。且維持上市地位支出不小，例如審計(jì)、合規(guī)費(fèi)用對(duì)資金緊張的企業(yè)來(lái)說是不小的負(fù)擔(dān)。因此物企在運(yùn)用發(fā)展審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r和市場(chǎng)變化靈活決策，當(dāng)上市不再符合公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益時(shí)，利用退市機(jī)制亦是一種明智的選擇。

但這并不一定會(huì)成為趨勢(shì)。彭雨認(rèn)為，在當(dāng)前資本市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳、融資困難以及市值較小的物業(yè)公司，出于理性考量，或許會(huì)選擇主動(dòng)退市。但行業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)以及具有品牌影響力的物企，鑒于上市能帶來(lái)諸多優(yōu)勢(shì)，大多會(huì)選擇繼續(xù)維持上市地位。

彭雨表示，未來(lái)物業(yè)行業(yè)的整合速度可能會(huì)加快，頭部和中部的物業(yè)公司有望通過并購(gòu)小型企業(yè)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大市場(chǎng)份額、優(yōu)化資源配置以及增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)力的目標(biāo)。

王瑞杰也認(rèn)為，對(duì)行業(yè)發(fā)展而言，退市案例促使物企反思上市初衷，推動(dòng)行業(yè)從依賴資本擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率。長(zhǎng)期來(lái)看，退市壓力也是在倒逼物企的創(chuàng)新和多元化。物企正積極地探索非住宅業(yè)態(tài)和創(chuàng)新模式，來(lái)增強(qiáng)盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。