房企開年密集融資，近期多家企業(yè)拋出了發(fā)債計劃。

2月18日，上海證券交易所信息披露顯示，北京首都開發(fā)股份有限公司2025年面向?qū)I(yè)投資者、非公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目更新為“已受理”，擬發(fā)行總額為人民幣90億元。

同日，廈門象嶼股份有限公司公告稱，中國證監(jiān)會已批準(zhǔn)廈門象嶼股份有限公司，向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行面值總額不超過50億元人民幣的公司債券。

此前，建發(fā)房地產(chǎn)也發(fā)布了2025年度第二期中期票據(jù)募集說明書，擬發(fā)行不超10億元中期票據(jù)；五礦地產(chǎn)方面，成功獲取了總金額10億元人民幣的三年期定期貸款融資。

上述企業(yè)之所以能大額發(fā)債，多受益于其國資或央企背景。比如，五礦地產(chǎn)的融資協(xié)議中，規(guī)定了對五礦地產(chǎn)控股股東的最低持股量要求，中國五礦需直接或間接實(shí)益持有五礦地產(chǎn)不少于51%的已發(fā)行股份，若違反上述條件，將構(gòu)成違約事件。

除了房企的境內(nèi)融資計劃，近期行業(yè)還久違地出現(xiàn)了一筆境外融資。

2月18日，綠城中國發(fā)布公告稱，擬新發(fā)行本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率8.45%。該等新票據(jù)，將和即將于2月24日發(fā)行、本金總額3.5億美元8.45%的優(yōu)先票據(jù)，構(gòu)成同一系列票據(jù)。除發(fā)行價格外，新票據(jù)和原始票據(jù)的條款一致。

據(jù)悉，上述新票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)，擬將作為綠城中國現(xiàn)有債項(xiàng)的再融資，包括但不限于為同時進(jìn)行的購買要約提供資金。此前，該公司已宣布，開始要約現(xiàn)金購買于4月到期的4.47億美元未償付的優(yōu)先票據(jù)、7月到期的2.95億美元未償付的優(yōu)先票據(jù)。

近年來，受房企債務(wù)違約等因素影響，行業(yè)內(nèi)已鮮少出現(xiàn)海外融資動作。克而瑞統(tǒng)計顯示，2023年以后，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債規(guī)模明顯收縮，當(dāng)年境外發(fā)債規(guī)模只占融資總規(guī)模的3%。

當(dāng)年，房企境外債券融資成本高達(dá)8.22%，較2022年全年抬升1.22個百分點(diǎn)，主要是期內(nèi)萬達(dá)發(fā)行的境外債券成本高達(dá)11%，此外11月港龍中國發(fā)行了利率9.5%的優(yōu)先票據(jù)。

即便到了2024年，行業(yè)也鮮少出現(xiàn)海外融資計劃，機(jī)構(gòu)僅監(jiān)測到越秀地產(chǎn)與五礦發(fā)行境外債券，票息區(qū)間在4%至4.6%，境外債發(fā)行整體處于冰封狀態(tài)，僅極少數(shù)房企有發(fā)行動作。

以越秀地產(chǎn)為例，該公司去年在境外發(fā)行人民幣23.9億元點(diǎn)心債，其中上半年發(fā)行人民幣7.0億元點(diǎn)心債，7月發(fā)行人民幣16.9億元綠色點(diǎn)心債券，加權(quán)票面利率為4.07%。

時隔半年多，房企再現(xiàn)海外融資，背后有何原因？“當(dāng)前，投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀情緒有所緩解，市場信心處于修復(fù)過程中。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴第一財經(jīng)。

從市場角度看，當(dāng)前是近年來樓市政策環(huán)境最寬松的時期，2024年四季度以來，核心城市房地產(chǎn)市場活躍度明顯提升，2025年1月市場延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢。據(jù)中指數(shù)據(jù)，1月截至春節(jié)前（1.1-1.27），30城新建商品住宅銷售面積同比增長4%，20城二手住宅成交套數(shù)同比增長19%。

從房企銷售表現(xiàn)來看，2025年1月，TOP100房企銷售總額為2350.3億元，同比下降16.5%，降幅有明顯收窄，部分頭部房企1月銷售額同比轉(zhuǎn)正。從出險企業(yè)債務(wù)重組進(jìn)展來看，部分房企已經(jīng)完成債務(wù)重組，逐步修復(fù)房企信用。

“當(dāng)下，企業(yè)需要豐富融資渠道，來獲取成本合理、期限結(jié)構(gòu)合理、充裕的流動資金，以支持公司正常發(fā)展需要。”劉水稱，美元債作為補(bǔ)充流動性的重要工具，可緩解房企短期債務(wù)壓力。綠城中國此次境外融資用于債務(wù)置換，體現(xiàn)了“以長換短”的流動性管理策略。

截至目前，房企融資已經(jīng)歷了連續(xù)四年的下滑周期，2025年融資環(huán)境會否有所改善？

劉水表示，2025年是“十四五”規(guī)劃收官之年，也是“十五五”發(fā)展謀篇布局之年，各項(xiàng)政策加力有望帶動市場預(yù)期修復(fù)，但房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。

“不過，隨著各項(xiàng)支持性政策落地、市場企穩(wěn)復(fù)蘇，房企融資環(huán)境有望改善。”劉水稱，從融資政策來看，項(xiàng)目“白名單”機(jī)制持續(xù)落地擴(kuò)容，經(jīng)營性物業(yè)貸、支持房企發(fā)債和股權(quán)融資等政策延期，公募REITs和持有型不動產(chǎn)ABS持續(xù)上新，多種融資渠道向房企打開，房企融資環(huán)境有望好轉(zhuǎn)。盤活存量閑置土地，也是改善企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的有效因素。

整體而言，房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)壓力仍不容忽視?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2024年房企債券到期規(guī)模達(dá)4828億，而發(fā)行規(guī)模僅有2158億，無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)，2025年房企的債務(wù)壓力同樣較大，到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)到5257億元。

克而瑞認(rèn)為，隨著收儲、專項(xiàng)債發(fā)行等政策推進(jìn)落地，會有更多低成本增量資金進(jìn)入市場，將有助于房企出售存量土地、緩解資金壓力，并改善土儲結(jié)構(gòu)。同時，地方政府通過專項(xiàng)債券收購存量土地，也能增強(qiáng)資金流動性，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生。