近期，綠城中國（03900.HK）5億美元債發(fā)行的消息引起市場關(guān)注。隨著流動性風(fēng)險暴露，近年來房企海外債發(fā)行遇冷，境內(nèi)債成為融資主力渠道。在此之前的半年時間里，中資房企的海外融資渠道幾乎處于關(guān)閉狀態(tài)。

對于綠城中國重啟海外債發(fā)行，有市場觀點猜測會否成為“破冰”信號，但8.45%的利率也讓市場看到這筆融資代價不菲?；葑u評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事石露露對第一財經(jīng)表示，目前的市場環(huán)境下，良好的資產(chǎn)質(zhì)量和健康的經(jīng)營情況是民營房企成功發(fā)行海外債的前提條件，考慮到大部分民營房企的基本面情況和海外發(fā)債的成本劣勢，能否復(fù)制還有待觀察，包括央國企在內(nèi)，多數(shù)房企仍持觀望心態(tài)。

從年初融資情況來看，一直面臨融資困境的民營房企在1月釋放出積極信號，境內(nèi)信用債融資規(guī)模明顯增長。多位受訪人士認(rèn)為，年內(nèi)房企債務(wù)壓力依然不小，在嚴(yán)控增量、盤活存量的政策導(dǎo)向下，融資環(huán)境有望進一步改善，但關(guān)鍵仍要看銷售端情況。

房企美元債重啟，年利率8.45%

“挺不容易的。”對于綠城中國重啟海外債發(fā)行，一位機構(gòu)人士感慨說。

2月18日晚間，綠城中國發(fā)布公告稱，公司計劃增發(fā)本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)將與2月13日公布的本金總額為3.5億美元的原始票據(jù)，構(gòu)成同一系列票據(jù)，年利率為8.45%。

增發(fā)后，綠城中國此次融資本金總額升至5億美元，均將于2028年到期，其中新發(fā)的1.5億美元票據(jù)發(fā)售價為票據(jù)本金的100.5%，發(fā)行收益率為8.258%。公告稱，新票據(jù)發(fā)行降低了公司票據(jù)發(fā)行的成本。

這也被市場視為一系列政策支持下，房企海外融資環(huán)境改善、海外融資通道再次打開的信號。在此之前，境內(nèi)房企已有半年時間未再進行海外債融資。

“上次房企發(fā)行美元債是在去年7月，去年8月至今年1月都沒有房企發(fā)行美元債。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對第一財經(jīng)表示，去年8月以來，海外債渠道幾近關(guān)閉，其余月份僅有個別優(yōu)質(zhì)企業(yè)有能力發(fā)行海外債，發(fā)行企業(yè)以越秀、五礦等央國企為主。

這是否預(yù)示著境外融資窗口向內(nèi)資房企重新打開？石露露認(rèn)為，目前形勢下，一家企業(yè)的美元債成功發(fā)行不能代表整個行業(yè)的情況，可復(fù)制性有待觀察。

她進一步表示，一方面，房企能夠重啟發(fā)行海外債，需要其自身經(jīng)營情況較為健康；另一方面，海外債發(fā)行成本明顯高于境內(nèi)融資，這成為不少有條件發(fā)債的企業(yè)，尤其是央國企選擇觀望的關(guān)鍵原因。“不過，去年下半年開始，我們觀察到有部分央國企開始重新考量海外融資渠道，一方面是為了拓展融資渠道，另一方面是基于對美元走勢的判斷。”石露露說。

從8.45%的發(fā)行成本來看，此次綠城中國海外債發(fā)行代價不菲。財報數(shù)據(jù)顯示，綠城中國在2024年上半年的加權(quán)平均利息成本僅為4%，較2023年同期的4.4%下降了40個基點?；仡?020年，公司于當(dāng)年7月發(fā)行5年期3億美元的優(yōu)先票據(jù)，票息5.65%；10月，成功發(fā)行4.5年期3億美元優(yōu)先票據(jù)，票息僅4.7%，創(chuàng)當(dāng)時綠城中國中長期美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的歷史最低。

公告顯示，此次融資所得款項用作為現(xiàn)有債項的再融資，包括但不限于為同時進行的購買要約提供資金。此前2月13日也就是宣布新發(fā)美元債當(dāng)天，綠城中國宣布開始要約現(xiàn)金購買于4月到期的4.47億美元（利率4.7%）未償付的優(yōu)先票據(jù)、7月到期的2.95億美元（利率5.65%）未償付的優(yōu)先票據(jù)。

對比來看，2024年，越秀地產(chǎn)和五礦地產(chǎn)發(fā)行境外債券，票息區(qū)間在4%~4.6%。另據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究報告，由于2024年僅極少數(shù)房企在境外發(fā)債，統(tǒng)計基數(shù)較小，房企全年境外債券融資成本為4.18%，較2023年全年下降較多。2019年~2023年，房企海外融資利率分別為7.60%、7.46%、5.99%、6.61%、8.04%。

有市場分析認(rèn)為，通過發(fā)行高息債券可以對外展示融資渠道暢通，但也不可避免地加劇后續(xù)還債壓力。財報數(shù)據(jù)顯示，綠城中國去年上半年全口徑銷售額為1265億元，同比下降5.7%。其中，投資項目銷售額為854億元，權(quán)益銷售額為608億元，排名升至全國第六。公司去年上半年收入約695.62億元，同比增長22.1%；股東應(yīng)占利潤約20.45億元，同比下降19.6%。賬面貨幣資金為751.33億元，創(chuàng)歷史新高，除去預(yù)售監(jiān)管及受限資金后約為437億元。

此前2月3日，綠城中國發(fā)布盈利警告，預(yù)計截至2024年12月31日止年度，公司股東應(yīng)占利潤同比2023年的人民幣31.18億元下降50%以內(nèi)，主要是房地產(chǎn)市場整體下行，加上公司主動加大長庫存去化力度，加快庫存結(jié)構(gòu)調(diào)整，導(dǎo)致2024年度計提的資產(chǎn)減值損失增加所致。

民營房企境內(nèi)債回溫，利率進入“2時代”

在相關(guān)部門一系列政策支持下，房企融資環(huán)境已有邊際好轉(zhuǎn)跡象。一方面，隨著監(jiān)管持續(xù)推動實體經(jīng)濟融資成本穩(wěn)中有降，境內(nèi)債作為房企當(dāng)前的主要融資渠道，發(fā)行成本持續(xù)下行；另一方面，此前一直面臨融資困境的民營房企，也開始釋放出積極信號。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月，4家民營和混合所有制房企合計發(fā)行了39億元信用債，較上年同期增加14.6億元，增幅達60%。

其中，美的置業(yè)集團于1月23日成功發(fā)行2025年度第一期中期票據(jù)，實際發(fā)行金額達到15億元，期限為5年，發(fā)行利率3.00%；新希望地產(chǎn)于1月13日成功發(fā)行為期5年的2025年第一期中期票據(jù)，總額為8億元，票面利率2.84%。

回顧2024年，克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，65家典型房企的全年融資總量為4629億元，同比下降31%，為連續(xù)第4年下滑。不過，從融資成本來看，不僅是海外債成本下行，境內(nèi)債券發(fā)行成本也持續(xù)壓降，已經(jīng)進入“2時代”。

2024年，房企境內(nèi)債券融資成本為2.92%，較2023年全年繼續(xù)下降0.54個百分點，拉動房企全年整體新增債券類融資成本下降0.63個百分點，降至2.94%。

“境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面是由于2024年貨幣環(huán)境相對寬松，LPR（貸款市場報價利率）持續(xù)下調(diào)；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯，如發(fā)債較多的保利發(fā)展、金隅集團、華潤置地等。”克而瑞地產(chǎn)研究中心報告指出。

石露露認(rèn)為，在全年仍有5000多億元資本市場債務(wù)到期的背景下，2025年房企的資金壓力依然不小，融資支持政策效果的進一步顯現(xiàn)需要一定時間，而且仍要以銷售回暖為支撐。不過，專項債收儲等政策的逐步落地，或?qū)⒂兄诜科蟊P活存量資產(chǎn)，但考慮到地方政府自身財政壓力等因素，推進范圍和節(jié)奏還有待觀察。

好消息是，從銷售端來看，盡管房價同比仍處下行通道，但環(huán)比已有改善跡象。國家統(tǒng)計局19日披露的最新數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，1月份新房價格環(huán)比上漲城市較上月有所增加，一線城市新房和二手房價格環(huán)比繼續(xù)上漲，二線城市新房價格自2023年6月以來首次環(huán)比上漲。

石露露認(rèn)為，考慮到新房銷售價格受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化的影響較大，接下來還要繼續(xù)關(guān)注二手房市場的企穩(wěn)趨勢。