近年來，隨著各地城市更新行動(dòng)的持續(xù)推進(jìn)，眾多老舊小區(qū)、老工業(yè)廠區(qū)、老歷史文化街區(qū)正在發(fā)生蛻變，北京首鋼園、上海蟠龍?zhí)斓亍V州永慶坊、深圳南頭古城、天津金茂匯、成都猛追灣、重慶山城步道、?？隍T樓老街……正以嶄新的面貌煥發(fā)出新的生機(jī)。其中，廣州永慶坊和上海蟠龍?zhí)斓刈鳛榻陙沓鞘懈骂I(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，分別代表了歷史文化街區(qū)更新與都市文旅綜合體更新的兩種典型模式，充分展現(xiàn)了傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活的和諧共生之景，為超（特）大城市的更新發(fā)展提供了值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)和啟示。

總體情況

永慶坊坐落于廣州市荔灣區(qū)的西關(guān)歷史文化街區(qū)，面積約76萬平方米，內(nèi)部以荔枝灣涌水系串聯(lián)起廣州保存最為完整的騎樓建筑群。永慶坊的歷史可以追溯到清朝，曾是廣州最繁華的商業(yè)區(qū)之一，但由于人口逐漸增加，區(qū)域生活環(huán)境明顯下降，建筑老化、基礎(chǔ)設(shè)施不足、公共空間缺乏等問題日益凸顯，導(dǎo)致街區(qū)逐漸衰落。2015年，廣州在全國(guó)率先成立城市更新局，將恩寧路列為廣州第一個(gè)歷史文化街區(qū)微改造項(xiàng)目，以“繡花”功夫成功將恩寧路從老舊街區(qū)改造成今日火爆出圈的永慶坊，在原有“三橫五縱”的街區(qū)格局中，79處建筑遺產(chǎn)、6項(xiàng)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)全部保留，1.2公里騎樓街傳統(tǒng)風(fēng)貌完整還原。

經(jīng)過“微更新”的永慶坊不僅保留了廣州老城區(qū)的歷史風(fēng)貌，還融入了現(xiàn)代都市的時(shí)尚元素，成為廣州舊城微改造的文化新地標(biāo)，擁有廣州最完整的騎樓建筑群，被譽(yù)為“廣州最美騎樓街”，煥新了李小龍祖居、詹天佑紀(jì)念館等具有嶺南特色的歷史建筑。同時(shí)，永慶坊所在的荔灣區(qū)也是粵劇的重要傳承地，具有鮮明的文化地位，周邊有八和會(huì)館、鑾輿堂等與粵劇相關(guān)的歷史建筑，游客可以在此感受和體驗(yàn)粵劇曲藝、手工印章雕刻、剪紙、西關(guān)打銅等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，感受嶺南傳統(tǒng)文化的深厚底蘊(yùn)。

蟠龍?zhí)斓匚挥谏虾Ｊ星嗥謪^(qū)徐涇鎮(zhèn)，地處上海虹橋商務(wù)區(qū)。作為江南文化的重要代表之一，蟠龍最早可追溯至1400多年前的隋朝，是一個(gè)典型的江南富庶水鄉(xiāng)，到20世紀(jì)上半葉已發(fā)展成為商業(yè)繁盛的江南古鎮(zhèn)。然而隨著工業(yè)化的發(fā)展和城市化的推進(jìn)，古鎮(zhèn)內(nèi)小工廠、小作坊、倉(cāng)庫(kù)與居民住宅混雜，私搭濫建嚴(yán)重，不少古建筑和古鎮(zhèn)肌理被破壞。2019年上海蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目開工建設(shè)，是上海首批城中村改造項(xiàng)目之一，也是上海首個(gè)結(jié)合歷史風(fēng)貌保護(hù)的城中村改造項(xiàng)目。

該項(xiàng)目總規(guī)劃面積超50萬平方米，其中包含23萬平方米公共綠地、25萬平方米國(guó)際住區(qū)和一座面向未來的江南新天地，打造“公園里的新天地”。在保留傳統(tǒng)十字街空間肌理的基礎(chǔ)上，融合中西生活方式，創(chuàng)新開放式街區(qū)商業(yè)形態(tài)，使老建筑煥發(fā)新生，塑造“上海前門院、江南新天地”，打響面向世界的“江南文化名片”。

城市更新模式的異同

永慶坊與蟠龍?zhí)斓赝幏比A都市，在保留傳承歷史文脈、依托市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)主體、打造國(guó)際消費(fèi)城市的目標(biāo)等方面具有共性，但是在城市更新方式、運(yùn)用策略、發(fā)展業(yè)態(tài)等方面又各具特色。

（一）相同的模式

一是都注重文化傳承與保護(hù)。

永慶坊注重對(duì)嶺南文化的活化與傳承。在改造過程中，永慶坊積極征求非遺傳承人等群體的意見，開辟出專門的非遺街區(qū)，展示和傳承廣州本土的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。

蟠龍?zhí)斓刈⒅貙?duì)江南文化的傳播與傳承。在蟠龍古鎮(zhèn)的復(fù)原過程中，逐一再現(xiàn)了十字街巷、香花橋、鳳來橋、程家祠堂等曾經(jīng)的“蟠龍十景”，創(chuàng)新打造諸如“江南文化節(jié)”“二十四節(jié)氣”等節(jié)慶文化活動(dòng)，以及水上劇場(chǎng)等文藝演出，激發(fā)古鎮(zhèn)活力。

二是都依托市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)主體。

永慶坊與蟠龍?zhí)斓囟疾捎檬袌?chǎng)化路徑進(jìn)行城市更新，吸引社會(huì)資本參與，同時(shí)地方政府在政策上給予引導(dǎo)和支持，不僅降低了政府的財(cái)政壓力，也提高了項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量。

三是都積極打造國(guó)際消費(fèi)中心城市的重要載體。

永慶坊和蟠龍?zhí)斓囟纪ㄟ^國(guó)際化定位、商業(yè)升級(jí)、文化融合、增強(qiáng)旅游吸引力等多方面舉措，為廣州與上海打造國(guó)際消費(fèi)中心城市貢獻(xiàn)重要力量。

永慶坊通過商業(yè)升級(jí)，引入高端品牌、特色餐飲和文創(chuàng)空間，打造一個(gè)兼具傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代消費(fèi)體驗(yàn)的商業(yè)地標(biāo)。2024年永慶坊客流量超過2000萬人次，成為廣州文化旅游的熱門目的地。

蟠龍?zhí)斓匾劳薪纤l(xiāng)文化，打造一個(gè)集商業(yè)、文化和休閑于一體的國(guó)際化消費(fèi)場(chǎng)景。自2023年4月底開業(yè)以來，累計(jì)接待客流量超過2500萬人次，成為上海的熱門打卡地。

（二）不同的路徑

一是更新方式不同。

永慶坊秉持“修舊如舊、建新如故”的原則，采用保留與更新并重“微改造”模式，強(qiáng)調(diào)在保持傳統(tǒng)街區(qū)空間格局和歷史風(fēng)貌的基礎(chǔ)上進(jìn)行適度更新。永慶坊通過局部拆建、功能置換、保留修繕以及整治改善等方式，逐步完善基礎(chǔ)設(shè)施、改善人居環(huán)境，并保留大量具有嶺南特色的建筑元素，特別是開展扎實(shí)的史料研究，追本溯源，做到“一棟一策”“一街一策”。此外，永慶坊保留多戶原住居民的日常住所，濃濃的生活氣息與時(shí)尚的商業(yè)形象相交融，亦形成了永慶坊獨(dú)有的文化特質(zhì)。

蟠龍?zhí)斓氐拈_發(fā)采取“整體定位、整體規(guī)劃、整體開發(fā)、整體運(yùn)營(yíng)”的模式，將歷史文化古鎮(zhèn)的保護(hù)開發(fā)與國(guó)際化中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)相結(jié)合，既保留江南文化的獨(dú)特韻味，又賦予現(xiàn)代化的功能。蟠龍?zhí)斓嘏c時(shí)俱進(jìn)實(shí)施更新，著眼于Z世代的生活方式和消費(fèi)趨勢(shì)，以商業(yè)邏輯重新梳理江南古鎮(zhèn)原生脈絡(luò)，通過文化喚醒（Culture）探索江南人文精神，通過自然融合（Nature）還原江南自然場(chǎng)域，通過城市煥新（Future）智造江南未來體驗(yàn)，演繹“古鎮(zhèn)的另一種寫法”。蟠龍?zhí)斓?00%保留天然和人工河道的阡陌水系，營(yíng)造摩登江南水鄉(xiāng)獨(dú)特的濱水時(shí)光，更復(fù)原古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)河溪肌理，打造1.6公里江南風(fēng)情游船觀景路線。此外，原蟠龍村居民被就近安置到安置房?jī)?nèi)，居民們步行5分鐘就能回到原居住地，便于他們與社區(qū)聯(lián)系。

二是運(yùn)營(yíng)策略不同。

永慶坊以本土化和社區(qū)化為核心。永慶坊的改造采取了政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與的運(yùn)營(yíng)模式，商戶與品牌多以地方性小眾品牌為主，注重文化和商業(yè)的有機(jī)融合，傾向于打造一個(gè)具有濃厚地方特色的文化消費(fèi)區(qū)。

蟠龍?zhí)斓匾愿叨嘶蛧?guó)際化為核心。蟠龍?zhí)斓夭捎?ldquo;文化創(chuàng)意與商業(yè)轉(zhuǎn)型”的模式，通過引入創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)展覽等多元化的商業(yè)模式，打造具有國(guó)際化視野的城市綜合體，具象化闡釋其對(duì)于社區(qū)模式探索、公園商業(yè)打造的全新思考。

三是業(yè)態(tài)重心不同。

永慶坊的業(yè)態(tài)側(cè)重于“文化+商業(yè)”的形式。永慶坊更側(cè)重于文化傳承與創(chuàng)新，其商業(yè)布局和文化功能的選擇突出反映了廣州深厚的嶺南文化底蘊(yùn)與地方特色。

蟠龍?zhí)斓氐臉I(yè)態(tài)側(cè)重于“商業(yè)+文化”的形式。上海擁有深厚的海派文化底蘊(yùn)、文化消費(fèi)市場(chǎng)和消費(fèi)人群基礎(chǔ)，文化與商業(yè)的跨界融合展現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿Α?ldquo;商業(yè)+文化”反映出上海“海納百川”的城市精神，結(jié)合歷史、人文、自然、社交等多重特色碰撞，以全新的業(yè)態(tài)組合構(gòu)筑煥新都市人的微度假目的地。

經(jīng)驗(yàn)與啟示

城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，需要在文化保護(hù)、多元協(xié)同、土地整備、資金支持和品牌塑造等方面統(tǒng)籌推進(jìn)。通過總結(jié)永慶坊、蟠龍?zhí)斓氐葮?biāo)桿項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，可為其他城市特別是超（特）大城市的更新提供有益的啟示。

（一）要注重文化傳承創(chuàng)新，激活消費(fèi)動(dòng)能

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)人均GDP超過1萬美元時(shí)，居民服務(wù)需求將大幅增加；當(dāng)人均GDP達(dá)到1.5萬美元時(shí)，服務(wù)商品將成為主導(dǎo)性消費(fèi)。城市更新要將文化傳承作為核心要?jiǎng)?wù)，秉持對(duì)城市文化根脈真實(shí)性和完整性保護(hù)的原則，積極推動(dòng)城市文化與現(xiàn)代需求的有機(jī)融合與轉(zhuǎn)化，構(gòu)建兼具發(fā)展性與時(shí)代性的城市文化內(nèi)核。要深度挖掘當(dāng)?shù)貧v史文化資源，充分利用非物質(zhì)文化遺產(chǎn)平臺(tái)、傳統(tǒng)技藝等多元載體，將文化元素融入現(xiàn)代生活場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)古今文化的交融共生。要通過保護(hù)歷史建筑、街區(qū)及文化遺產(chǎn)，精心打造具有地方特色的文化地標(biāo)，為城市增添獨(dú)特魅力。要大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)文旅深度融合發(fā)展，促進(jìn)文化資源向消費(fèi)動(dòng)能轉(zhuǎn)化，進(jìn)而形成文化保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互促進(jìn)、良性循環(huán)的局面，為城市可持續(xù)發(fā)展注入源源不斷的動(dòng)力。

（二）要注重政府市場(chǎng)協(xié)同，吸引多元主體

城市更新是檢驗(yàn)政府與市場(chǎng)關(guān)系的測(cè)試場(chǎng)，要使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用，就要構(gòu)建政府、市場(chǎng)、居民等多方主體共同參與的共建共治共享治理格局。政府要充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用，制定科學(xué)合理的城市更新規(guī)劃，明確更新方向與底線，為項(xiàng)目實(shí)施提供清晰的指導(dǎo)框架；通過出臺(tái)針對(duì)性政策，給予市場(chǎng)和社會(huì)主體有力的支持。市場(chǎng)要充分發(fā)揮資本運(yùn)作能力和專業(yè)化運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，積極參與城市更新項(xiàng)目，通過合理的商業(yè)模式創(chuàng)新，提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)資源的高效配置和利用。社會(huì)組織在其中扮演著重要角色，要通過參與決策過程和監(jiān)督實(shí)施環(huán)節(jié)，確保更新過程的公平透明。同時(shí)，要不斷完善公眾參與機(jī)制，建立常態(tài)化溝通平臺(tái)，確保更新成果惠及全體市民，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。

（三）要注重創(chuàng)新土地整備，優(yōu)化利益分配

城市更新的關(guān)鍵在于處理好“人—地—錢”的關(guān)系。要?jiǎng)?chuàng)新土地開發(fā)模式，積極探索多級(jí)土地開發(fā)機(jī)制，通過土地整合手段，對(duì)分散的土地資源進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和集中管理，實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)?；?；同時(shí)，運(yùn)用功能置換策略，根據(jù)城市更新的需求和目標(biāo)，合理調(diào)整土地的功能布局，優(yōu)化空間資源配置，提高土地利用效率和價(jià)值。要建立公平合理的利益分享機(jī)制，通過資金支持、增值收益共享等政策手段，激勵(lì)市場(chǎng)主體積極參與城市更新項(xiàng)目，提高其投資和開發(fā)的積極性。要探索“土地+產(chǎn)業(yè)”聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式，將土地開發(fā)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合，通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和培育，最大化提升土地價(jià)值，并避免短期行為導(dǎo)致資源浪費(fèi)和環(huán)境破壞，確保更新項(xiàng)目的長(zhǎng)期效益和城市的可持續(xù)發(fā)展。要優(yōu)化土地整備政策，為土地資源的高效利用提供有力保障，推動(dòng)城市更新工作在土地開發(fā)環(huán)節(jié)更加規(guī)范、有序地開展。

（四）要注重完善資金鏈條，貫穿全生命周期

城市更新項(xiàng)目具有周期長(zhǎng)、投入大的特點(diǎn)，因此需要構(gòu)建覆蓋全生命周期的資金支持體系。在資金籌集方面，要拓寬多元化融資渠道，整合政府專項(xiàng)基金、吸引社會(huì)資本參與、爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)貸款等多種資金來源，形成穩(wěn)定的資金流，確保項(xiàng)目在各個(gè)階段都有充足的資金保障；積極探索創(chuàng)新金融工具，如房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式等，吸引長(zhǎng)期資本參與。要完善資金監(jiān)管機(jī)制，提高資金使用效率和保障資金安全，加強(qiáng)對(duì)資金使用過程的監(jiān)督和審計(jì)，確保資金?？顚Ｓ?，使用效率最大化，確保資金運(yùn)作的透明度。要鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)開發(fā)針對(duì)性的金融產(chǎn)品和服務(wù)，提供更加靈活、多樣化的資金支持方案，為城市更新項(xiàng)目的順利實(shí)施提供堅(jiān)實(shí)的金融保障，促進(jìn)城市更新工作在資金層面的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。

（五）要注重塑造城市新IP，提升品牌價(jià)值

城市更新不僅是空間改造，更是城市品牌塑造的過程。要深入挖掘地方特色文化、歷史資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，打造獨(dú)具辨識(shí)度的城市IP，提升城市品牌影響力。要注重品牌化運(yùn)營(yíng)，通過節(jié)慶活動(dòng)、文創(chuàng)產(chǎn)品、宣傳推介等方式，特別是結(jié)合數(shù)字化技術(shù)，打造線上線下聯(lián)動(dòng)的城市品牌體驗(yàn)，進(jìn)一步提升城市軟實(shí)力。要塑造獨(dú)特的城市IP和提升品牌價(jià)值，吸引更多的資源集聚，為城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)城市更新與城市品牌建設(shè)的良性互動(dòng)和協(xié)同發(fā)展。

（李敏系華略智庫(kù)研究員，夏驥系華略智庫(kù)CEO、長(zhǎng)三角研究院院長(zhǎng)）