近日，“將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍”沖上微博熱搜。

一時間，網(wǎng)友紛紛議論，是否2000年以前建成小區(qū)的都算老舊小區(qū)、老舊小區(qū)到底有多大規(guī)模？老舊小區(qū)有沒有可能會拆遷？

實際上，早在2020年國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》時就提出，到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。今年是“十四五”規(guī)劃收官之年，這意味著基本完成改造2000年之前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)工作已進入收尾階段。

記者發(fā)現(xiàn)，多地甚至已將2005年之前建成的老舊小區(qū)納入城市更新改造范圍中了。

不過，老舊小區(qū)改造絕非“大拆大建”，需要拆除重建的城市棚戶區(qū)，一般不納入老舊小區(qū)改造范疇，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造也嚴禁隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹等行為。

專家測算：涉老舊小區(qū)規(guī)模達66億平方米

3月9日，住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上表示，住房城鄉(xiāng)建設部將下功夫實施一批惠民生、促發(fā)展、防風險的更新項目，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

他話音剛落，“2000年以前建成的城市老舊小區(qū)納入城市更新改造”詞條便沖上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。大家都在關心“老舊小區(qū)”到底該如何定義，2000年以前建成的老舊小區(qū)有多大規(guī)模？

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示，該研究院統(tǒng)計了1980年以來全國房屋竣工面積歷年數(shù)據(jù)，統(tǒng)計顯示，2000年及以前的竣工的房屋規(guī)模為當前存量房屋總規(guī)模的9%，建面大約為66億平方米。

實際上，更新老舊小區(qū)并不是一個新概念，從2017年至今，“老舊小區(qū)改造”已經走過了“試點啟動-頂層設計-全面推進”的階段，“改造2000年以前建成的老舊小區(qū)”最早在2018年就已經在相關政策中明確被提出。

2017年12月，住建部在廈門召開老舊小區(qū)改造試點工作座談會，會議選取了廣州、廈門、長沙、沈陽、寧波等15個城市成為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的試點城市。

2018年4月，住建部等三部委聯(lián)合印發(fā)《關于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，明確了多項頂層設計，其中明確老舊小區(qū)認定的主體標準為“城市、縣城（城關鎮(zhèn)）建成于2000年以前、公共設施落后、影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)”。

2020年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，再次明確了老舊小區(qū)定義是“城市或縣城（城關鎮(zhèn)）建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）”，此外還提及“重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)”。

這份指導意見還訂立了一個目標——到“十四五”期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

“十四五”規(guī)劃的最后一年就是2025年，也就是說“改造2000年之前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”已經進入尾聲。

“在部分地區(qū)，房齡超過15年、20年的房子，已經算老了。”嚴躍進說道。

記者發(fā)現(xiàn)，不少地區(qū)甚至已將2005年建成的老舊小區(qū)納入了改造范圍。比如在2020年3月，山東省印發(fā)《山東省深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》，其中提出到“十四五”期末在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務。2020年11月，寧夏住房和城鄉(xiāng)建設廳也曾表示，2025年前寧夏在全部完成2000年底前老舊小區(qū)改造任務的基礎上，擬將2005年底前建成的需改造的老舊小區(qū)全部納入改造范圍。 

住建部在2023年也曾發(fā)文指出，各地可結合地方財政承受能力將建成于2000年底后、2005年底前的住宅小區(qū)納入改造范圍。

老舊小區(qū)改造絕非大拆大建

“新一輪拆遷潮可能又要來了”——近期這樣的言論頻現(xiàn)網(wǎng)端。

“老舊小區(qū)改造絕對不能完全理解為拆遷，這是一種誤讀”，嚴躍進對記者表示，“涉及拆遷時，會單列為‘城中村’，一般不說成老舊小區(qū)改造。”

嚴躍進表示，老舊小區(qū)改造更多時候是指外立面翻新、加裝電梯、供水供電管網(wǎng)翻新等改造和修繕工程。

老舊小區(qū)改造并非“大拆大建”，這在正式文件中也已有涉及。

比如2018年住建部等三部委聯(lián)合印發(fā)《關于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》中明確，已納入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區(qū)（居民住房），以及以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村等，不屬于老舊小區(qū)范疇。老舊小區(qū)改造的內容，則包括“基礎設施的更新改造、服務設施的建設改造、公共區(qū)域修繕（含建筑節(jié)能改造）以及加裝電梯等”。

2021年12月，住建部等三部委聯(lián)合印發(fā)《關于進一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》，其中提出了“2個嚴禁”：嚴禁將不符合當?shù)爻擎?zhèn)老舊小區(qū)改造對象范圍條件的小區(qū)納入改造計劃；嚴禁以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為名，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹。

華福證券地產首席分析師陳立對記者表示：“城市更新不等于大拆大建，以‘微改造、提升功能’為主，僅對危房或無法修繕的建筑進行拆除。”

目前，我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造內容，主要分為三類：第一類是保基本，比如水、電、煤氣、供暖、上網(wǎng)等等；第二類是提升類，比如設置活動室、停車場、充電樁等；第三類是公共服務設施，比如建設無障礙設施、適老化設施、衛(wèi)生服務站、便民快遞收取點等。

“毫無疑問，老舊小區(qū)改造將帶來增量市場、催生新興業(yè)態(tài)，形成多層次經濟拉動效應。根據(jù)我們的報告《城中村改造可以拉動多少投資與銷售》測算，新增100萬套城中村改造或可帶來投資7697億元、商品房銷售額3.48萬億元，若改造分5年完成，則年均或拉動投資和銷售1539億元和6956億元。”陳立說道。

“會出現(xiàn)很多新產業(yè)，比如符合老舊小區(qū)改造需求的加裝電梯企業(yè)、適老化公共設施以及兒童活動場地配套企業(yè)都能得到發(fā)展，很多企業(yè)已經瞄準了這些方向。”嚴躍進表示。

根據(jù)中國政府網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，從各地摸查情況看，老舊小區(qū)改造將拉動投資萬億元級，建材、建筑裝修、物業(yè)管理以及通信設備等行業(yè)都將受益，外墻涂料、塑料管道、水泥、建筑保溫材料等多個品類的市場規(guī)模將得以擴大。