上海樓市正在持續(xù)升溫。

4月23日，上海市統(tǒng)計局公布2025年第一季度上海市國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營基本情況。

數(shù)據(jù)顯示，上海全市經(jīng)濟起步平穩(wěn)、高質(zhì)量發(fā)展扎實推進(jìn)。一季度上海房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資比去年同期增長了5.1%；商品房施工面積同比增長7.3%，其中住宅施工面積同比增長9.5%；住宅類商品房銷售面積達(dá)到329.78萬平方米，同比增長2.2%。

二季度樓市仍舊維持高熱度，截至目前，結(jié)合網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站披露數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上海4月份二手房網(wǎng)簽量已突破1.5萬套大關(guān)，周末單日成交屢破千套，全月有望沖擊2萬套月度成交線。

與此同時，新房市場熱度不減，浦東新區(qū)翡云悅府認(rèn)購率達(dá)到412%，創(chuàng)年內(nèi)新高，多個改善型樓盤去化表現(xiàn)搶眼。

今年上海三批次土地集中出讓已結(jié)束，土地市場溢價率攀升至30%，開發(fā)商信心顯著增強。

盡管近期并無新政加碼，但在二手房交易活躍度支撐及"兩舊一村"改造等政策利好推動下，上海樓市韌性凸顯，價格筑底信號進(jìn)一步明確，市場預(yù)期處于積極修復(fù)中。

二手房“周末沖高”效應(yīng)明顯

根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)，截至4月20日（2025年第16周周末），上海4月份的二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)達(dá)到15425套，4月19日（周六）單日成交量沖高至1242套，創(chuàng)下當(dāng)周峰值，顯示出較強的市場韌性。

按照這樣的成交節(jié)奏，上海4月全月成交量有望再次突破2萬套大關(guān)，今年的小陽春成色十足。

一般來說，在上海二手房市場，“月成交1.5萬套”被認(rèn)為是市場枯榮線。而截至今年3月末，上海二手房月成交套數(shù)已經(jīng)連續(xù)6個月超過了枯榮線，3月份全月成交2.7萬套，創(chuàng)2021年來新高。目前4月份還剩最后一周多的數(shù)據(jù)未出，但再次超越枯榮線已是確定的。

今年第一季度，上海二手房網(wǎng)簽量超過了6.8萬套，同比大增54.5%。

二手房的成交面積同比增長51%。上海仍擁有全國最活躍的二手房市場，對整個房地產(chǎn)市場有風(fēng)向標(biāo)意義。

值得關(guān)注的是，2024年最后一個季度，上海二手房成交的火熱，與提振房地產(chǎn)市場的“滬九條”“滬七條”等政策接連出臺有密切聯(lián)系。

而現(xiàn)在，距離上海上一輪樓市政策落地已有較長一段時間，近期并無新政刺激，但市場仍在持續(xù)升溫、信心不斷修復(fù)。

從價格來看，筑底信號也較為明顯。上海中原地產(chǎn)二手住宅價格指數(shù)顯示，3月上海二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.75%，從今年前三個月的指數(shù)變化來看，1月、3月均環(huán)比上漲，僅2月份受春節(jié)長假影響環(huán)比有所下跌。上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)則顯示，二手住房價格指數(shù)去年四季度以來環(huán)比累計上漲1.5%。

新房市場情緒依舊高漲

最近，位于浦東新區(qū)新楊思板塊的樓盤翡云悅府剛結(jié)束認(rèn)購，228套房源共吸引939組客戶認(rèn)購，均價約10.72萬元/平方米，認(rèn)購率高達(dá)412%！據(jù)58安居客，這一認(rèn)購率是年內(nèi)上海樓盤中認(rèn)購率最高的項目。

翡云悅府的高認(rèn)購率，是當(dāng)下上海新房市場的一個縮影。近期，許多樓盤在各自板塊都創(chuàng)下了高認(rèn)購率紀(jì)錄。比如，位于前灘南三林濱江板塊的前灘公館，近期認(rèn)購率高達(dá)335%；位于浦東曹路的金海汀云臺認(rèn)購率也達(dá)到312%；位于徐匯濱江的能建西岸譽府認(rèn)購率高達(dá)272%；位于浦東北蔡的樓盤浦發(fā)蓮園認(rèn)購率達(dá)到326%。

此前，上海的豪宅市場長熱不衰，“日光盤”頻出。不過，上述列舉的這些樓盤都不是豪宅級，而是偏向改善性質(zhì)的中高端樓盤，是“好房子”時代的代表性產(chǎn)品，這些樓盤也受到了市場的廣泛歡迎，都收獲了高去化率。

土地市場的熱度上漲，是房地產(chǎn)市場整體回暖的一環(huán)。今年3月28日，上海第三批次土地拍賣正式拉開帷幕，靜安大寧地塊被大華以總價24.86億元、溢價率32.31%、樓面價9.27萬元/平方米競得，創(chuàng)下大寧地區(qū)的地價紀(jì)錄；浦東北蔡地塊則被綠城以總價29.16億元、溢價率40%、樓面價7.15萬元/平方米奪得，創(chuàng)下該區(qū)域的地價紀(jì)錄。

近期，上海土地市場連續(xù)溢價成交，三批次住宅地塊完成集中出讓，平均溢價率達(dá)到了30%，反映出開發(fā)商拿地信心的增強。

此外，上海今年加快推進(jìn)“兩舊一村”改造，體現(xiàn)出政府改善民生的決心，也大大增強了樓市信心。

去年，上海制定了《關(guān)于加快推進(jìn)我市城中村改造工作的實施意見》和《上海市城中村改造三年行動計劃（2024-2026年）》，其中提出，到2026年底，全面啟動整體改造項目，全面完成整治提升；力爭到2027年，基本完成城中村整體改造項目的改造工作。

今年，上海將完成剩余12萬平方米零星舊改任務(wù)（涉及4354戶），完成31萬平方米舊住房成套改造，基本完成小梁薄板房屋改造，啟動25個城中村改造項目，一季度已認(rèn)定6個項目。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，盡管近期處于新房供應(yīng)較少的窗口期，不過市場情緒并未降溫。一方面，二手房市場繼續(xù)保持較高的交易活躍度，雙休日網(wǎng)簽均在千套以上，為新房的中高端改善提供需求支撐；另一方面，國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，上海新房價格指數(shù)上漲領(lǐng)跑全國，這一數(shù)據(jù)繼續(xù)為市場提供信心支撐。此外，近期認(rèn)籌的項目中出現(xiàn)多個觸發(fā)積分的項目，這對于后續(xù)轉(zhuǎn)化成網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來說，是一個良好的鋪墊。