城市老舊小區(qū)改造正成為城市更新的重要抓手。

9日舉行的十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，將下功夫?qū)嵤┮慌?ldquo;惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)”的更新項(xiàng)目，其中，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造。

2020年7月國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住建部曾披露，從調(diào)查摸底的情況來(lái)看，全國(guó)2000年底以前建成的老舊小區(qū)大概是22萬(wàn)個(gè)，涉及的居民近3900萬(wàn)戶。

國(guó)務(wù)院辦公廳曾在2020年7月發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。此次將改造范圍擴(kuò)大，既凸顯出老舊小區(qū)改造任務(wù)的緊迫性，又反映出問題的復(fù)雜性。

我國(guó)從1998年實(shí)施住房商品化改革，2000年以前建成的老舊小區(qū)，以公房和房改房為主，建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，市政基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，安全隱患越來(lái)越突出。隨著住房的耐用消費(fèi)品化，老舊小區(qū)改造關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，關(guān)系到每一個(gè)人的安居。因此，需要為住房探索搭建一個(gè)全生命周期的防護(hù)保障體系。

當(dāng)然，老舊小區(qū)改造，夾雜著更多歷史問題和歷史局限性。如很多老舊小區(qū)住房曾是單位產(chǎn)權(quán)，在建設(shè)期間沒有設(shè)立房屋維修基金，日常維護(hù)和管理主要列入單位的年度開支。作為房改房在市場(chǎng)交易后，這些房子的維修維護(hù)就成為了一個(gè)歷史遺留問題。

老舊小區(qū)改造所面臨的難題還表現(xiàn)在，復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。不論是房改房，還是1998年房改后的商品房，都屬于典型的公寓式住宅，存在大量的小區(qū)共有物業(yè)、公攤面積，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的復(fù)雜導(dǎo)致各方責(zé)權(quán)利關(guān)系復(fù)雜，不同樓層業(yè)主訴求不盡相同。

當(dāng)前要真正有效推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，必須要明晰各方責(zé)權(quán)利關(guān)系，解決錢來(lái)自何方，用往何處，怎么用等問題。具體而言，對(duì)于單位宿舍和家屬樓等房改房問題，當(dāng)前必須明晰房屋維修基金的出資責(zé)任問題。

這需要出臺(tái)房屋折舊制度和房屋養(yǎng)老制度等，基于房屋折舊制度和折舊率等，要求相關(guān)政府通過(guò)廣義財(cái)政承擔(dān)起相應(yīng)的出資責(zé)任，比如拿出部分土地出讓金收入作為老舊小區(qū)房屋維護(hù)基金的初始出資，用于2000年前的老舊小區(qū)改造和護(hù)養(yǎng)；同時(shí)，可明確要求有商業(yè)物業(yè)的老舊小區(qū)，將商業(yè)物業(yè)每年租賃費(fèi)的相應(yīng)比例拿出來(lái)作為房屋維修基金；此外，搭建房屋折舊制度，明確業(yè)主基于折舊率等每年繳納一定的費(fèi)用進(jìn)房屋維修基金。

這將有助于在充分考慮歷史成因下，為老舊小區(qū)的維修護(hù)養(yǎng)乃至善后提供持續(xù)的資源供給，同時(shí)真正基于耐用消費(fèi)品對(duì)城市住房進(jìn)行有效管理和治理，有效落實(shí)住房的居住屬性，讓住房真正回歸其消費(fèi)屬性，并進(jìn)而促進(jìn)房市的有效定價(jià)和健康交易。

正所謂產(chǎn)權(quán)清晰，才能責(zé)權(quán)明晰。這也要求有效做實(shí)小區(qū)治理體系，強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的自治體系，真正在體制機(jī)制上理順各方責(zé)權(quán)利關(guān)系，厘清居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主等間的法律關(guān)系，通過(guò)契約和法律降低小區(qū)治理的公地問題，基于各方權(quán)責(zé)使房屋的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和受益權(quán)等有效確權(quán)確責(zé)。這將有助于消除小區(qū)治理和房屋全生命周期管理的外部性，真正確立完全的業(yè)主負(fù)責(zé)制等。

一輪頃刻上天衢，逐退群星與殘?jiān)隆＠吓f小區(qū)是中國(guó)房市健康發(fā)展的一面鏡子，需各方真正面對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)含的各種真問題，理順各方責(zé)權(quán)利關(guān)系，利用現(xiàn)代治理體系和契約精神，為老舊小區(qū)補(bǔ)上全生命周期管理機(jī)制，改進(jìn)房市的各類體制機(jī)制，讓住房真正回歸居住屬性，引入房屋折舊制度等，真正用行動(dòng)來(lái)踐行“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，這才是老舊小區(qū)治理的最有力保障。