過去的2024年，房地產(chǎn)企業(yè)賺錢效應(yīng)如何？

3月20日，中指研究院發(fā)布《2025中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，去年百強房企營業(yè)收入均值為338.2億元，同比下降9.4%；凈利潤均值同比下降76.8%至4.2億元。2024年，百強房企凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為1.1%、0.3%，盈利能力連續(xù)多年下降，接近“零利潤”。

受結(jié)轉(zhuǎn)成本、資產(chǎn)減值等因素影響，房企盈利情況縮水，已成為房地產(chǎn)行業(yè)的共性問題。Wind數(shù)據(jù)顯示，在A股、港股中超90家預(yù)告2024年業(yè)績的房企中，僅三成房企預(yù)計去年將實現(xiàn)盈利，其余房企則將出現(xiàn)不同程度的虧損，其中有的企業(yè)是“續(xù)虧”，有的則屬于首次虧損。

一般而言，房企的營收、利潤等業(yè)績指標(biāo)，對應(yīng)的是前兩年左右的銷售，待相關(guān)項目竣工結(jié)轉(zhuǎn)后，對應(yīng)的銷售金額才會計為企業(yè)營業(yè)收入。而過往幾年間，房企拿地價格普遍較高、且可供結(jié)轉(zhuǎn)的銷售額顯著下滑，2024年百強房企整體凈利潤率低至1.1%也符合行業(yè)規(guī)律。

從市場銷售情況看，報告顯示，2024年百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別為39483.8億元、19546.3萬平方米，同比分別下降26.0%、24.4%；央國企銷售額占比提升至69.8%，較上年提升2.3個百分點。

報告預(yù)計，因2022～2024年房企銷售額連續(xù)負(fù)增長，隨著項目逐步進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期，后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模將維持下行趨勢；同時，近三年市場超預(yù)期下行，對銷售毛利率形成較大壓力，也將對后續(xù)企業(yè)的毛利率表現(xiàn)有所影響，短期內(nèi)房企受上述諸多因素影響，營收等指標(biāo)或維持下行趨勢。

市場蛋糕變小之際，各大房企集體向核心城市聚焦。2024年，從百強代表企業(yè)重點項目銷售情況來看，一線城市市場銷售表現(xiàn)較好，銷售額占比上升3.6個百分點至31.2%；銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻(xiàn)率分別同比增長1.4、2.4、1.6個百分點至40.0%、59.4%、79.1%。

具體來看，上海、杭州、廣州、北京、南京、成都、深圳等城市的銷售貢獻(xiàn)占比靠前，一線城市中由于廣深政策力度較強，市場恢復(fù)更好，銷售貢獻(xiàn)率占比分別提升1.7個和1.5個百分點，上海和北京銷售貢獻(xiàn)占比分別提升0.1個和0.2個百分點，二線城市中南京、成都則較為突出。

同時，去年以來核心城市高端改善性住房需求釋放，百強房企也順勢而為，加大高端改善類產(chǎn)品推出。報告顯示，去年百強房企140～200平米改善類產(chǎn)品表現(xiàn)出較強的韌性，銷售額貢獻(xiàn)率增加1.5個百分點；200平米以上高端類產(chǎn)品需求大幅增長，銷售額貢獻(xiàn)率較去年大幅增加5.4個百分點。

“隨著消費者對居住品質(zhì)的要求不斷提高，百強企業(yè)加大了對、‘好房子’建設(shè)的投入，在當(dāng)前供過于求的市場下，產(chǎn)品力高的項目不僅可以吸引更多潛在買家，還能在競爭激烈的市場中脫穎而出，更容易實現(xiàn)資金快速回籠。”中指研究院表示。

企業(yè)投資也在向高能級城市聚集，2024年百強代表企業(yè)拿地金額4617.0億元，同比下降41.6%，拿地銷售比相較上年下降5.7個百分點至19.7%。其中，房企在一線城市拿地占比26.0%，較上年提升4.2個百分點；三四線城市占比則大幅減少6.5個百分點至7.5%，城市間分化加劇。

值得注意的是，持續(xù)縮水的銷售及盈利情況，必然會對企業(yè)資金面產(chǎn)生影響。

報告顯示，2024年，百強企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值為65.3%，凈負(fù)債率均值為96.3%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值與上年基本持平，凈負(fù)債率均值較上年增加6.5個百分點。銷售下滑對房企流動性產(chǎn)生負(fù)面影響，期內(nèi)百強企業(yè)現(xiàn)金短債比均值為1.58，較上年下降0.08。

中指研究院表示，當(dāng)下地產(chǎn)整體的到期債券規(guī)模，較高峰期已經(jīng)有所下降，行業(yè)償債壓力有所緩解。但考慮到房企銷售融資兩端均處于下行通道，現(xiàn)金流壓力較大，仍將面臨較大的償債壓力。數(shù)據(jù)顯示，2025年房企到期債券余額約7745.7億元，企業(yè)流動性壓力仍在。

“為應(yīng)對后續(xù)償債壓力，房企還應(yīng)提前籌劃現(xiàn)金流，建立‘以現(xiàn)金流為導(dǎo)向’的經(jīng)營體系。通過銷售端精準(zhǔn)爆破、融資端創(chuàng)新突破、資產(chǎn)端靈活處置等，方能在行業(yè)重構(gòu)期筑牢資金安全防線。”該機構(gòu)稱。

展望未來，報告表示，房地產(chǎn)行業(yè)正步入全新的發(fā)展階段，規(guī)模下降、速度放緩成為周期新特征。2024年市場超預(yù)期調(diào)整、9.26新政超預(yù)期寬松，使得房企對當(dāng)前市場重新思考，短期看企業(yè)穿越低谷仍是一大課題，中長期看住房仍是需求磅礴的大市場，房企有望獲得增量及存量發(fā)展空間。