（本文作者馬泓，廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員）

1.房地產(chǎn)

“春江水暖鴨先知”，樓市除了觀察政策走向之外，也可以觀察房地產(chǎn)銷售和土地市場的運行狀況，通常房產(chǎn)銷售改善、土地拍賣回暖是具有先行性的。

當(dāng)前國內(nèi)住房銷售市場邊際改善。高頻數(shù)據(jù)顯示，截止到2025年3月中下旬，當(dāng)月30大中城市商品房成交日均面積為24.26萬平方米，較2月環(huán)比增長27.7%；年化銷售面積同比下跌10.6%，跌幅較2024年12月底收窄10個百分點。其中，一線城市銷售面積從2024年10月以來連續(xù)多個月同比出現(xiàn)正增長，房價環(huán)比也止跌，顯示出一線城市樓市在一系列住房支持政策推動下，恢復(fù)情況較為良好，購房需求正在不斷釋放中。相較之下，二、三線城市住宅市場相對平穩(wěn)，盡管并未像一線城市那般強勁，但進一步快速下跌的態(tài)勢得到遏制。

重點城市土地成交溢價率顯著回升。土地拍賣活性改善表明房企對未來房地產(chǎn)市場前景看好，反之亦然。2025年以來，一線和二線城市土地成交溢價率在過去三個月顯著提高，平均溢價率為10%左右，均高于2024年3.3%-3.6%的平均水平。不少實力較強的央國企開發(fā)商加大優(yōu)質(zhì)土地的購置力度，土地市場在大城市的逐步回暖也吸引力部分民營房企。以杭州3月18日土拍結(jié)果為例，綠城（國企）和興耀（民企）分別拍得住宅地塊，平均溢價率11%，反映出房企投資對核心地塊的興趣正在提升。

央行在一季度例會中表達了未來“降息降準”的可能性，這有助于房地產(chǎn)市場從低谷中逐漸走出來。適度寬松的住房信貸政策將幫助購房者降低購房成本，改善房企流動性，推動住宅“保交樓”建設(shè)工程有序完工，從供需兩端支持房地產(chǎn)市場向止跌走穩(wěn)邁進。當(dāng)然，考慮到我國房地產(chǎn)市場正處于長期深度調(diào)整階段，地區(qū)差異化特征明顯，想要實現(xiàn)全面回暖尚需時間。結(jié)合現(xiàn)房庫存及其去庫進程來看，上半年一線及部分重點二線城市樓市可能率先止跌企穩(wěn)，并帶動整體邊際改善。

2.股市

回顧過去三年中國股市運行狀況來看，如果降息降準能夠同步實施，可能對資本市場運行提供較為持續(xù)的幫助。央行曾在2024年2月和9月底兩次推出“降息降準”政策，以上證綜指為例，在2700點附近獲得強有力支撐；配合基本面改善，投資者信心得以轉(zhuǎn)強，資本市場出現(xiàn)了兩次較為明顯的回升。

2025年政府工作報告中將“穩(wěn)住樓市股市”寫入其中，體現(xiàn)了中央及監(jiān)管部門對資本市場未來的期許，將努力提升資本市場納入重要考察范圍，對改善投資者投資效益和支持經(jīng)濟發(fā)展意義重大。從2024年四季度以來，央行創(chuàng)新設(shè)立的支持股市發(fā)展的結(jié)構(gòu)性工具正在順利落地顯效，為提振資本市場增強了流動性支持。三大交易所日均成交金額從6000億-8000億元水平提升至1.2-2萬億元水平，資本市場活躍度顯著提升，并仍有進一步提升的可能。

考慮到當(dāng)前資本市場估值水平相對合理，政策支持姿態(tài)明確，隨著保險資金在內(nèi)的長期耐心資本正逐步加大股市資產(chǎn)配置力度，監(jiān)管部門進一步規(guī)范市場運行環(huán)境，相信今年A股市場提質(zhì)增效可期。

（本文僅代表作者個人觀點）