北上廣深樓市集體出現(xiàn)“小陽春”行情。

過去的3月，北京新房網(wǎng)簽環(huán)比漲111%、同比漲36%，二手房網(wǎng)簽環(huán)比漲62%、同比漲35%；深圳新房網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)67.5%、同比增長(zhǎng)47.2%，二手房網(wǎng)簽環(huán)比增長(zhǎng)65.3%、同比增長(zhǎng)58.3%......上海和廣州，二手房成交也出現(xiàn)上行，一線城市的樓市集體“迎春”。

北京市西城區(qū)一位房產(chǎn)中介表示，自己所在門店3月成交較前兩月明顯增加，主要受季節(jié)性學(xué)區(qū)房成交拉動(dòng)，部分房源價(jià)格也較去年四季度有所上行。“除了小戶型占坑落戶房，大戶型成交也比較活躍。”

在樓市“止跌回穩(wěn)”過程中，一線城市充當(dāng)著領(lǐng)頭羊的角色。若放眼全國，樓市仍呈現(xiàn)“分化”行情，低能級(jí)城市仍在底部調(diào)整，等待回暖周期的到來。

新房市場(chǎng)點(diǎn)狀高溫

今年以來，一線城市的新房市場(chǎng)，頻繁出現(xiàn)高端項(xiàng)目熱銷現(xiàn)象。

以北京為例，今年海淀區(qū)新房市場(chǎng)“供應(yīng)井噴”，曾經(jīng)的稀缺板塊連續(xù)推出高端改善項(xiàng)目，市場(chǎng)成交也出現(xiàn)“點(diǎn)狀”高溫現(xiàn)象。比如3月份，海淀區(qū)頤海澐頌、和樾玉鳴、和樾望云等幾個(gè)項(xiàng)目接連面市，開盤當(dāng)天認(rèn)購分別錄得72.5億元、67億元、85億元銷售額。

雖然在業(yè)內(nèi)看來，個(gè)別板塊的項(xiàng)目熱銷，不能代表整體市場(chǎng)全面回暖，但受幾個(gè)高端項(xiàng)目連續(xù)入市的拉動(dòng)，今年3月份北京新房市場(chǎng)整體成交上漲，成交均價(jià)也有所上行。

據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月，北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房）成交4151套，同比上漲51.7%、環(huán)比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺(tái)后首月成交水平；成交均價(jià)64999元/平方米，同比上漲11.7%、環(huán)比上漲17.4%。

北京鏈家研究院分析師岳微表示：“海淀功德寺板塊新房項(xiàng)目入市，明顯帶動(dòng)市場(chǎng)成交，項(xiàng)目單價(jià)超過10.5萬元/平方米、總價(jià)1500萬元/套，亦對(duì)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生拉動(dòng)作用。”

同時(shí)，3月份成交的項(xiàng)目網(wǎng)簽速度也加快，從3月網(wǎng)簽整體數(shù)據(jù)看，據(jù)北京市住建委，北京3月住宅市場(chǎng)升溫，新建商品房住宅累計(jì)網(wǎng)簽4850套，環(huán)比上漲111%，同比上漲36%。

不僅是北京，一線城市中的深圳新房市場(chǎng)也出現(xiàn)升溫。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月深圳一手網(wǎng)簽4161套，環(huán)比增長(zhǎng)67.5%、同比增長(zhǎng)47.2%，當(dāng)月多個(gè)“網(wǎng)紅盤”加推，助推市場(chǎng)熱度提升，如龍華有項(xiàng)目加推153套100平方米以上大戶型，1小時(shí)去化達(dá)到98%。

克而瑞表示，3月得益于供給放量、房企營銷力度增加，重點(diǎn)城市迎來局部“小陽春”行情。其中，一線韌性強(qiáng)于二三線城市，3月成交面積環(huán)比近乎翻番，同比增8%，一季度累計(jì)同比增22%。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這主要得益于新政余溫刺激需求釋放，加之適銷對(duì)路樓盤入市，使得整體成交規(guī)模處于階段性高位，京廣深均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增。其中，北京核心區(qū)改善盤入市，帶動(dòng)市場(chǎng)放量，單月成交沖高至49萬平方米，累計(jì)同比增19%；僅上海單月同比微降7%。

當(dāng)前，到一線城市投資，已經(jīng)成為房企共識(shí)，核心城市新房市場(chǎng)回溫，也對(duì)房企業(yè)績(jī)有所助力。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年3月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3175.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)68.8%、同比降低11.4%。累計(jì)來看，百強(qiáng)房企1～3月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7333億元，同比降低5.9%。

不過，一線城市的市場(chǎng)高熱，不能代表全國樓市整體溫度，房企坦言當(dāng)前市場(chǎng)十分“分化”。

有央企管理層在近期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，當(dāng)下的樓市呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：第一是政策暖風(fēng)頻吹，市場(chǎng)情緒回暖明顯，整體受政策預(yù)期影響較大；第二是行業(yè)總體仍在量?jī)r(jià)調(diào)整過程中，出現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”的跡象，但市場(chǎng)分化突出，?多數(shù)三四線城市短期之內(nèi)壓?仍然較?。

“現(xiàn)在來看，?線城市和部分?線核?城市，這些?等級(jí)城市有望率先?跌回穩(wěn)，?論是從?地拍賣、新房??房成交，都能明顯看到這個(gè)趨勢(shì)。”該企業(yè)管理層表示。

多家房企預(yù)計(jì)，今年全國整體的新房市場(chǎng)，會(huì)呈現(xiàn)“基本筑底、分化加劇”的格局，預(yù)計(jì)總成交量會(huì)略有下滑，但下行空間有限；市場(chǎng)規(guī)模及房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)，部分對(duì)政策敏感、信?復(fù)蘇的核心城市，量?jī)r(jià)有望穩(wěn)中有升，在過去兩個(gè)?內(nèi)，這一特征已經(jīng)?較明顯。

二手房市場(chǎng)成交放量

相較于高價(jià)盤頻出的新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)更能反映樓市基本面。

“三月份，不少片區(qū)二手房成交量都比較大，比如西城區(qū)低總價(jià)的一居室、二居室的房源，基本都是靠學(xué)區(qū)拉動(dòng)的。”4月2日，北京市西城區(qū)一房產(chǎn)中介對(duì)記者表示。

今年3月，北京二手房市場(chǎng)成交整體回暖，上述中介告訴記者，自己所負(fù)責(zé)的片區(qū)熱度明顯升溫，其中房源較少的小區(qū)成交量變動(dòng)不大，但房源多、流動(dòng)性強(qiáng)的學(xué)區(qū)房，當(dāng)月成交明顯放量。

從整體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，北京3月二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽19234套，環(huán)比上漲62%，同比上漲35%，網(wǎng)簽面積約173.55萬平方米，是近24個(gè)月以來第二高水平（僅次于2024年12月）。

一般而言，北京二手房的月度成交量，1.2萬套到1.7萬套之間屬于正常區(qū)間，如果低于該區(qū)間說明市場(chǎng)較冷淡，高于該數(shù)值尤其是2萬套的話，說明市場(chǎng)已經(jīng)處于較熱狀態(tài)。

從3月份表現(xiàn)看，北京二手房市場(chǎng)確實(shí)較為活躍。北京鏈家研究院表示，3月新增房源量、客源量、帶看量均較2月進(jìn)一步增長(zhǎng)，市場(chǎng)預(yù)期和價(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)，預(yù)計(jì)后續(xù)價(jià)格走勢(shì)仍將以穩(wěn)為主。

其他一線城市的二手房市場(chǎng)，也在3月份明顯放量。樂有家研究中心表示，3月深圳二手住宅網(wǎng)簽6078套，環(huán)比增長(zhǎng)65.3%、同比增長(zhǎng)58.3%；看房量、成交量持續(xù)維持在去年10月高峰水平，成交均價(jià)連續(xù)6個(gè)月穩(wěn)定在6.3～6.4萬元/平方米，“止跌回穩(wěn)”趨勢(shì)明顯。

廣州方面，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月（統(tǒng)計(jì)周期：2月26日至3月25日），廣州二手住宅共網(wǎng)簽10866套、108.47萬平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)73.08%、74.34%。今年一季度，廣州二手住宅網(wǎng)簽27182套、271.90萬平方米，同比分別增長(zhǎng)19.80%、19.57%。

上海樓市“小陽春”同樣啟幕，3月份最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，上海二手房網(wǎng)簽量達(dá)2.94萬套，同比上漲43%，環(huán)比增長(zhǎng)75%，已創(chuàng)下2024年“9.29”新政實(shí)施后的月度成交次高峰。

克而瑞表示，3月30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)2233萬平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)21%和50%，一季度累計(jì)同比正增22%。熱點(diǎn)城市聚集在北京、上海、深圳、杭州、成都、西安等核心一二線城市，客群主要集中在價(jià)格敏感度較高的剛需剛改客群。

不過，相較于新房市場(chǎng)的高價(jià)盤入市，二手房?jī)r(jià)格依然未漲、整體微幅下滑。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度百城二手住宅價(jià)格，除成都累計(jì)上漲外，99個(gè)城市累計(jì)均下跌；3月份，百城二手住宅均價(jià)13988元/平米，環(huán)比下跌0.59%，連續(xù)下跌35個(gè)月，同比下跌7.29%。

在業(yè)內(nèi)看來，3月“小陽春”是否能到來，一定程度上決定著樓市的熱度走向。從目前情況看，一線城市引領(lǐng)了“小陽春”熱度，部分二線城市成交也較為亮眼?？硕痤A(yù)計(jì)，4月仍為“銀四”成交旺季，核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等，或?qū)⒀永m(xù)高位震蕩行情。

從政策層面看，今年3月份，全國各地出臺(tái)約56條政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公積金貸款支持力度，探索“房票安置”政策。今年兩會(huì)，“穩(wěn)住樓市”首次被寫入總體要求，并用較大篇幅詳細(xì)部署房地產(chǎn)政策，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)接下來的重點(diǎn)，是加快推動(dòng)各項(xiàng)政策落地見效。