歷經(jīng)調(diào)整的陣痛，碧桂園服務(wù)（6098.HK）認為業(yè)務(wù)發(fā)展和公司價值都已在2024年實現(xiàn)觸底。

3月27日，碧桂園服務(wù)發(fā)布業(yè)績報告顯示，2024年全年，該公司實現(xiàn)總收入439.9億元，同比增長3.2%；毛利約84億元，同比下降3.8%；凈利潤約18.75億元，同比大幅增長262.8%。

第三方研究機構(gòu)克而瑞物管分析稱，凈利潤的大幅增長是由于碧桂園服務(wù)在2023年的業(yè)務(wù)調(diào)整與風(fēng)險應(yīng)對、資產(chǎn)減值與商譽問題以及關(guān)聯(lián)方風(fēng)險等舉措大幅拉低了凈利潤，隨著風(fēng)險出清，2024年，凈利潤逐步回歸正常水平，所以才呈現(xiàn)出凈利潤大幅上漲的現(xiàn)象。

具體到業(yè)務(wù)上來看，碧桂園服務(wù)的核心業(yè)務(wù)由物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)組成，2024年分別實現(xiàn)收入259.1億元、41.9億元、81.56億元，合計收入約382.6億元，同比增長10.2%，在總收入所占比重升至87%，收入結(jié)構(gòu)有所改善。

業(yè)務(wù)增長的同時，碧桂園服務(wù)也越發(fā)重視現(xiàn)金流安全。截至2024年末，碧桂園服務(wù)的貨幣資金總規(guī)模達181.8億元，經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額38.7億元，是歸母核心凈利潤的1.3倍。碧桂園服務(wù)表示，“我們會把凈現(xiàn)金流和凈利潤1:1作為一個長期的努力目標(biāo)”。

碧桂園服務(wù)有望在2025年繼續(xù)達成這一目標(biāo)。公司管理層稱，從2024年到2025年初，公司在收繳率跟現(xiàn)金回款方面保持著不錯的狀態(tài)，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，2024年物業(yè)費的綜合收費率達到96.17%，2025年第一季度收費率表現(xiàn)對比去年略有提升，“在2025年我們也是可以做到凈現(xiàn)金比超過1的”。

碧桂園服務(wù)表示，保持現(xiàn)金流的核心在于物業(yè)管理規(guī)模的持續(xù)凈增長。截至2024年末，碧桂園服務(wù)收費管理面積達到11.27億平方米，共有7895項物業(yè)，全年凈新增8200萬平方米；其中不含“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的情況下，第三方收費面積占比超過51.2%。“這是物業(yè)的核心基本盤，它決定了整個公司是輕資產(chǎn)、凈現(xiàn)金流安全穩(wěn)健的財務(wù)特質(zhì)。”

在體量可觀的新拓項目中，住宅物業(yè)占據(jù)了核心位置，這是源于碧桂園服務(wù)制定的“以住宅物業(yè)為核心”的市場拓展戰(zhàn)略。管理層透露，住宅業(yè)態(tài)在市場拓展中的占比提升了近20個百分點，在全國27個戰(zhàn)略城市和46個重點城市中落地的項目占整個拓展項目的一半以上。

碧桂園服務(wù)在2025年設(shè)定了更高的市場拓展目標(biāo)。據(jù)披露，截至2月份，碧桂園服務(wù)已經(jīng)新進場超過100個物業(yè)管理項目；到3月份底，市場拓展大概可以實現(xiàn)全年既定目標(biāo)的25%，基本上做到了時間和進度保持同步。

眼下，對于不少物業(yè)公司來說，除了保證業(yè)務(wù)發(fā)展之外，另一項重要任務(wù)就是逐步削弱與關(guān)聯(lián)開發(fā)商之間的聯(lián)系，避免后者支付能力持續(xù)下降帶來的影響。這也是碧桂園服務(wù)在2024年的一項重要課題。

碧桂園服務(wù)管理層在業(yè)績會上表示，“此前大家一直擔(dān)心我們與兄弟公司形成的業(yè)務(wù)影響，在2024年年初的時候，我們已經(jīng)將關(guān)聯(lián)交易的上限封死，并且對開展關(guān)聯(lián)交易有關(guān)的合規(guī)程序和支付條件、結(jié)算條件進行了嚴(yán)格的固化。”

通過這種方式，碧桂園服務(wù)的關(guān)聯(lián)交易發(fā)生額占收入的總比例下降到了0.9%。據(jù)透露，碧桂園服務(wù)的業(yè)務(wù)基本上均來自第三方，占比接近99%。“關(guān)聯(lián)方、風(fēng)險客商新增收入對未來新增應(yīng)收賬款的風(fēng)險，可以說基本出清。”

也正是因為逐步減弱的這一層關(guān)系，碧桂園服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)與商業(yè)運營服務(wù)收入也受到不同程度的影響。報告期內(nèi)，年內(nèi)，非業(yè)主增值服務(wù)收入約為7.04億元，較去年同期下降約54.6%；商業(yè)運營服務(wù)收入6.27億元，同比下降約38.1%。

碧桂園服務(wù)方面表示，上述兩項業(yè)務(wù)收入的下降與公司主動壓降關(guān)聯(lián)方交易規(guī)模有關(guān)，目前還處于從依賴關(guān)聯(lián)方輸送向市場化獨立發(fā)展的過程當(dāng)中。

與此同時，受到高度關(guān)注的風(fēng)險客商問題也正在得到處理。自2023年8月起，碧桂園服務(wù)對風(fēng)險客商采用了更嚴(yán)格的確收口徑，對這些信用風(fēng)險顯著上升的客戶提供服務(wù)后，在完成履約義務(wù)且已收取客戶對價時，碧桂園服務(wù)才確認收入。同時，在規(guī)定期限內(nèi)，如果這些客商不能及時支付賬款，就立即終止業(yè)務(wù)。

碧桂園服務(wù)管理層表示，風(fēng)險客商確收口徑的改變保證了未來不會有太多增量風(fēng)險，影響基本可控。通過這種操作方式，2024年，風(fēng)險客商對碧桂園服務(wù)的造成應(yīng)收賬款敞口控制在了千萬元的規(guī)模。

不過，目前來看，碧桂園服務(wù)依然存在應(yīng)收賬款規(guī)模較大的問題。財報顯示，貿(mào)易應(yīng)收款項凈額約176.89億元，較2023同期增加13.1億元。

公司管理層坦言，這些款項的構(gòu)成較為復(fù)雜。在物管領(lǐng)域里，一些長賬齡款項的風(fēng)險是比較小的，但另一部分則來自于收并購等業(yè)務(wù)，存在特殊情況，將分類采取相應(yīng)措施。

“因為歷史原因比較復(fù)雜，在處置的時候有可能會產(chǎn)生一些一次性的折損，或者一些變通的資產(chǎn)處理方式，但這種處理對于損益的影響是短期的，長期來看，對整個報表的優(yōu)化和對現(xiàn)金流的回升是有好處的。”

碧桂園服務(wù)表示，解決這一情況是2025年的核心工程之一，將采用多種方式關(guān)注各類長賬齡應(yīng)收賬款增加的問題，會花大力氣去解決，將加大化債的力度。

對于未來發(fā)展，碧桂園服務(wù)總裁徐彬淮表示，從長期來看，要更關(guān)注核心業(yè)務(wù)的發(fā)展，加大能力建設(shè)，但同時也要處理好非核心業(yè)務(wù)在短期對報表的影響。“在2025年，公司的保底目標(biāo)是在收入規(guī)模和整體盈利兩方面實現(xiàn)一定比例的增長。”