“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記案例日前在京落地，金融服務(wù)民生開啟了新路徑。

第一財經(jīng)獲悉，上述突破是監(jiān)管創(chuàng)新與市場實踐同頻共振的成果，也是信托行業(yè)回歸本源、服務(wù)民生的新起點。不動產(chǎn)信托登記機(jī)制為行業(yè)解決長期存在的財產(chǎn)確權(quán)難題。

不動產(chǎn)信托在養(yǎng)老領(lǐng)域有何作為？不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記機(jī)制如何運作？4月8日，北京金融監(jiān)管局召開新聞發(fā)布會，介紹北京市“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記落地情況。

北京金融監(jiān)管局局長朱衍生表示，北京市通州區(qū)及昌平區(qū)不動產(chǎn)登記中心已同時首次完成不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記項目，兩項“首單”案例的創(chuàng)新實踐，標(biāo)志著不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作再取得突破性進(jìn)展，為財產(chǎn)確權(quán)難題提供“首都樣本”。

打通不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記路徑

不動產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機(jī)構(gòu)，由信托機(jī)構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進(jìn)行管理、運用和處分的信托業(yè)務(wù)。

北京金融監(jiān)管局局長朱衍生指出，近年來，不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，信托財產(chǎn)保護(hù)的重要性日益凸顯。但該項業(yè)務(wù)長期面臨不動產(chǎn)僅能登記在信托公司名下，不能與信托公司自有財產(chǎn)相區(qū)分的問題，難以真正實現(xiàn)信托風(fēng)險隔離的功能，影響信托行業(yè)充分發(fā)揮服務(wù)民生作用。

2024年12月，北京金融監(jiān)管局會同市規(guī)劃自然資源委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（下稱“《通知》”），在全國率先打通不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記路徑。

《通知》的出臺，在全國范圍內(nèi)首次以專項文件的形式，明確了不動產(chǎn)信托財產(chǎn)的登記路徑和辦理流程，實現(xiàn)了可將不動產(chǎn)登記為信托財產(chǎn)的效果，解決了潛在的權(quán)屬糾紛，保護(hù)了信托當(dāng)事人的合法權(quán)益，為業(yè)務(wù)落地提供了制度保障。

“雙首單”不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記落地北京

4月2日，北京轄內(nèi)國投泰康信托和外貿(mào)信托分別在通州區(qū)和昌平區(qū)的不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行了首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記，實現(xiàn)了全市“零突破”。

其中一個案例是，外貿(mào)信托為北京市一位中年市民專業(yè)化定制不動產(chǎn)信托，將物流倉儲設(shè)施登記為信托財產(chǎn)，根據(jù)其意愿將信托收入的50%定向用于慈善捐贈，構(gòu)建了新時代“不動產(chǎn)+慈善+養(yǎng)老+傳承”四位一體的信托服務(wù)模式。

市規(guī)劃自然資源委昌平分局局長賈欣表示，此次案例的成功落地，不僅盤活了存量資產(chǎn)，更實現(xiàn)了養(yǎng)老規(guī)劃、慈善捐贈、資產(chǎn)增值管理等多重目標(biāo)。

談及委托人設(shè)立上述信托的初衷，中國外貿(mào)信托總經(jīng)理衛(wèi)濛濛介紹，委托人的家庭情況是當(dāng)前許多“422”家庭（4位老人、一對夫妻、2個子女）的典型縮影。委托人夫妻均為獨生子女，正處于“上有高齡父母、下有未成年子女”的“夾心層”，希望以信托制度為工具，系統(tǒng)性解決家庭養(yǎng)老面臨的痛點問題：一是破解“獨生子女養(yǎng)老”的資產(chǎn)管理困境。在傳統(tǒng)模式下，家庭不動產(chǎn)分散登記在不同家庭成員名下，一旦父母遭遇意外或失能，子女可能面臨“資產(chǎn)查詢難、管理難、跨代傳承難”的多重障礙。信托的“財產(chǎn)獨立登記”機(jī)制，恰好能將不動產(chǎn)納入信托架構(gòu)，明確權(quán)屬邊界，確保即便在委托人夫妻因意外無法履職時，老人的居住與生活保障、子女的成長資金仍能通過信托條款得到持續(xù)落實，避免因家庭重大變故導(dǎo)致“養(yǎng)老無著”。二是建立穩(wěn)定可持續(xù)管理運用機(jī)制。通過信托公司的專業(yè)管理提高相關(guān)不動產(chǎn)的運用管理效率，減輕委托人自己的家庭事務(wù)負(fù)擔(dān)。三是一站式滿足委托人對收益用途的訴求。

另一個案例是國投泰康信托為北京市一位老人及其自閉癥子女設(shè)立不動產(chǎn)信托，幫助老人實現(xiàn)“生前養(yǎng)老照護(hù)”與“身后守護(hù)子女”的目的。

記者獲悉，這一信托財產(chǎn)是用未來房產(chǎn)處置后的資金為受益人（自閉癥子女）支付終身照顧的費用。該信托的設(shè)立將百萬級的房產(chǎn)納入信托保障，為自閉癥患者的終身照顧，提供了穩(wěn)定的防范侵占的經(jīng)濟(jì)來源。

通州區(qū)區(qū)長助理、政府特聘專家林巍表示，試點案例以受益人是自閉癥患者的特殊需要信托的方式在通州區(qū)落地，不僅標(biāo)志著通州區(qū)全球財富管理中心建設(shè)走出了堅實的一步，而且表明不動產(chǎn)信托是“普惠型財富管理載體”。

市規(guī)劃自然資源委二級巡視員周旭峰指出，兩張“首單”的同時誕生，具有三個標(biāo)志性意義。一是制度創(chuàng)新的執(zhí)行力，通過明確信托財產(chǎn)登記的法律屬性，管理潛能、登記要件和操作流程，為全國同類業(yè)務(wù)提供北京方案；二是服務(wù)民生的驅(qū)動力，通州的案例聚焦民生保障，昌平的案例聚焦產(chǎn)業(yè)支持，體現(xiàn)了不動產(chǎn)信托在民生保障和實體經(jīng)濟(jì)中的雙向賦能；三是協(xié)同攻堅的聚合力，從政策制定階段的金融監(jiān)管，規(guī)劃自然資源部門的聯(lián)動，到登記實施階段，各部門各環(huán)節(jié)高效的配合，形成了政策布局、基層落實的完整閉環(huán)。

信托業(yè)回歸本源

北京試點案例的成功落地將帶來良好的示范效應(yīng)和引領(lǐng)作用，也是信托業(yè)落實監(jiān)管回歸本源要求后取得的一項重大突破。

“在我國大多數(shù)家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房產(chǎn)占比超過70%，面對老齡化家庭的傳承需求，傳統(tǒng)房產(chǎn)傳承工具存在繼承權(quán)公證的繁瑣性，過戶流程的不確定性，繼承人間的利益沖突等顯著短板，這類家庭更需要的是將資產(chǎn)的消費屬性和傳統(tǒng)屬性相結(jié)合，通過精準(zhǔn)可控的金融工具，實現(xiàn)財富的保護(hù)和對家庭成員的照顧。”在國投泰康信托董事長李櫻看來，以信托為核心的解決方案正成為突破方向。

衛(wèi)濛濛在會上也表示，該項目通過在不動產(chǎn)登記中心直接完成信托財產(chǎn)登記，在產(chǎn)權(quán)證護(hù)欄，明確標(biāo)注不動產(chǎn)信托財產(chǎn)以及核心產(chǎn)品名稱。

衛(wèi)濛濛認(rèn)為，這構(gòu)建了三大核心優(yōu)勢，一是權(quán)屬界定更加清晰規(guī)范，第三方可以通過登記信息一目了然的知曉財產(chǎn)狀況，未來即使面臨各類糾紛，信托財產(chǎn)也能夠依法獨立于各方資產(chǎn)，真正實現(xiàn)風(fēng)險隔離；二是管理服務(wù)更加專業(yè)高效；三是滿足委托人更多元化的需求。

下一步，北京金融監(jiān)管局將持續(xù)加強(qiáng)政策支持與業(yè)務(wù)指導(dǎo)，鼓勵轄內(nèi)信托公司積極參與不動產(chǎn)信托，拓展業(yè)務(wù)場景，優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，充分發(fā)揮服務(wù)信托制度優(yōu)勢和社會價值，在養(yǎng)老金融、財富傳承等領(lǐng)域發(fā)揮更大作用。