文旅、體育、機(jī)器人......在過往房地產(chǎn)上行周期，地產(chǎn)開發(fā)商曾有過一段多元業(yè)務(wù)探索期，涉獵行業(yè)也“五花八門”。如今，經(jīng)過行業(yè)出清與時(shí)間檢驗(yàn)后，留下來的商業(yè)模式、站住腳的房企已是少數(shù)，而商業(yè)運(yùn)營等“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，可謂大浪淘沙下的幸運(yùn)兒。

在房企2024年報(bào)中，“經(jīng)營性業(yè)務(wù)”成為房開之外的絕對主角，部分頭部房企憑借商業(yè)運(yùn)營、長租公寓等業(yè)務(wù)，在去年收獲了數(shù)百億營收，成為集團(tuán)凈利潤的一大來源。如果再加上物業(yè)管理、代建等地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)，有企業(yè)“非房”業(yè)務(wù)的利潤已經(jīng)撐起半邊天。

不論主動或被動，過往“三高”模式造就的傳統(tǒng)房開，在地產(chǎn)新周期之下已經(jīng)難以為繼，房企轉(zhuǎn)型也勢在必行。從目前主流趨勢看，活下來的規(guī)模房企，正在從單純的“開發(fā)商”轉(zhuǎn)型為綜合“運(yùn)營商”，通過商業(yè)等經(jīng)營性業(yè)務(wù)站穩(wěn)“第二曲線”，助力企業(yè)活下去。

面向明天的業(yè)務(wù)

在曾經(jīng)地產(chǎn)開發(fā)蒸蒸日上的年代，如果一家房企投重金打造商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)，會被質(zhì)疑“是否占用太多資金”、“是否不利于房開規(guī)模擴(kuò)張”，業(yè)內(nèi)企業(yè)如龍湖、華潤等，都曾經(jīng)歷類似階段。

但隨著地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模連年縮水，這些曾經(jīng)的“配角業(yè)務(wù)”，已逐漸站到舞臺中央。在地產(chǎn)企業(yè)批量虧損、房開業(yè)務(wù)賺錢難的行業(yè)現(xiàn)實(shí)下，那些持有優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的房企，正在收獲寶貴的盈利活水。

以前述房企為例，在過去的2024年，華潤置地2788億元的營業(yè)收入盤面中，開發(fā)業(yè)務(wù)占據(jù)大頭、營業(yè)收入為2371.5億元；經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)營收416億元，同比增長6.6%，占華潤總營收的比例為14.9%。經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)即“經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)+輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)+生態(tài)圈要素業(yè)務(wù)”。

雖然營收占比不是很高，但其另一個(gè)指標(biāo)極為突出：經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)的核心凈利潤，去年首次突破百億大關(guān)、達(dá)103.4億元，占整體核心凈利潤的比重為40.7%，成為企業(yè)盈利的“第二曲線”。該集團(tuán)預(yù)計(jì)：2025年經(jīng)常性核心凈利潤占比將達(dá)到45%以上，中長期會穩(wěn)定在50%左右。

“公司曾對經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)的利潤占比做過規(guī)劃，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)到‘十四五’末期，占比會在15%左右。但這幾年市場發(fā)生了不少變化，經(jīng)常性收入業(yè)務(wù)增長明顯，相對開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)毛利率在下滑，導(dǎo)致占比要比規(guī)劃的更快。”華潤置地管理層在投資者會上表示。

龍湖集團(tuán)也有類似趨勢。2024年全年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入267億元，同比增長7%，收入占比提升到21%。其中，運(yùn)營業(yè)務(wù)收入為135.2億元，同比增長4.5%，商場、長租公寓、其他收入的占比分別為78.8%、19.6% 和1.6%，運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)75.0%。

“2024年龍湖的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)267億收入，對集團(tuán)整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到21%，這個(gè)占比在前年只有9%，通過兩年時(shí)間達(dá)到21%，并且有希望在2028年占比過半。在這幾年地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到?jīng)_擊的情況下，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)為集團(tuán)撐起了利潤盤面。”管理層表示。

從這兩家房企的表述可見，經(jīng)營性業(yè)務(wù)等對房企盈利貢獻(xiàn)快速上升，一方面是企業(yè)多年的投入已步入收獲期，更重要的因素是，房開業(yè)務(wù)盈利普遍收縮，帶來“非房”業(yè)務(wù)盈利占比被動升高。

其他業(yè)內(nèi)頭部房企，雖然“非房”業(yè)務(wù)對營收貢獻(xiàn)占比相對較小，但同樣是集團(tuán)的戰(zhàn)略級板塊，被寄托了穿越地產(chǎn)周期、開發(fā)“第二業(yè)務(wù)曲線”、走向明天的希望。

在中海地產(chǎn)內(nèi)部，商業(yè)資產(chǎn)管理被視為“明天”產(chǎn)業(yè)，主要包括寫字樓、購物中心、星級酒店等投資開發(fā)，住宅開發(fā)主業(yè)被稱為“今天”產(chǎn)業(yè)，“后天”則是創(chuàng)新業(yè)務(wù)。去年，該集團(tuán)房開業(yè)務(wù)收入1747.16億元，占總營收的94.36%；商業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入為71.29億元，占總營收比例為3.85%。

另一頭部房企招商蛇口，去年實(shí)現(xiàn)營收1789.48億元，其中資產(chǎn)運(yùn)營收入71.49億元，在總營收中占比3.99%；物業(yè)服務(wù)收入154.37億元，同比增長9.37%。“除了住宅開發(fā)之外，對集中商業(yè)、公寓、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)同樣看重，希望將此作為第二增長曲線。”該集團(tuán)稱。

從目前房企跑通的案例看，在地產(chǎn)開發(fā)利潤“見底”、有待回升的情況下，房企要想穩(wěn)住盈利、開辟第二曲線，主要還是依賴商業(yè)地產(chǎn)等運(yùn)營型業(yè)務(wù)、以及傳統(tǒng)物管等服務(wù)型業(yè)務(wù)。曾經(jīng)遍地開花的文旅、體育、機(jī)器人、農(nóng)業(yè)、新能源等多元化探索，如今大多已經(jīng)聲量漸低。

存量市場競爭壓力

雖然被寄予“明天”的希望，但房企圍繞“地產(chǎn)+”拓展的業(yè)務(wù)，并非沒有市場挑戰(zhàn)。歷經(jīng)多年高速發(fā)展，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入存量時(shí)代，近十年開發(fā)速度放緩。

中指研究院表示，以新開工面積計(jì)算，1999-2024年，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積累計(jì)達(dá)34.36億平方米，辦公樓新開工面積累計(jì)達(dá)9.95億平方米；2014年以后，商辦用房增量開發(fā)整體放緩，2024年，我國商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓新開工面積分別同比下降23.3%、27.7%。

以商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的購物中心為例，2024年全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量約430余個(gè)，新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目總體量約3,400萬平方米，同比2023年分別下降17.58%和12.52%。隨著居民消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，實(shí)體商業(yè)運(yùn)營面臨較大挑戰(zhàn)，商業(yè)地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入“存量競爭”時(shí)代。

“從規(guī)模表現(xiàn)看，市場整體供過于求疊加項(xiàng)目經(jīng)營承壓，行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張速度放緩，經(jīng)營性物業(yè)租金及運(yùn)營服務(wù)收入增速同樣回落。僅部分頭部企業(yè)依托存量項(xiàng)目穩(wěn)健運(yùn)營，同時(shí)有新開業(yè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)增量收入，推動商業(yè)地產(chǎn)板塊保持較快增長。”該機(jī)構(gòu)稱。

前述華潤、龍湖等頭部房企，便屬于持續(xù)有新項(xiàng)目開業(yè)的企業(yè)行列。數(shù)據(jù)顯示，華潤置地2024年新開業(yè)購物中心16座，在營購物中心數(shù)量達(dá)到92座；龍湖2024年新開業(yè)11座購物中心，其中4座采用輕資產(chǎn)模式，截至2024年末累計(jì)運(yùn)營89座商場，整體出租率97%。

在業(yè)內(nèi)看來，我國商業(yè)地產(chǎn)已從高速增長轉(zhuǎn)變成強(qiáng)調(diào)運(yùn)營管理的階段。在此背景下，行業(yè)同樣面臨深刻轉(zhuǎn)型與變革，參與其中的商業(yè)運(yùn)營商也會遭遇更多挑戰(zhàn)。不過，頭部企業(yè)較早便開啟業(yè)務(wù)布局，且在本輪出清周期中堅(jiān)持戰(zhàn)略，保住了優(yōu)質(zhì)商業(yè)等核心資產(chǎn)。

以華潤置地為例，該集團(tuán)早在2005年便開啟了商業(yè)地產(chǎn)的布局，在前期通過前期母公司孵化，而后華潤置地“配股+現(xiàn)金”支付的模式，得以堅(jiān)持重資產(chǎn)持有的發(fā)展模式；后續(xù)，通過設(shè)立投資基金、合作等方式減輕資金投入的壓力，并逐步培育出了輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。

龍湖管理層則表示，過往幾年，龍湖沒有被動為了償債、而去甩賣核心資產(chǎn)，甚至賣掉“自己的明天”。在上輪償債周期下，龍湖的核心資產(chǎn)一個(gè)未動，天街一個(gè)都沒有出售；物業(yè)也沒有做低估值的IPO稀釋權(quán)益；反而抓住了行業(yè)調(diào)整的窗口期，梳理并倒逼經(jīng)營性業(yè)務(wù)發(fā)展。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場低迷的情況下，能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性業(yè)務(wù)的發(fā)展固然可喜，但能順利找到“第二曲線”的房企并非多數(shù)，非常考驗(yàn)企業(yè)的提前布局及規(guī)模優(yōu)勢。“對于更多的房企而言，專注主業(yè)做好庫存去化，等待市場回暖產(chǎn)生新的機(jī)會才是當(dāng)務(wù)之急。”克而瑞表示。

從行業(yè)整體看，房企對多元化布局的態(tài)度，也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變。2022年以來，在市場有待回暖、銷售持續(xù)低迷的情況下，房企開始對沉淀資金較多、回報(bào)周期過長的業(yè)務(wù)板塊減少投資，如產(chǎn)業(yè)、文旅、城市更新、康養(yǎng)、教育等，更多聚焦于較為垂直的物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營及管理等業(yè)務(wù)。

克而瑞表示，當(dāng)前中國房企的競爭格局仍未達(dá)到寡頭時(shí)代，房企應(yīng)持續(xù)鞏固主業(yè)發(fā)展。與此同時(shí)，發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，要以運(yùn)營及服務(wù)為導(dǎo)向，形成1～2個(gè)抓點(diǎn)，持續(xù)做大做強(qiáng)，這類業(yè)務(wù)毛利水平較為堅(jiān)挺，可增強(qiáng)企業(yè)的盈利點(diǎn)。此外，保持對其他多元化業(yè)務(wù)的探索態(tài)度，保障性租賃住房、代建、城市運(yùn)營、城市服務(wù)、城市更新等方面也大有可為。