上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在2024年逐步回暖。作為頗受投資者青睞的商業(yè)地產(chǎn)投資目的地，上海大宗交易市場(chǎng)顯示出極強(qiáng)的韌性。多家咨詢機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過去的一年，上海房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)的成交數(shù)量破百宗，創(chuàng)下近年來的新高，市場(chǎng)活躍度大大提高。世邦魏理仕的調(diào)研顯示，有超45%的受訪者屬意于投資上海。

與此同時(shí)，隨著線下消費(fèi)活力恢復(fù)，零售物業(yè)市場(chǎng)也有包括二次元等在內(nèi)的多種新業(yè)態(tài)快速崛起，2024年上海市首店新增總數(shù)達(dá)到1269家。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，各類擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的措施，將為上海零售物業(yè)市場(chǎng)帶來良好穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基本面和相對(duì)樂觀的前景。

各類買家表現(xiàn)活躍

作為各路資金重點(diǎn)關(guān)注的投資高地，2024年的上海房地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)活躍依舊。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2024年，上海物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得119筆交易，創(chuàng)下有史以來最高水平。不過，受到單筆交易規(guī)模的影響，十億元以下規(guī)模的交易占比達(dá)82.6%，小體量項(xiàng)目占多數(shù)，促使整體交易總額約625.4億元，同比有所下降。

在世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨看來，成交宗數(shù)創(chuàng)新高有多重因素影響，一方面是資產(chǎn)價(jià)格估值在回調(diào)，另一方面也是由于買家類別在轉(zhuǎn)換，當(dāng)前的買家對(duì)于想要投資的物業(yè)的總價(jià)偏好與過往出現(xiàn)了變化。例如非地產(chǎn)類企業(yè)買家涌入市場(chǎng)，成交額占比約半數(shù)，“而傳統(tǒng)的機(jī)構(gòu)類資金則較為謹(jǐn)慎”。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎也觀察到，2024年市場(chǎng)上的自用型買家非常活躍，國(guó)資、民營(yíng)乃至部分私人老板都對(duì)上海辦公樓熱度不減。“去年四季度有一單寫字樓成交，是一家頭部民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行的收購(gòu)，而此前這家公司從未涉足過上海進(jìn)行此類大宗資產(chǎn)的收并購(gòu)。”還有不少具有實(shí)力的實(shí)體企業(yè)也在以“自用+投資”目的進(jìn)入這一賽道。

盡管買家類型在重構(gòu)，但最受青睞的資產(chǎn)依舊是辦公樓。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，在2024 年上海投資市場(chǎng)中，辦公資產(chǎn)成交金額占比達(dá)到 40%，成交宗數(shù)占比為 45%，穩(wěn)居市場(chǎng)首位。

孫翎表示，辦公類資產(chǎn)吸引了各行業(yè)企業(yè)、政府平臺(tái)以及高凈值人士等多方參與。與2023年辦公資產(chǎn)類別中自用買家占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位有所不同，隨著資產(chǎn)價(jià)格逐漸向市場(chǎng)合理水平回歸，2024年辦公資產(chǎn)類別中有三分之一的交易出于投資目的。

縱觀2024年的大宗交易市場(chǎng)，投資型交易明顯回升。據(jù)仲量聯(lián)行，以資金來源來看，外資占投資交易比重從2023年的6%上升至2024年的12%，出現(xiàn)較為積極的回歸態(tài)勢(shì)；從投資目的來看，2024年投資占比高達(dá)70%，而自用占比為30%。市場(chǎng)更加偏向于投資主導(dǎo)，顯示出投資者對(duì)上海大宗資產(chǎn)增值潛力的信心。

值得一提的是，大宗交易市場(chǎng)在2024年呈現(xiàn)出的一大典型特征是“以價(jià)換量”。戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)表示，買賣雙方均存在愿意達(dá)成交易往前走一步的意愿，部分買家認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)在足夠低位置，賣家經(jīng)過幾年考慮也愿意在該價(jià)位出貨，促成了市場(chǎng)的活躍境況。

孫翎提及，2024年底的不少成交案例中出現(xiàn)了許多位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的老樓。這意味著，盡管此類資產(chǎn)面臨著如運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)不夠突出、土地年限等諸多挑戰(zhàn)，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，只要資產(chǎn)價(jià)格趨于理性，其作為核心資產(chǎn)依然受到投資人青睞，流動(dòng)性仍有保證。

“2025年一季度投資市場(chǎng)以價(jià)換量的趨勢(shì)或仍將持續(xù)。”盧強(qiáng)預(yù)計(jì)，得益于上海在中國(guó)經(jīng)濟(jì)橋頭堡的獨(dú)特地位，上海物業(yè)將持續(xù)獲得自用投資者的青睞，且來自全國(guó)的實(shí)力自用企業(yè)、個(gè)人投資者和國(guó)央企將繼續(xù)成為辦公、酒店物業(yè)的主力買家。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人王晶也認(rèn)為，2025年適度寬松的貨幣政策將進(jìn)一步降低融資成本，房企的持續(xù)“瘦身計(jì)劃”也將為市場(chǎng)提供更多值得選擇的投資機(jī)會(huì)，有望推動(dòng)上海物業(yè)投資市場(chǎng)流動(dòng)性穩(wěn)定提升。

新增首店超1200家

零售物業(yè)市場(chǎng)在一系列政策支持推動(dòng)下逐步修復(fù)。2024年，各類消費(fèi)市場(chǎng)擴(kuò)容提質(zhì)的政策持續(xù)出臺(tái)，從購(gòu)物節(jié)到消費(fèi)券的頻繁發(fā)放，再到不斷加強(qiáng)對(duì)外開放力度，上海多措并舉切實(shí)拉動(dòng)消費(fèi)領(lǐng)域的需求。

整體來看，市場(chǎng)供需基本平衡。謝晨介紹，2024年是上海零售物業(yè)市場(chǎng)的小年，共有3個(gè)新項(xiàng)目入市開業(yè)，總計(jì)35.3萬平方米，空置率維持8%這一相對(duì)平穩(wěn)的水平，與上年基本持平。

從具體的需求業(yè)態(tài)來看，傳統(tǒng)主力業(yè)態(tài)表現(xiàn)堅(jiān)挺。據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研，在其長(zhǎng)期跟蹤的36家購(gòu)物中心中，2024年新開門店業(yè)態(tài)中，餐飲品類占比穩(wěn)定在35%左右；包括運(yùn)動(dòng)服飾在內(nèi)的時(shí)尚類業(yè)態(tài)占比約30%，同比增加了2.4個(gè)百分點(diǎn)。而新開汽車展廳速度的放緩導(dǎo)致生活方式類業(yè)態(tài)占比有所下降。

有許多新興業(yè)態(tài)不斷產(chǎn)生新的租賃需求，如運(yùn)動(dòng)消費(fèi)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大。仲量聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近來該業(yè)態(tài)持續(xù)火熱，各類運(yùn)動(dòng)品牌積極擴(kuò)張，許多國(guó)外高端小眾運(yùn)動(dòng)品牌都在涌入中國(guó)市場(chǎng)，并選擇在上海開設(shè)首店。

這其中，頗引市場(chǎng)關(guān)注的是二次元品牌熱度的持續(xù)攀升。艾瑞咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017-2023年間，中國(guó)泛二次元市場(chǎng)保持著30%-60%的高速增長(zhǎng)，2023年的市場(chǎng)規(guī)模超2000億元。

這一新的消費(fèi)趨勢(shì)對(duì)線下百貨零售形成了強(qiáng)力帶動(dòng)作用。最新數(shù)據(jù)顯示，上海擁有全國(guó)百?gòu)?qiáng)二次元商場(chǎng)15家，知名二次元品牌門店80家，兩項(xiàng)均排名全國(guó)第一。

“二次元品牌具有較高的聚集性，已經(jīng)在部分商圈形成了較為濃厚的二次元文化氛圍。”仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，截至2024年11月，該機(jī)構(gòu)收錄的66家品牌在上海已布局了127家門店，尤以南京東路商圈最為集聚。

新興業(yè)態(tài)的發(fā)展也在推動(dòng)滬上傳統(tǒng)商場(chǎng)不斷變革，包括百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場(chǎng)、第一百貨、靜安大悅城等在內(nèi)的傳統(tǒng)商業(yè)體都通過導(dǎo)入二次元經(jīng)濟(jì)，煥發(fā)活力。這些商業(yè)體吸引年輕消費(fèi)者注意力的關(guān)鍵舉措之一就在于引進(jìn)高能級(jí)品牌首店、旗艦店。

事實(shí)上，“首店”一直也是上海商業(yè)地產(chǎn)的一大重要特點(diǎn)。一直以來，憑借著首屈一指的影響力，上海吸引著全球各大品牌的注意力，成為進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)的前沿陣地。“上海是國(guó)際品牌、國(guó)內(nèi)原創(chuàng)品牌新概念店的首選。”謝晨表示。

公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年5月至2023年12月，超過4500個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌在上海舉辦首發(fā)活動(dòng)，引進(jìn)首店5840家，平均每日引進(jìn)2.8家，數(shù)量和質(zhì)量穩(wěn)居全國(guó)首位。

2024年，上海發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，培育獨(dú)樹一幟的首發(fā)經(jīng)濟(jì)，“首店經(jīng)濟(jì)”熱度持續(xù)攀升。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2024年，上海市首店新增總數(shù)達(dá)到1269家，其中下半年落地上海的首店數(shù)量則實(shí)現(xiàn)了31.5%的顯著增長(zhǎng)。

值得一提的是，越來越多首店品牌開始將注意力轉(zhuǎn)移到城市街區(qū)、歷史建筑上，街鋪成為其落址之處。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)顧問及交易服務(wù)部商業(yè)負(fù)責(zé)人希諾透露，2024年，有約9成的品牌希望在街鋪里尋找合適的旗艦店、首店。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示，雖然整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)策略仍在波動(dòng)，品牌對(duì)開設(shè)新店的態(tài)度變得更加謹(jǐn)慎，但上海作為國(guó)際消費(fèi)中心城市的地位依然穩(wěn)固。上海圍繞“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”和“精品消費(fèi)”推出了一系列政策措施，將吸引全球消費(fèi)者到訪上海，增加上海對(duì)國(guó)際品牌的吸引力。