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          大宗成交數(shù)創(chuàng)新高、二次元激活市場 上海商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)新變

          第一財經(jīng) 2025-02-04 19:15:58 聽新聞

          作者:鄭娜    責(zé)編:樂琰

          2024年大宗交易成交數(shù)量為有史以來最高水平。

          上海商業(yè)地產(chǎn)市場在2024年逐步回暖。作為頗受投資者青睞的商業(yè)地產(chǎn)投資目的地,上海大宗交易市場顯示出極強的韌性。多家咨詢機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在過去的一年,上海房地產(chǎn)大宗交易市場的成交數(shù)量破百宗,創(chuàng)下近年來的新高,市場活躍度大大提高。世邦魏理仕的調(diào)研顯示,有超45%的受訪者屬意于投資上海。

          與此同時,隨著線下消費活力恢復(fù),零售物業(yè)市場也有包括二次元等在內(nèi)的多種新業(yè)態(tài)快速崛起,2024年上海市首店新增總數(shù)達到1269家。有機構(gòu)認為,各類擴大內(nèi)需、提振消費和經(jīng)濟增長的措施,將為上海零售物業(yè)市場帶來良好穩(wěn)固的經(jīng)濟基本面和相對樂觀的前景。

          各類買家表現(xiàn)活躍

          作為各路資金重點關(guān)注的投資高地,2024年的上海房地產(chǎn)大宗交易市場活躍依舊。

          據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計,2024年,上海物業(yè)投資市場共錄得119筆交易,創(chuàng)下有史以來最高水平。不過,受到單筆交易規(guī)模的影響,十億元以下規(guī)模的交易占比達82.6%,小體量項目占多數(shù),促使整體交易總額約625.4億元,同比有所下降。

          在世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責(zé)人謝晨看來,成交宗數(shù)創(chuàng)新高有多重因素影響,一方面是資產(chǎn)價格估值在回調(diào),另一方面也是由于買家類別在轉(zhuǎn)換,當(dāng)前的買家對于想要投資的物業(yè)的總價偏好與過往出現(xiàn)了變化。例如非地產(chǎn)類企業(yè)買家涌入市場,成交額占比約半數(shù),“而傳統(tǒng)的機構(gòu)類資金則較為謹慎”。

          仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負責(zé)人孫翎也觀察到,2024年市場上的自用型買家非?;钴S,國資、民營乃至部分私人老板都對上海辦公樓熱度不減。“去年四季度有一單寫字樓成交,是一家頭部民營企業(yè)進行的收購,而此前這家公司從未涉足過上海進行此類大宗資產(chǎn)的收并購。”還有不少具有實力的實體企業(yè)也在以“自用+投資”目的進入這一賽道。

          盡管買家類型在重構(gòu),但最受青睞的資產(chǎn)依舊是辦公樓。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計,在2024 年上海投資市場中,辦公資產(chǎn)成交金額占比達到 40%,成交宗數(shù)占比為 45%,穩(wěn)居市場首位。

          孫翎表示,辦公類資產(chǎn)吸引了各行業(yè)企業(yè)、政府平臺以及高凈值人士等多方參與。與2023年辦公資產(chǎn)類別中自用買家占據(jù)絕對主導(dǎo)地位有所不同,隨著資產(chǎn)價格逐漸向市場合理水平回歸,2024年辦公資產(chǎn)類別中有三分之一的交易出于投資目的。

          縱觀2024年的大宗交易市場,投資型交易明顯回升。據(jù)仲量聯(lián)行,以資金來源來看,外資占投資交易比重從2023年的6%上升至2024年的12%,出現(xiàn)較為積極的回歸態(tài)勢;從投資目的來看,2024年投資占比高達70%,而自用占比為30%。市場更加偏向于投資主導(dǎo),顯示出投資者對上海大宗資產(chǎn)增值潛力的信心。

          值得一提的是,大宗交易市場在2024年呈現(xiàn)出的一大典型特征是“以價換量”。戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強表示,買賣雙方均存在愿意達成交易往前走一步的意愿,部分買家認為價格已經(jīng)在足夠低位置,賣家經(jīng)過幾年考慮也愿意在該價位出貨,促成了市場的活躍境況。

          孫翎提及,2024年底的不少成交案例中出現(xiàn)了許多位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的老樓。這意味著,盡管此類資產(chǎn)面臨著如運營表現(xiàn)不夠突出、土地年限等諸多挑戰(zhàn),但在當(dāng)前的市場環(huán)境下,只要資產(chǎn)價格趨于理性,其作為核心資產(chǎn)依然受到投資人青睞,流動性仍有保證。

          “2025年一季度投資市場以價換量的趨勢或仍將持續(xù)。”盧強預(yù)計,得益于上海在中國經(jīng)濟橋頭堡的獨特地位,上海物業(yè)將持續(xù)獲得自用投資者的青睞,且來自全國的實力自用企業(yè)、個人投資者和國央企將繼續(xù)成為辦公、酒店物業(yè)的主力買家。

          世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負責(zé)人王晶也認為,2025年適度寬松的貨幣政策將進一步降低融資成本,房企的持續(xù)“瘦身計劃”也將為市場提供更多值得選擇的投資機會,有望推動上海物業(yè)投資市場流動性穩(wěn)定提升。

          新增首店超1200

          零售物業(yè)市場在一系列政策支持推動下逐步修復(fù)。2024年,各類消費市場擴容提質(zhì)的政策持續(xù)出臺,從購物節(jié)到消費券的頻繁發(fā)放,再到不斷加強對外開放力度,上海多措并舉切實拉動消費領(lǐng)域的需求。

          整體來看,市場供需基本平衡。謝晨介紹,2024年是上海零售物業(yè)市場的小年,共有3個新項目入市開業(yè),總計35.3萬平方米,空置率維持8%這一相對平穩(wěn)的水平,與上年基本持平。

          從具體的需求業(yè)態(tài)來看,傳統(tǒng)主力業(yè)態(tài)表現(xiàn)堅挺。據(jù)仲量聯(lián)行調(diào)研,在其長期跟蹤的36家購物中心中,2024年新開門店業(yè)態(tài)中,餐飲品類占比穩(wěn)定在35%左右;包括運動服飾在內(nèi)的時尚類業(yè)態(tài)占比約30%,同比增加了2.4個百分點。而新開汽車展廳速度的放緩導(dǎo)致生活方式類業(yè)態(tài)占比有所下降。

          有許多新興業(yè)態(tài)不斷產(chǎn)生新的租賃需求,如運動消費規(guī)模的持續(xù)擴大。仲量聯(lián)行相關(guān)負責(zé)人介紹,近來該業(yè)態(tài)持續(xù)火熱,各類運動品牌積極擴張,許多國外高端小眾運動品牌都在涌入中國市場,并選擇在上海開設(shè)首店。

          這其中,頗引市場關(guān)注的是二次元品牌熱度的持續(xù)攀升。艾瑞咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2017-2023年間,中國泛二次元市場保持著30%-60%的高速增長,2023年的市場規(guī)模超2000億元。

          這一新的消費趨勢對線下百貨零售形成了強力帶動作用。最新數(shù)據(jù)顯示,上海擁有全國百強二次元商場15家,知名二次元品牌門店80家,兩項均排名全國第一。

          “二次元品牌具有較高的聚集性,已經(jīng)在部分商圈形成了較為濃厚的二次元文化氛圍。”仲量聯(lián)行統(tǒng)計顯示,截至2024年11月,該機構(gòu)收錄的66家品牌在上海已布局了127家門店,尤以南京東路商圈最為集聚。

          新興業(yè)態(tài)的發(fā)展也在推動滬上傳統(tǒng)商場不斷變革,包括百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場、第一百貨、靜安大悅城等在內(nèi)的傳統(tǒng)商業(yè)體都通過導(dǎo)入二次元經(jīng)濟,煥發(fā)活力。這些商業(yè)體吸引年輕消費者注意力的關(guān)鍵舉措之一就在于引進高能級品牌首店、旗艦店。

          事實上,“首店”一直也是上海商業(yè)地產(chǎn)的一大重要特點。一直以來,憑借著首屈一指的影響力,上海吸引著全球各大品牌的注意力,成為進軍中國市場的前沿陣地。“上海是國際品牌、國內(nèi)原創(chuàng)品牌新概念店的首選。”謝晨表示。

          公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2018年5月至2023年12月,超過4500個國際國內(nèi)品牌在上海舉辦首發(fā)活動,引進首店5840家,平均每日引進2.8家,數(shù)量和質(zhì)量穩(wěn)居全國首位。

          2024年,上海發(fā)揮自身優(yōu)勢,培育獨樹一幟的首發(fā)經(jīng)濟,“首店經(jīng)濟”熱度持續(xù)攀升。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù),2024年,上海市首店新增總數(shù)達到1269家,其中下半年落地上海的首店數(shù)量則實現(xiàn)了31.5%的顯著增長。

          值得一提的是,越來越多首店品牌開始將注意力轉(zhuǎn)移到城市街區(qū)、歷史建筑上,街鋪成為其落址之處。世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部商業(yè)負責(zé)人希諾透露,2024年,有約9成的品牌希望在街鋪里尋找合適的旗艦店、首店。

          戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示,雖然整體經(jīng)濟環(huán)境和市場策略仍在波動,品牌對開設(shè)新店的態(tài)度變得更加謹慎,但上海作為國際消費中心城市的地位依然穩(wěn)固。上海圍繞“首發(fā)經(jīng)濟”和“精品消費”推出了一系列政策措施,將吸引全球消費者到訪上海,增加上海對國際品牌的吸引力。

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