近期上海新房市場“紅盤”涌現(xiàn)。

4月以來，翡云悅府、保利海上印、浦發(fā)蓮園、中環(huán)置地中心望云等樓盤接連開啟認(rèn)購，均取得不錯成績，認(rèn)購率最高超過了400%。

在上海土拍“價高者得”規(guī)則重啟后，開發(fā)商正通過低密社區(qū)、豪華會所、品質(zhì)升級吸引購房者，在部分板塊，盡管新入市項(xiàng)目單價有所上漲，但從市場表現(xiàn)來看，購房者愿意為品質(zhì)支付產(chǎn)品溢價。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，新房市場正從“拼價格”轉(zhuǎn)向“拼品質(zhì)”，品質(zhì)更優(yōu)的房子即使價格略高，仍可能獲得更好的銷售表現(xiàn)。

部分新房價格上漲但熱度不減

4月24日，位于上海市閔行區(qū)的樓盤保利海上印結(jié)束認(rèn)購，該批次共推出104套房源，吸引248組客戶認(rèn)購，認(rèn)購率超過230%，觸發(fā)積分搖號。

至此，今年上海已經(jīng)至少有9個新房項(xiàng)目觸發(fā)積分。

保利海上印為去年11月保利置業(yè)競得的“梅隴地王”地塊，當(dāng)時保利置業(yè)花了約25.95億元拿地，溢價率為18.5%，成交樓板價為48665元/平方米。

由于上海從去年年中的土拍就恢復(fù)了“價高者得”模式并取消了“房地聯(lián)動價”，在保利拿下梅隴地塊后，外界一度猜測未來的新房價格將達(dá)到8萬元/平方米。

最終，保利海上印項(xiàng)目以均價7.91萬元/平方米入市，比同一板塊早幾個月開售的樓盤貴了2000多元每平方米。

從認(rèn)購情況來看，盡管板塊價格有所上漲，但購房者的熱情仍然高漲。

類似的情況也發(fā)生在寶山區(qū)的南大板塊。近期，位于寶山南大的中環(huán)置地中心望云項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購，該樓盤推出的148套房源累計收獲157組認(rèn)購，認(rèn)購率達(dá)到106%，此次開盤均價為6.95萬元/平方米。

該樓盤的開發(fā)商華潤置地曾于2023年和2024年先后拿下寶山南大板塊豐翔路站TOD一期和二期地塊，總拿地金額高達(dá)116億元。

華潤拿地后，項(xiàng)目已經(jīng)連續(xù)9次開盤，累計已經(jīng)賣出超過1750套房源。該項(xiàng)目第一期“潤府”是去年上海唯一非豪宅屬性的“百億盤”，單盤銷售量超過1300余套。

而近兩年來，寶山南大板塊的新房價格上限，先是從6.3萬/平方米漲至6.6萬元/平方米，后又漲至6.95萬元/平方米。雖然價格上漲，但樓盤認(rèn)購情況依舊不錯。

除了上述兩個樓盤，近期還有許多樓盤在各自板塊都創(chuàng)下了高認(rèn)購率紀(jì)錄。比如，位于浦東新楊思的翡云悅府認(rèn)購率高達(dá)412%，創(chuàng)下今年以來上海新房市場認(rèn)購率紀(jì)錄；前灘南三林濱江板塊的前灘公館，近期認(rèn)購率高達(dá)335%；位于浦東曹路的金海汀云臺認(rèn)購率也達(dá)到312%；位于徐匯濱江的能建西岸譽(yù)府認(rèn)購率高達(dá)272%；位于浦東北蔡的樓盤浦發(fā)蓮園認(rèn)購率達(dá)到326%。

據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年3月入市的29個項(xiàng)目中，近半數(shù)認(rèn)購率超過100%，有7個“日光”項(xiàng)目。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，3月上海新房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，領(lǐng)跑全國。受土拍規(guī)則調(diào)整和近期土地市場溢價率上行影響，未來新房價格整體走強(qiáng)或?qū)⑹谴髣菟叀?月19日，上海有6個商品住房項(xiàng)目獲批上市，共涉及680套房源，其中4個樓盤備案均價較上批次有所上漲，2個樓盤的備案價有所下調(diào)。

首次改善型樓盤活躍度提升

根據(jù)上海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年第一季度，上海住宅類商品房銷售面積達(dá)到329.78萬平方米，同比增長2.2%。進(jìn)入4月份后，從成交量和入市樓盤認(rèn)購率來看，市場仍保持較高活躍度。

為什么上海的新房市場熱度不減？記者發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前的改善型新房市場，涌現(xiàn)出了更多符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。

比如，盡管有部分板塊新入市樓盤的均價比之前貴了數(shù)千元每平方米，但是從小區(qū)舒適度來看，這些樓盤的容積率更低，還推出架空層共享空間和數(shù)千平方米的豪華會所；戶型設(shè)計方面，已有數(shù)個新樓盤以大橫廳、270度轉(zhuǎn)角飄窗為主要賣點(diǎn)；從品質(zhì)升級方面來看，不少樓盤推出鋁板外立面以及更高品質(zhì)的空調(diào)、地暖和衛(wèi)浴設(shè)施。

越來越多的樓盤將“高裝標(biāo)”當(dāng)作宣傳點(diǎn)，也有樓盤表示會將5000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)簽入合同。一位近期購買了這種高裝標(biāo)新房的購房者對第一財經(jīng)表示：“我比較看重樓盤的花園和會所做得怎么樣，高品質(zhì)的樓盤，居住在里面感覺就像在五星級酒店度假，所以我是愿意支付品質(zhì)溢價的。”

58安居客研究院院長張波對第一財經(jīng)表示，房地產(chǎn)市場已從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，隨著房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，好房子本身的品質(zhì)將成為購房更重要的考量因素，品質(zhì)更優(yōu)的房子即使價格略高，仍有可能獲得更好的銷售表現(xiàn)。

近年來，“好房子”的概念很火，今年被首次納入政府工作報告。58安居客研究院分析師盛福杰表示，好房子不是新概念，在不同時代有不同演繹，目前好房子的兩大發(fā)展方向一是通過容積率優(yōu)化提升產(chǎn)品獲得感，二是通過層高、電梯、陽臺、戶型等要素的升級來提升居住品質(zhì)。58安居客在對市場用戶的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下購房者對居住舒適度非常關(guān)注，關(guān)注占比達(dá)60%以上。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦則在近期的上海新房市場中發(fā)現(xiàn)，賣得好的樓盤未必都在傳統(tǒng)核心區(qū)域，也未必都是價格“10萬+”的豪宅。

“好地段不一定是指市中心，外圍區(qū)域也有‘好地段’，像寶山、嘉定近期都有樓盤去化不錯，再遠(yuǎn)郊一點(diǎn)的片區(qū)如松江有軌道交通、有TOD的地方，如果樓盤再有品牌開發(fā)商加持，基本上都賣得挺好。”盧文曦說道。

由于豪宅供應(yīng)量暫時減少，在4月份的上海新房成交榜單中，單價“10萬+”項(xiàng)目有所減少，而剛需和首改類項(xiàng)目則表現(xiàn)不俗。盧文曦表示，近期“4字頭”“5字頭”首次改善項(xiàng)目的活躍度在穩(wěn)步提升，成交榜單中有6個此類產(chǎn)品，并且排名上處于第一位和第二位，這類項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)揮可以促進(jìn)樓市交易回升。

盧文曦預(yù)判，在改善型住宅賽道，總價700萬元以上新房交易活躍度具備延續(xù)性，置換型買家還會源源不斷入市，后續(xù)改善型項(xiàng)目依舊有熱賣的機(jī)會。