今年以來，樓市走勢出現(xiàn)明顯分化，三四線城市持續(xù)走弱。在下行壓力較大的情況下，一些三四線城市也面臨著松綁調(diào)控的沖動。

開封等三四線城市放開限售

根據(jù)河南當?shù)孛襟w報道，開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日發(fā)布文件《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易實現(xiàn)及撤銷備案限制的函》，取消新建商品住房自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結(jié)時限。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)表示，此次開封發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新建商品住房交易時限及撤銷備案限制的函》，充分體現(xiàn)了“一城一策”指導(dǎo)下的政策微調(diào)導(dǎo)向。

開封并非首個取消限售令的城市，此前已有山西太原、山東菏澤取消了限售令。

2018年7月4日，太原要求新購住房取得不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證的，自取得不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證之日起方可交易轉(zhuǎn)讓，不限售，不再要求必須滿足兩年。距太原2017年10月發(fā)布限售令不到一年。

2018年12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)也取消了新購住房限制轉(zhuǎn)讓的措施。

嚴躍進說，通過此類政策調(diào)整，有助于形成更為合理的住房交易制度，對于促進房源流通和提高交易效率等都有積極的作用。

“在2017年的時候曾經(jīng)規(guī)定了房屋限售的制度，即取得不動產(chǎn)權(quán)證書后滿三年才可以交易。”嚴躍進說，類似制度在實際過程中，一方面確實也防范了部分炒房套現(xiàn)的做法，但另一方面也限制了部分房屋的流通性，對于市場上的二手房供應(yīng)等也形成了制約。因此取消此類房屋銷售制度，真正賦予了購房者房屋轉(zhuǎn)讓的權(quán)力，也有助于后續(xù)加快房屋的流通和增加二手房的供應(yīng)，對于抑制房價本身也是有積極作用的。

記者注意到，此次開封政策將原先的“退房項目一年內(nèi)不允許交易”政策也取消了。“這樣其實是利好部分退房項目的交易的。”嚴躍進認為，過去考慮到退房項目存在炒作的嫌疑，所以對于撤銷網(wǎng)簽備案的房源，1年內(nèi)不允許重新進入交易市場。而現(xiàn)在此類制約減少，也有助于此類退房項目的重新交易，對于減少房企的庫存壓力等都有積極的作用。

三四線城市樓市銷售低迷 土地市場遇冷

開封放開限售的一大背景是，去年下半年以來，一二線城市與三四線城市樓市呈現(xiàn)明顯分化，三四線城市的成交量降幅居前。

上海易居房地產(chǎn)研究院7月4日發(fā)布《2019年上半年全國40城新建商品住宅成交報告》。今年上半年，40城成交面積同比下降0.3%?？傮w看，今年上半年不同城市分化明顯，呈現(xiàn)一線反彈、二線趨穩(wěn)、三四線降溫的態(tài)勢。其中一線城市同比增長38.9%，二線城市同比下降0.4%；三四線城市同比下降8.9%。

數(shù)據(jù)顯示，這40個城市中，成交面積同比下跌的城市也有20個，其中跌幅前5位的城市分別為汕頭、金華、揚州、舟山和惠州，跌幅分別為46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。這五個城市均是三四線城市，充分反映了三四線城市經(jīng)過去年的火熱行情后，市場已經(jīng)明顯降溫。

上海易居研究院研究員沈昕分析，上半年，40城新建住宅成交面積同比微降，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現(xiàn)了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續(xù)走弱。在成交走弱的情況下，房價和土地市場都面臨著下行的壓力。

以開封為例，在人民網(wǎng)的地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上，有市民留言：“2018年6月17日開盤時，某項目精裝修高層售價9500~10800元，且基本都已在開封市住建局備上案，2019年3月，該項目現(xiàn)在以特價房名義，以7200--8700的價格，暴跌促銷，拋售房產(chǎn)。” 市長專線辦公室回復(fù)稱：建議走法律途徑解決。

樓市成交的分化也傳導(dǎo)到土地市場上，上半年杭州、武漢、蘇州、合肥、南京、天津等熱點城市的土地市場都十分亮眼。相比之下，三四線城市的土地市場要冷清很多。

CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，今年上半年一線城市和二線城市土地出讓金分別為2496億元和12561億元，同比增速高達36%和26%。三四線城市出讓金達7433億元，同比下降3%。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)分析，很多三四線城市近幾年城市建設(shè)日新月異，城市面貌、環(huán)境堪比一二線大城市，這都是建立在土地財政的基礎(chǔ)上。一旦土地市場冷卻，這些城市的財政壓力就會凸顯，進而影響到地方經(jīng)濟的正常運行。也正是如此，不少地方都把房地產(chǎn)行業(yè)當作重要的支柱行業(yè)來抓。

嚴躍進也認為，很多中小城市本身外來人口不多，甚至還存在一定程度的人口外流，一旦樓市降溫，市場影響還是比較大的，也容易導(dǎo)致后續(xù)幾個月房屋銷售市場快速降溫，進而影響到土地財政。

在這種壓力之下，三四線城市松綁的消息頻頻。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，從政策松綁看，全國2018年到2019年有接近10個城市，針對限售、限購、二手房稅費等政策執(zhí)行了微調(diào)松綁，另外全國也有百城針對人才政策寬松，變相的出現(xiàn)了限購調(diào)整。

除了松綁調(diào)控之外，不少中小城市也預(yù)警房價。今年6月初，一份名為《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價格預(yù)警的通知》的文件在網(wǎng)上熱傳。這份由湖北恩施州恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)文，主送恩施市各房地產(chǎn)企業(yè)的“紅頭文件”顯示，針對社會反映比較強烈的房價斷崖式下降問題，該協(xié)會對部分樓盤進行調(diào)查核實，并列出降價現(xiàn)象的十條主要表現(xiàn)和相應(yīng)的四個措施予以引導(dǎo)和糾正。

除恩施之外，去年底以來，包括安徽碭山、江蘇邳州、江西省贛州市贛縣區(qū)等地都發(fā)出類似的“止跌令”。

張大偉說，去年下半年以來，隨著棚改力度的減弱，這些中小城市的樓市出現(xiàn)明顯降溫。與此同時，在前兩年三四線樓市火熱的過程中，不少城市一邊賣房，一邊拼命賣地。導(dǎo)致庫存增加，銷售壓力增大。

他認為，目前樓市調(diào)控正進一步分化，在房住不炒的原則下，地方調(diào)控收緊預(yù)期依然存在。比如6月西安等城市升級限購，代表了樓市政策取向依然是收緊，市場不穩(wěn)定的城市和地區(qū)肯定會加碼調(diào)控。但很多三四五線城市、中小城市，由于面臨著較大的銷售壓力，預(yù)計后續(xù)還有很多同類型城市會效仿跟進。