為了盡快把房子賣出去，鄭州的王女士不斷將房子調(diào)價(jià)，從最初掛牌時(shí)的150萬(wàn)元，一路下調(diào)至117萬(wàn)元，卻仍然沒(méi)有賣出去。而她當(dāng)初為購(gòu)買這套面積143㎡的房子，付出的實(shí)際成本則為170萬(wàn)元左右。

4月3日，王女士發(fā)現(xiàn)，她所在小區(qū)內(nèi)，與其戶型、面積一致的另一套房子，已悄然將房子下調(diào)至110萬(wàn)元。王女士說(shuō)，如今，同個(gè)小區(qū)的業(yè)主們，為了賣房，不得不競(jìng)相降價(jià)，但即便如此，什么時(shí)候能賣出房子，仍是未知數(shù)。

與一些二手房不斷降價(jià)仍難賣出形成鮮明對(duì)比的是，鄭州一些區(qū)域的新房市場(chǎng)，卻呈現(xiàn)出一派興旺的景象。

4月3日上午，第一財(cái)經(jīng)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，在位于鄭州市金水區(qū)的金投豫發(fā)豫園售樓部?jī)?nèi)，不時(shí)有購(gòu)房客戶進(jìn)出。

該項(xiàng)目一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們這個(gè)樓盤，大多是面積117㎡—147㎡的三房、四房，主要針對(duì)改善型客戶。2024年底，該項(xiàng)目首次開(kāi)盤時(shí)，推出了77套房，結(jié)果卻迎來(lái)了148個(gè)購(gòu)房者參與搖號(hào)，77套新房2小時(shí)便基本售罄，總銷售額約2.2億元。

實(shí)際上，金投豫發(fā)豫園的單價(jià)并不便宜，平均價(jià)在20000元/㎡左右，一些房子的單套總價(jià)，更是動(dòng)輒在300萬(wàn)元以上。

與此同時(shí)，同樣位于鄭州三環(huán)內(nèi)的一些二手房，即便對(duì)外掛出5000多元/㎡的單價(jià)，卻依舊遲遲賣不出去。

一邊是不斷降價(jià)的二手房，另一邊是動(dòng)輒被搶購(gòu)一空的新房，目前鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的局面。

甚至同在一片區(qū)域、售樓部?jī)H相隔數(shù)百米的兩個(gè)新樓盤之間，也呈現(xiàn)出動(dòng)輒近萬(wàn)元的價(jià)格差異。

以同樣位于鄭州市管城區(qū)的兩個(gè)新樓盤為例，城東南路東側(cè)的洺悅?cè)趫@，高層房源售價(jià)為18500元/㎡，小高層房源更是達(dá)到22000元/㎡；與其一路之隔、位于城東南路西側(cè)的世茂云尚城，其高層房源的售價(jià)均價(jià)則為11000元/㎡左右，近期更是推出了降價(jià)優(yōu)惠，最低僅需8000元/㎡起。

有著10多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的二手房中介馬濤說(shuō)，鄭州房地產(chǎn)不斷分化的背后，其實(shí)反映出的，是購(gòu)房者心態(tài)的變化。

馬濤說(shuō)，10年前，客戶對(duì)房子的需求，是“能住就行”，但現(xiàn)在，伴隨著“第四代住宅”不斷在鄭州涌現(xiàn)，購(gòu)房者特別是改善型客戶，對(duì)戶型、環(huán)境、舒適度等方面的要求，變得更加細(xì)致。

所謂“第四代住宅”，是綠色建筑的衍生品，是融匯疊加中國(guó)傳統(tǒng)建筑四合院、街巷胡同、低層別墅以及第三代住房電梯房的特點(diǎn)于一身，并且能向高層建筑形態(tài)發(fā)展的新業(yè)態(tài)，又稱“空中庭院房”“空中城市森林花園”。

馬濤告訴記者，由于這種房子有著高得房率、高贈(zèng)送面積、寬敞的陽(yáng)臺(tái)以及每戶都享有的空中花園等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，鄭州不少改善型客戶都將其作為再次購(gòu)房、換房的新選擇。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前，中海、招商蛇口、華潤(rùn)、亞星、正弘等地產(chǎn)公司均在鄭州推出了“第四代住宅”項(xiàng)目，其中有不少項(xiàng)目都在開(kāi)盤后受到追捧。

以招商蛇口在鄭州市二七區(qū)開(kāi)盤的招商林嶼境項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目2024年底推出的162套房源，當(dāng)日便成交149套，去化率高達(dá)92%。上述提及的金投豫發(fā)豫園，同樣憑借“第四代住宅”贏得購(gòu)房者的青睞。

鄭州市住房保障局的一份數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，鄭州市商品住房庫(kù)存較2023年底減少474.13萬(wàn)平方米，同比下降20%。去除非市場(chǎng)因素，鄭州市內(nèi)八區(qū)商品房去化周期已降至16個(gè)月以內(nèi)。

中指研究院的一份數(shù)據(jù)也顯示，受益于“第四代住宅”熱銷等因素影響，2015年1月，鄭州新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%；2025年2月，鄭州新建住宅價(jià)格又環(huán)比上漲0.12%。

不過(guò)，在鄭州地產(chǎn)觀察家奚春山看來(lái)，局部區(qū)域新房的熱銷，并不能代表鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體回暖。“還得看到，大量的二手房處于高庫(kù)存、低房?jī)r(jià)的狀態(tài)。”奚春山說(shuō)，一些二手房業(yè)主為了盡快賣出房屋，不得不“割肉”賣房，但最終導(dǎo)致的結(jié)果卻是，業(yè)主之間競(jìng)相降價(jià)，反而讓一些潛在的意向購(gòu)房者產(chǎn)生了“等等看”的觀望心理，進(jìn)而再次導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格不斷下滑。

與此同時(shí)，鄭州的待售二手房數(shù)量，也從12.8萬(wàn)多套，一路飆升至13萬(wàn)多套。

不過(guò)，記者查詢鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)旗下鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2025年以來(lái)，伴隨著大量二手房不斷降價(jià)，鄭州市的二手房成交量，已經(jīng)連續(xù)幾周創(chuàng)下新高。其中，2025年的第11周、第12周，更是連續(xù)兩周均成交了2000套以上房源。

對(duì)于鄭州房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展，奚春山說(shuō)，從鄭州目前二手房的掛牌量與成交量連創(chuàng)新高的情況來(lái)看，二手房業(yè)主的拋售心態(tài)與潛在購(gòu)房者的“撿漏”心態(tài)，構(gòu)成了目前二手房交易中的兩大博弈。

而“第四代住宅”的熱銷則說(shuō)明，伴隨著80后、90后乃至00后逐漸成為購(gòu)房主體，購(gòu)房客戶對(duì)房屋的居住品質(zhì)、生活方式的需求將比以往更強(qiáng)，這也對(duì)開(kāi)發(fā)商在未來(lái)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出了新的要求。

河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳亦表示，下一步，河南將著力構(gòu)建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新模式，指導(dǎo)各地積極開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)探索；完善“好房子”相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系，引導(dǎo)行業(yè)做好設(shè)計(jì)、建造等方面，發(fā)力建設(shè)“好房子”。