世界上最遙遠(yuǎn)的距離，是龍頭房企享受著“融資便利”，而中小房企拼命在海外發(fā)售高息債券。

今年以來，中小房企破產(chǎn)消息不斷，為求生存，一些房企將目光投向了成本較高的海外債券以緩解資金壓力。

相比排名靠前、在銀行“白名單”的房地產(chǎn)公司在境內(nèi)的發(fā)債成本僅為3%-4.5%，中小房企的境外發(fā)債融資成本偏高，發(fā)行票面利率5%-8%，甚至超10%。其中當(dāng)代置業(yè)、泰禾集團(tuán)、明發(fā)集團(tuán)發(fā)行的3只海外債券票面利率已達(dá)15%。

房地產(chǎn)融資渠道逐漸縮進(jìn)的背后，一次前所未有的“行業(yè)出清”正在轟轟烈烈地進(jìn)行。

中小房企的“破產(chǎn)潮”

人民法院公告網(wǎng)顯示，截至2019年8月14日，今年全國已有300余家地產(chǎn)商公布了破產(chǎn)文書，宣告破產(chǎn)或進(jìn)入破產(chǎn)程序。申請(qǐng)破產(chǎn)的地產(chǎn)商主要來自江蘇、沈陽、湖南、湖北、安徽等三四線城市，也有少數(shù)來自廣東和上海。大多數(shù)屬于地方中小企業(yè)。負(fù)債高企、融資困難等則是破產(chǎn)的主要原因。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負(fù)債行業(yè)，業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的負(fù)債率都在70%以上，從標(biāo)桿房企的負(fù)債率看中國房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平，2018年碧桂園負(fù)債率接近90%，負(fù)債總額約9000億元；融創(chuàng)負(fù)債率則超過90%。

根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，2000年以來房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率一直處于上升狀態(tài)。2017全年，176家房企中的整體負(fù)債率達(dá)到78.18%，創(chuàng)下了新高。

從負(fù)債率上升速度來看，AH股年?duì)I收越少的房企，負(fù)債率上升速度更快。

瘋狂舉債的背后，危機(jī)四伏。

高負(fù)債推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)近二十年的高速發(fā)展。

當(dāng)行業(yè)發(fā)展從高速轉(zhuǎn)入平緩，同時(shí)房產(chǎn)調(diào)控、去杠桿雙管齊下，就形成了這樣一個(gè)局面：

負(fù)債率達(dá)歷史高位，而現(xiàn)金流卻步步吃緊。

當(dāng)然，房企們面臨的困境不止于此。

房產(chǎn)行業(yè)增速放緩

2019Q2以來土地市場(chǎng)相繼出現(xiàn)降溫跡象

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置速度減緩。1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1—6月份擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。

土地成交溢價(jià)率大幅下降

其次，在土地成交溢價(jià)率方面，一線城市從2019年7月開始出現(xiàn)明顯降溫，單月成交溢價(jià)率僅為3.53%，較6月大幅下降20.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市和三四線城市均成交溢價(jià)率分別從4月的25.1%和20.93%連續(xù)下降至7月的12.5%和16.3%。

商品房銷售面積及銷售額增速不及從前

從商品房出售市場(chǎng)情況來看， 1-10月，商品房銷售面積增速今年以來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)0.1%，商品房銷售額增速加快。雖然兩項(xiàng)數(shù)據(jù)在近期均有回升，但遠(yuǎn)不及去年同期增速，整體來看，仍處于較低位置。

政策頻發(fā)，去杠桿信號(hào)持續(xù)加強(qiáng)

2019年5月中銀保監(jiān)會(huì)要求銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)抬高房企融資門檻，并對(duì)沒按規(guī)矩辦事的機(jī)構(gòu)進(jìn)行懲罰。自此開始資金收緊信號(hào)頻發(fā)。

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行業(yè)集中度提高，頭部效應(yīng)愈加明顯

資金集中度提升加速行業(yè)集中度提升。截至2019年6月底，TOP10房企市占率為30.5%，較2018年底大幅提升3.6個(gè)百分點(diǎn)。

融資能力差距拉大

房地產(chǎn)企業(yè)在融資能力上的差異正在拉大，低的融資成本只有5%，高的則達(dá)到了15%。大企業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。

分析上市房企融資成本，其高低主要受到企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模和經(jīng)營風(fēng)格三方面因素的影響。

40家上市大房企2016年-2018年融資成本對(duì)比中，可以清晰地看到，第一梯隊(duì)和第三梯隊(duì)的融資成本差距最高達(dá)到了3個(gè)百分點(diǎn)，差距明顯。

大房企間差距尚且如此，中小房企的差距將更為明顯。

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從籌資活動(dòng)現(xiàn)金流來看，17年龍頭房企和大型房企籌資現(xiàn)金凈流入規(guī)模創(chuàng)近五年新高，且遠(yuǎn)高于往年水平，而中小型房企籌資現(xiàn)金凈流入規(guī)模不及往年平均水平。18年起，龍頭房企和大型房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流依然維持大規(guī)模凈流入，但中型房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)負(fù)。

海外債受多方?jīng)_擊，最佳選擇也存在問題

房企海外發(fā)債規(guī)模逐年擴(kuò)大

由于銀行貸款多需要限定資金用途，境內(nèi)債券融資受監(jiān)管較為嚴(yán)格，非標(biāo)融資在資管新規(guī)后面臨規(guī)模收縮，因此監(jiān)管相對(duì)較松、資金用途限制相對(duì)較小的中資美元債受到房企青睞。

2019年以來，房企計(jì)劃發(fā)行的海外債數(shù)量已達(dá)104只，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模384.47億美元，數(shù)量、規(guī)模均創(chuàng)同期歷史新高。若按照此節(jié)奏持續(xù)下去，房企海外發(fā)債規(guī)模有望再創(chuàng)歷史記錄。

美元融資成本增加，利率與匯率齊升

從主流上市房企的已上市還在存續(xù)期的海外融資情況看，融資成本普遍高，算數(shù)平均水平達(dá)到7.7%。從時(shí)間維度對(duì)比看，近幾年房企海外融資利率水平明顯升高，從2016年的6.03%飆升至8.67%，短短3年內(nèi)上漲2.64個(gè)百分點(diǎn)。

加之2019 年 8 月 5 日上午，美元兌人民幣離岸匯率和在岸匯率雙雙“破 7”，并且，持續(xù)高位，截至目前，仍維持在7以上。

一方面，人民幣匯率波動(dòng)性增加將導(dǎo)致境內(nèi)投資者對(duì)匯率風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)囊笤黾?，或帶來房企再融資成本的上升；另一方面，如果房企用人民幣償還美元債，將導(dǎo)致存量美元債的實(shí)際融資成本上升，償債壓力陡增。

政策收緊，海外債資金用途受限

去年以來，部分房企境外過度發(fā)債，募集外債資金用于償還內(nèi)債等，增加了外債風(fēng)險(xiǎn)。

有風(fēng)險(xiǎn)，就要規(guī)范。國家發(fā)改委出臺(tái)相關(guān)規(guī)范，進(jìn)一步完善房企發(fā)行外債備案登記管理，防范房企可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2019年以來，海外資金實(shí)際到位增速下降開始顯現(xiàn)，已從高位300%左右的增速下滑到近期的-50%。

海外債集中到期，成了壓頂部分中小房企的最后一根稻草

2019年房企海外債到期數(shù)量66只，到期規(guī)模237.57億美元，到期規(guī)模同比2018年增加了30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外債到期規(guī)模將分別達(dá)297.86億元、316.38億元，國內(nèi)房企發(fā)行外債創(chuàng)新高之際，償債規(guī)模也在逐年走高。

小結(jié)：

中小房企相對(duì)品牌房企粗放程度較高，產(chǎn)品品控標(biāo)準(zhǔn)不一，但借助房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)銷兩旺高速發(fā)展期，通過融資、高負(fù)債實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

但房地產(chǎn)業(yè)的周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，也讓中小企業(yè)在銷售降溫、融資政策收緊的環(huán)境下，償債能力面臨巨大考驗(yàn)。對(duì)于中小房企來說，轉(zhuǎn)型升級(jí)也很困難，一旦周轉(zhuǎn)失控，資金鏈斷裂，沒有大型房企接盤，直接面臨的就是破產(chǎn)。

當(dāng)下中小房企四處發(fā)債也是無奈之舉，如何突破發(fā)展困局？放緩開發(fā)節(jié)奏，要么采取抱團(tuán)策略，深耕區(qū)域市場(chǎng)，開發(fā)細(xì)分領(lǐng)域的產(chǎn)品；要么爭(zhēng)取與品牌房企合作開發(fā)，贏得企業(yè)生存機(jī)會(huì)。乘著寒冬豐滿羽翼，對(duì)整個(gè)行業(yè)來說不失為一次重整出發(fā)的好機(jī)會(huì)。