世界上最遙遠的距離，是龍頭房企享受著“融資便利”，而中小房企拼命在海外發(fā)售高息債券。

今年以來，中小房企破產消息不斷，為求生存，一些房企將目光投向了成本較高的海外債券以緩解資金壓力。

相比排名靠前、在銀行“白名單”的房地產公司在境內的發(fā)債成本僅為3%-4.5%，中小房企的境外發(fā)債融資成本偏高，發(fā)行票面利率5%-8%，甚至超10%。其中當代置業(yè)、泰禾集團、明發(fā)集團發(fā)行的3只海外債券票面利率已達15%。

房地產融資渠道逐漸縮進的背后，一次前所未有的“行業(yè)出清”正在轟轟烈烈地進行。

中小房企的“破產潮”

人民法院公告網顯示，截至2019年8月14日，今年全國已有300余家地產商公布了破產文書，宣告破產或進入破產程序。申請破產的地產商主要來自江蘇、沈陽、湖南、湖北、安徽等三四線城市，也有少數來自廣東和上海。大多數屬于地方中小企業(yè)。負債高企、融資困難等則是破產的主要原因。

眾所周知，房地產行業(yè)是典型的高負債行業(yè)，業(yè)內大多數企業(yè)的負債率都在70%以上，從標桿房企的負債率看中國房地產行業(yè)負債水平，2018年碧桂園負債率接近90%，負債總額約9000億元；融創(chuàng)負債率則超過90%。

根據wind數據顯示，2000年以來房地產行業(yè)負債率一直處于上升狀態(tài)。2017全年，176家房企中的整體負債率達到78.18%，創(chuàng)下了新高。

從負債率上升速度來看，AH股年營收越少的房企，負債率上升速度更快。

瘋狂舉債的背后，危機四伏。

高負債推動了房地產行業(yè)近二十年的高速發(fā)展。

當行業(yè)發(fā)展從高速轉入平緩，同時房產調控、去杠桿雙管齊下，就形成了這樣一個局面：

負債率達歷史高位，而現金流卻步步吃緊。

當然，房企們面臨的困境不止于此。

房產行業(yè)增速放緩

2019Q2以來土地市場相繼出現降溫跡象

首先，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置速度減緩。1—7月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1—6月份擴大1.9個百分點。

土地成交溢價率大幅下降

其次，在土地成交溢價率方面，一線城市從2019年7月開始出現明顯降溫，單月成交溢價率僅為3.53%，較6月大幅下降20.2個百分點；二線城市和三四線城市均成交溢價率分別從4月的25.1%和20.93%連續(xù)下降至7月的12.5%和16.3%。

商品房銷售面積及銷售額增速不及從前

從商品房出售市場情況來看， 1-10月，商品房銷售面積增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，商品房銷售額增速加快。雖然兩項數據在近期均有回升，但遠不及去年同期增速，整體來看，仍處于較低位置。

政策頻發(fā)，去杠桿信號持續(xù)加強

2019年5月中銀保監(jiān)會要求銀行、信托、租賃等金融機構抬高房企融資門檻，并對沒按規(guī)矩辦事的機構進行懲罰。自此開始資金收緊信號頻發(fā)。

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行業(yè)集中度提高，頭部效應愈加明顯

資金集中度提升加速行業(yè)集中度提升。截至2019年6月底，TOP10房企市占率為30.5%，較2018年底大幅提升3.6個百分點。

融資能力差距拉大

房地產企業(yè)在融資能力上的差異正在拉大，低的融資成本只有5%，高的則達到了15%。大企業(yè)優(yōu)勢明顯。

分析上市房企融資成本，其高低主要受到企業(yè)性質、規(guī)模和經營風格三方面因素的影響。

40家上市大房企2016年-2018年融資成本對比中，可以清晰地看到，第一梯隊和第三梯隊的融資成本差距最高達到了3個百分點，差距明顯。

大房企間差距尚且如此，中小房企的差距將更為明顯。

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從籌資活動現金流來看，17年龍頭房企和大型房企籌資現金凈流入規(guī)模創(chuàng)近五年新高，且遠高于往年水平，而中小型房企籌資現金凈流入規(guī)模不及往年平均水平。18年起，龍頭房企和大型房企籌資活動現金流依然維持大規(guī)模凈流入，但中型房企籌資活動現金流轉負。

海外債受多方沖擊，最佳選擇也存在問題

房企海外發(fā)債規(guī)模逐年擴大

由于銀行貸款多需要限定資金用途，境內債券融資受監(jiān)管較為嚴格，非標融資在資管新規(guī)后面臨規(guī)模收縮，因此監(jiān)管相對較松、資金用途限制相對較小的中資美元債受到房企青睞。

2019年以來，房企計劃發(fā)行的海外債數量已達104只，計劃發(fā)行規(guī)模384.47億美元，數量、規(guī)模均創(chuàng)同期歷史新高。若按照此節(jié)奏持續(xù)下去，房企海外發(fā)債規(guī)模有望再創(chuàng)歷史記錄。

美元融資成本增加，利率與匯率齊升

從主流上市房企的已上市還在存續(xù)期的海外融資情況看，融資成本普遍高，算數平均水平達到7.7%。從時間維度對比看，近幾年房企海外融資利率水平明顯升高，從2016年的6.03%飆升至8.67%，短短3年內上漲2.64個百分點。

加之2019 年 8 月 5 日上午，美元兌人民幣離岸匯率和在岸匯率雙雙“破 7”，并且，持續(xù)高位，截至目前，仍維持在7以上。

一方面，人民幣匯率波動性增加將導致境內投資者對匯率風險補償的要求增加，或帶來房企再融資成本的上升；另一方面，如果房企用人民幣償還美元債，將導致存量美元債的實際融資成本上升，償債壓力陡增。

政策收緊，海外債資金用途受限

去年以來，部分房企境外過度發(fā)債，募集外債資金用于償還內債等，增加了外債風險。

有風險，就要規(guī)范。國家發(fā)改委出臺相關規(guī)范，進一步完善房企發(fā)行外債備案登記管理，防范房企可能存在的風險，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2019年以來，海外資金實際到位增速下降開始顯現，已從高位300%左右的增速下滑到近期的-50%。

海外債集中到期，成了壓頂部分中小房企的最后一根稻草

2019年房企海外債到期數量66只，到期規(guī)模237.57億美元，到期規(guī)模同比2018年增加了30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外債到期規(guī)模將分別達297.86億元、316.38億元，國內房企發(fā)行外債創(chuàng)新高之際，償債規(guī)模也在逐年走高。

小結：

中小房企相對品牌房企粗放程度較高，產品品控標準不一，但借助房地產行業(yè)產銷兩旺高速發(fā)展期，通過融資、高負債實現快速發(fā)展。

但房地產業(yè)的周轉周期較長的特點，也讓中小企業(yè)在銷售降溫、融資政策收緊的環(huán)境下，償債能力面臨巨大考驗。對于中小房企來說，轉型升級也很困難，一旦周轉失控，資金鏈斷裂，沒有大型房企接盤，直接面臨的就是破產。

當下中小房企四處發(fā)債也是無奈之舉，如何突破發(fā)展困局？放緩開發(fā)節(jié)奏，要么采取抱團策略，深耕區(qū)域市場，開發(fā)細分領域的產品；要么爭取與品牌房企合作開發(fā)，贏得企業(yè)生存機會。乘著寒冬豐滿羽翼，對整個行業(yè)來說不失為一次重整出發(fā)的好機會。