“止跌回穩(wěn)”仍是今年房地產(chǎn)政策的核心目標。為此，地方政府將在推動存量房收儲等方面，被給予更大自主權(quán)。

3月5日，十四屆全國人大三次會議在人民大會堂開幕，國務(wù)院總理李強作政府工作報告。今年的政府工作報告提出， 實施適度寬松的貨幣政策，適時降準降息，保持流動性充裕，更大力度促進樓市股市健康發(fā)展。

政府工作報告提出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風險。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

“在房地產(chǎn)方面，今年的政府工作報告更加注重供求關(guān)系調(diào)整，并提出了更為具體有力的政策舉措。” 成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波對第一財經(jīng)分析說。

去年12月召開的政治局會議首次提出“穩(wěn)樓市”后，多個重要會議連續(xù)強調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”。今年的政府工作報告以“更大力度促進樓市股市健康發(fā)展”“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”等表述，釋放出積極有為的政策信號。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資100280億元，比上年下降10.6%；其中，住宅投資76040億元，下降10.5%。2024年全國新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

進入2025 年之后，部分頭部房企信用風險處置獲得積極進展，此前市場對于其風險外溢的擔憂有所緩解。與此同時，以一線城市為代表的樓市銷售數(shù)據(jù)和房價數(shù)據(jù)持續(xù)企穩(wěn)向好。

亦有業(yè)界人士提出擔憂，近期全國整體房價止跌回穩(wěn)節(jié)奏有所放緩，大量未售商品房和未開發(fā)土地仍制約市場供需平衡，房企依然面臨資金壓力。

馮波分析稱，今年政府工作報告在需求側(cè)明確了三個具體舉措：一是提出因城施策調(diào)減限制性措施，為尚在執(zhí)行限購政策的城市解除或者優(yōu)化住房限購政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求指明了方向。目前，住房限購主要集中在一線城市，而一線城市歷來對全國房地產(chǎn)走勢具有引領(lǐng)帶動作用，適時調(diào)減限購等限制性措施，將有利于有效釋放住房需求，加快房地產(chǎn)銷售去化；

二是加力實施城中村和危舊房改造，同樣可以在危房拆除、舊房更新改造等方面釋放住房需求潛力；

三是深入實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，科學(xué)有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也有望進一步擴大購房需求。2024年全國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，與發(fā)達國家相比，新型城鎮(zhèn)化仍有較大空間，隨著農(nóng)業(yè)人口市民化不斷增加，住房需求仍有較大支撐。

另一方面，高庫存問題能否在“去庫存”政策下得到明顯改善，是樓市企穩(wěn)的另一關(guān)鍵。今年政府工作報告再次強調(diào)，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，同時明確，將拓寬保障性住房再貸款使用范圍，并給予城市主體收購存量商品房更大自主權(quán)。

隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)下行，房企銷售長期低迷，加之早期開發(fā)項目的陸續(xù)竣工，近年來我國的累計商品住宅待售面積逐漸增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022 年末全國累計的商品住宅待售面積約為 56366 萬平米，2023 年末增長至 67295 萬平米，2024 年末更是達到了 75327 萬平米，同比繼續(xù)增長了 11.9%。

“目前，各地土地庫存比較大，去化周期遠超過房屋，這是制約房地產(chǎn)價格穩(wěn)定、止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，但各地基于財政考慮供地的積極性仍很強。因此，會議提出合理控制新增供地，意味著短期內(nèi)要控制供地，緩解供求矛盾，引導(dǎo)市場預(yù)期，穩(wěn)定了再謀求未來發(fā)展。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

馮波說，通過控制增量、盤活存量和提高質(zhì)量，是房地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)控一以貫之的“組合拳”。其中，在盤活存量方面，報告中也有新提法和新側(cè)重。新提法包括提高地方的自主權(quán)，用以收購存量房；新重點在于強調(diào)盤活“商辦用房”，主要在于部分地區(qū)商辦用房銷售去化困難，還存在較高的空置等問題，盤活利用好商辦用房，如收購用于改建改造為保障性住房等，有利于推動房地產(chǎn)市場更好實現(xiàn)良性循環(huán)。

李宇嘉也認為，“在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”是重大的突破。據(jù)其觀察，近期，土地收儲獲得了進展，但房屋收儲提出得更早，卻始終沒有明顯進展。這背后的原因主要在于各地要由2家國企來承擔收儲，而收儲價格偏低，導(dǎo)致收儲很難推進。“隨著地方政府在收儲商品房的主體、用途、價格上擁有更大自主權(quán)， 2025年存量房收購將加速，這對于有效解決樓市庫存問題、穩(wěn)定房屋價格，實現(xiàn)房價止跌回穩(wěn)具有重要意義。”