“止跌回穩(wěn)”仍是今年房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)。為此，地方政府將在推動(dòng)存量房收儲(chǔ)等方面，被給予更大自主權(quán)。

3月5日，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議在人民大會(huì)堂開幕，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)作政府工作報(bào)告。今年的政府工作報(bào)告提出， 實(shí)施適度寬松的貨幣政策，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展。

政府工作報(bào)告提出，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。因城施策調(diào)減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)。盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

“在房地產(chǎn)方面，今年的政府工作報(bào)告更加注重供求關(guān)系調(diào)整，并提出了更為具體有力的政策舉措。” 成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)馮波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析說。

去年12月召開的政治局會(huì)議首次提出“穩(wěn)樓市”后，多個(gè)重要會(huì)議連續(xù)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市股市”。今年的政府工作報(bào)告以“更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展”“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”等表述，釋放出積極有為的政策信號(hào)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資100280億元，比上年下降10.6%；其中，住宅投資76040億元，下降10.5%。2024年全國(guó)新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

進(jìn)入2025 年之后，部分頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)處置獲得積極進(jìn)展，此前市場(chǎng)對(duì)于其風(fēng)險(xiǎn)外溢的擔(dān)憂有所緩解。與此同時(shí)，以一線城市為代表的樓市銷售數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)持續(xù)企穩(wěn)向好。

亦有業(yè)界人士提出擔(dān)憂，近期全國(guó)整體房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)節(jié)奏有所放緩，大量未售商品房和未開發(fā)土地仍制約市場(chǎng)供需平衡，房企依然面臨資金壓力。

馮波分析稱，今年政府工作報(bào)告在需求側(cè)明確了三個(gè)具體舉措：一是提出因城施策調(diào)減限制性措施，為尚在執(zhí)行限購政策的城市解除或者優(yōu)化住房限購政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求指明了方向。目前，住房限購主要集中在一線城市，而一線城市歷來對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)具有引領(lǐng)帶動(dòng)作用，適時(shí)調(diào)減限購等限制性措施，將有利于有效釋放住房需求，加快房地產(chǎn)銷售去化；

二是加力實(shí)施城中村和危舊房改造，同樣可以在危房拆除、舊房更新改造等方面釋放住房需求潛力；

三是深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，科學(xué)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也有望進(jìn)一步擴(kuò)大購房需求。2024年全國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，新型城鎮(zhèn)化仍有較大空間，隨著農(nóng)業(yè)人口市民化不斷增加，住房需求仍有較大支撐。

另一方面，高庫存問題能否在“去庫存”政策下得到明顯改善，是樓市企穩(wěn)的另一關(guān)鍵。今年政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，同時(shí)明確，將拓寬保障性住房再貸款使用范圍，并給予城市主體收購存量商品房更大自主權(quán)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下行，房企銷售長(zhǎng)期低迷，加之早期開發(fā)項(xiàng)目的陸續(xù)竣工，近年來我國(guó)的累計(jì)商品住宅待售面積逐漸增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022 年末全國(guó)累計(jì)的商品住宅待售面積約為 56366 萬平米，2023 年末增長(zhǎng)至 67295 萬平米，2024 年末更是達(dá)到了 75327 萬平米，同比繼續(xù)增長(zhǎng)了 11.9%。

“目前，各地土地庫存比較大，去化周期遠(yuǎn)超過房屋，這是制約房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定、止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，但各地基于財(cái)政考慮供地的積極性仍很強(qiáng)。因此，會(huì)議提出合理控制新增供地，意味著短期內(nèi)要控制供地，緩解供求矛盾，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定了再謀求未來發(fā)展。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

馮波說，通過控制增量、盤活存量和提高質(zhì)量，是房地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)控一以貫之的“組合拳”。其中，在盤活存量方面，報(bào)告中也有新提法和新側(cè)重。新提法包括提高地方的自主權(quán)，用以收購存量房；新重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)盤活“商辦用房”，主要在于部分地區(qū)商辦用房銷售去化困難，還存在較高的空置等問題，盤活利用好商辦用房，如收購用于改建改造為保障性住房等，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)更好實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

李宇嘉也認(rèn)為，“在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”是重大的突破。據(jù)其觀察，近期，土地收儲(chǔ)獲得了進(jìn)展，但房屋收儲(chǔ)提出得更早，卻始終沒有明顯進(jìn)展。這背后的原因主要在于各地要由2家國(guó)企來承擔(dān)收儲(chǔ)，而收儲(chǔ)價(jià)格偏低，導(dǎo)致收儲(chǔ)很難推進(jìn)。“隨著地方政府在收儲(chǔ)商品房的主體、用途、價(jià)格上擁有更大自主權(quán)， 2025年存量房收購將加速，這對(duì)于有效解決樓市庫存問題、穩(wěn)定房屋價(jià)格，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)具有重要意義。”