啟動(dòng)大規(guī)模固定資產(chǎn)投資（下稱“固投”），對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下滑，已經(jīng)成為各方共識(shí)。數(shù)以萬(wàn)億元計(jì)的投資，如同一場(chǎng)超大規(guī)模的戰(zhàn)役，必須有一個(gè)核心的戰(zhàn)略，一個(gè)主攻的方向。

戰(zhàn)略方向的選擇

中央提出，城市化是未來(lái)中國(guó)最大的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。但提到城市化時(shí)，一般人聯(lián)想到的還是鐵公基，還是政府部門的重資產(chǎn)。當(dāng)城市化從高速增長(zhǎng)階段進(jìn)入高質(zhì)量階段，我們需要的其實(shí)是一個(gè)完全不同的城市化。企業(yè)和家庭部門的重資產(chǎn)，已經(jīng)成為更主要的投資方向。其中，面向家庭部門的保障房乃是未來(lái)中國(guó)所有投資中最具有戰(zhàn)略意義的方向。

一是城市化階段轉(zhuǎn)型。

如果把城市看作一個(gè)企業(yè)，城市的增長(zhǎng)也可以分成兩個(gè)階段。第一個(gè)階段，固投。就像企業(yè)買土地、蓋廠房、買設(shè)備一樣，政府要征地拆遷、七通一平，建學(xué)校、醫(yī)院。這種增長(zhǎng)可以簡(jiǎn)單稱之為“花錢的增長(zhǎng)”。

一旦城市投資階段完成，就要盡快轉(zhuǎn)到運(yùn)營(yíng)，進(jìn)入“掙錢的增長(zhǎng)”階段，招商引資，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)，最終獲得稅收。這一階段，城市增長(zhǎng)要從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，目標(biāo)是獲得能夠持續(xù)的稅收。勞動(dòng)取代資本成為城市增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

二是政府重資產(chǎn)完成。

按人口算，中國(guó)的城市化大約是60%。東亞國(guó)家這一階段城市化還在高速增長(zhǎng)。但現(xiàn)在中國(guó)的建成區(qū)面積至少能夠把88%的中國(guó)人裝進(jìn)去，基本達(dá)到了日本城市化勢(shì)頭停止時(shí)的水平。政府基建在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的份額正在下降（就算是有“新基建”，其規(guī)模對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也只是邊際的貢獻(xiàn)）。

三是從資本轉(zhuǎn)向勞動(dòng)。

這次應(yīng)對(duì)新冠肺炎危機(jī)的一個(gè)特點(diǎn)，就是貨幣大放水。這和2008年次貸危機(jī)完全不同，那次危機(jī)實(shí)體經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)金流）基本上沒(méi)出問(wèn)題，問(wèn)題主要出在虛擬財(cái)富的估值上。這次則是實(shí)體經(jīng)濟(jì)停工停產(chǎn)，可以預(yù)料，疫后資本將會(huì)全面過(guò)剩，利潤(rùn)（企業(yè)）、工資（家庭）、稅收（政府）……這些現(xiàn)金流會(huì)變得非常稀缺。因此，這次抗疫誰(shuí)能勝出，就要看誰(shuí)能更快、更多地創(chuàng)造現(xiàn)金流。資本主要是和投資正相關(guān)，現(xiàn)金流主要是和勞動(dòng)正相關(guān)。這意味著新增長(zhǎng)必須從圍繞“物”轉(zhuǎn)向圍繞“人”。

四是保障房成為核心。

城市勞動(dòng)最主要的載體就是住房。過(guò)去幾十年，中國(guó)房地產(chǎn)主要是賣商品房，是為了幫助地方政府直接融資，圍繞的是“投資”；未來(lái)幾十年，中國(guó)的房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)向保障房，轉(zhuǎn)向勞動(dòng)力，要將目標(biāo)轉(zhuǎn)向就業(yè)和稅收。

因此建議，中國(guó)應(yīng)該盡快從“炒”轉(zhuǎn)向“住”，從虛擬轉(zhuǎn)向?qū)嶓w，從圍繞著資本轉(zhuǎn)向圍繞著勞動(dòng)。房地產(chǎn)也應(yīng)從過(guò)去服務(wù)投資的商品房，轉(zhuǎn)向服務(wù)勞動(dòng)的保障房。住房不轉(zhuǎn)型，增長(zhǎng)就不可能轉(zhuǎn)型。

住房雙軌制

在這個(gè)大的背景下，房地產(chǎn)要從原來(lái)的以“炒”為主的單軌，轉(zhuǎn)向“炒”、“住”并存的雙軌：

1）商品房市場(chǎng)，要“去量保價(jià)”。大幅減少商品房供地，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)崩盤。之所以要“保房?jī)r(jià)”是因?yàn)榉康禺a(chǎn)依然是中國(guó)最主要的資本市場(chǎng)，銀行大量抵押品包括M2都是建立在目前的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上的。一旦房地產(chǎn)崩盤，銀行的資本充足率下降，其后果之嚴(yán)重甚至不亞于美國(guó)股市崩盤。

中國(guó)之所以不必像其他國(guó)家那樣敞開(kāi)錢袋救市，就在于以房地產(chǎn)為核心的資本市場(chǎng)屹立不倒。只要房?jī)r(jià)不跌，我們的資產(chǎn)負(fù)債表就不會(huì)顯著惡化。而要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)不崩盤，就要嚴(yán)格限制商品房的市場(chǎng)供給的數(shù)量（包括以容積率為融資手段的各種舊城改造）。

2）保障房市場(chǎng)，要“去價(jià)保量”。用成本價(jià)向市場(chǎng)大規(guī)模推出保障房的目的，就是降低城市的勞動(dòng)成本，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。要幫助城市家庭減輕資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，避免家庭負(fù)債過(guò)重甚至破產(chǎn)。要控制價(jià)格，就要擴(kuò)大規(guī)模，顯然，傳統(tǒng)的由財(cái)政為主的福利住房模式無(wú)法負(fù)擔(dān)這樣的投資。必須創(chuàng)新住房供給模式。

房地產(chǎn)雙軌制設(shè)計(jì)有三個(gè)要點(diǎn)：第一，要能夠?qū)⒈Ｕ戏渴袌?chǎng)和商品房市場(chǎng)兩軌分開(kāi)，否則就會(huì)出現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)適用房”那樣的套利；第二，保障房成本不能依靠財(cái)政，而要依靠金融，其自身要能創(chuàng)造足夠的現(xiàn)金流覆蓋其成本，避免重蹈美國(guó)“兩房”覆轍；第三，保障房最終要能轉(zhuǎn)化為家庭資本，使勞動(dòng)能夠據(jù)此分享城市財(cái)富，晉升中產(chǎn)階層，達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目的。

保障房制度設(shè)計(jì)

第一，與商品房市場(chǎng)區(qū)隔。這和新加坡組屋一樣，你只要擁有商品房，就不能購(gòu)買保障房。在雙軌制下，無(wú)論商品房市場(chǎng)價(jià)格多高，保障房都不能按照市場(chǎng)價(jià)出讓，只能在保障對(duì)象內(nèi)部封閉循環(huán)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房之所以失敗，就是因?yàn)橘?gòu)房者可以低價(jià)拿房后到商品房市場(chǎng)套利。美國(guó)“兩房”之所以失敗，就是因?yàn)?ldquo;兩房”是用商品房市場(chǎng)價(jià)格作為抵押。一旦市場(chǎng)房?jī)r(jià)下跌，大部分債務(wù)都會(huì)成為次貸。

第二，保障不是福利。保障房和商品房最大的不同，就是商品房是為政府投資進(jìn)行融資，保障房是通過(guò)勞動(dòng)者在城市的活動(dòng)給政府帶來(lái)稅收（中國(guó)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)稅，現(xiàn)金流創(chuàng)造主要通過(guò)住房的使用者通過(guò)就業(yè)，間接創(chuàng)造稅收）。因此，保障房購(gòu)房資格就要與戶籍脫鉤，與就業(yè)掛鉤（繳納“五險(xiǎn)一金”）。購(gòu)房者雖然無(wú)需支付商品房市場(chǎng)價(jià)，但必須支付保障房的全部成本。保障房不會(huì)給財(cái)政帶來(lái)直接收益，但也不能成為財(cái)政的負(fù)擔(dān)，這就需要采用金融手段。

第三，可以成為家庭資本。新加坡組屋解決了住的問(wèn)題，但由于不能炒，給家庭部門帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)遠(yuǎn)不如中國(guó)的“房改”。怎樣既能防止保障房到商品房市場(chǎng)套利，又能通過(guò)住房分享社會(huì)財(cái)富的增加？關(guān)鍵是上市的時(shí)間。這就像股票期權(quán)，要不沖擊股票的市值，就要延長(zhǎng)解禁的時(shí)間。簡(jiǎn)單講，就是“先租后售”。

用一個(gè)虛擬的例子來(lái)解釋下如何做到以上三點(diǎn)。首先，把住房的全成本分為土地（征地和配套）和建安兩部分組成，假設(shè)土地成本折算到住房每平方米是2000元，建安成本也是2000元，合計(jì)保障房每平方米的造價(jià)就是4000元，一套50平方米的保障房的全成本就是20萬(wàn)元。然后，國(guó)家成立公共住房基金，每年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，共需2萬(wàn)億元。若每套保障房的月租金是1000元，每套住房每年產(chǎn)生的租金流就是1.2萬(wàn)元。公共住房基金用住房本身的租金做抵押，以零利率向央行負(fù)債。這樣，1000套保障房每年能帶來(lái)1200億元的現(xiàn)金流，15年后，每戶租金累計(jì)為18萬(wàn)元，屆時(shí)租戶只需補(bǔ)交剩余的2萬(wàn)元，即可獲“房改”獲得完整產(chǎn)權(quán)。住房基金結(jié)束與央行的債務(wù)關(guān)系。

在這一過(guò)程中，央行用1200億元租金收入做抵押，通過(guò)保障房向市場(chǎng)注入2萬(wàn)億元M2。房改時(shí)住房市值和成本的差額，就是政府給每個(gè)家庭的注資（這要遠(yuǎn)好于給家庭發(fā)放消費(fèi)券）。房改的經(jīng)驗(yàn)顯示，家庭財(cái)富效應(yīng)會(huì)在短期內(nèi)創(chuàng)造大量的中產(chǎn)階層，帶來(lái)從汽車到家電一系列的衍生需求，顯著擴(kuò)張國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)規(guī)模。

保障房戰(zhàn)略效果預(yù)期

房地產(chǎn)雙軌制的預(yù)期效果是什么？

第一，繞過(guò)銀行，直接融資。在危機(jī)下，通過(guò)銀行降息降準(zhǔn)釋放的貨幣因融資需求不足轉(zhuǎn)身就會(huì)通過(guò)股市、房市流入資本市場(chǎng)，不會(huì)進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這個(gè)時(shí)候央行通過(guò)國(guó)家保障房計(jì)劃直接融資大規(guī)模建保障房，就可以繞開(kāi)銀行、無(wú)需財(cái)赤，直接向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)投放資金。這對(duì)于危機(jī)下的貨幣生成極為重要。央行的基礎(chǔ)貨幣，主要是建立在貿(mào)易順差（結(jié)匯）和中央政府財(cái)政收入（國(guó)債）基礎(chǔ)上的。在危機(jī)周期，這兩個(gè)現(xiàn)金流來(lái)源都會(huì)萎縮，財(cái)政赤字限制了政府融資規(guī)模。央行脫離現(xiàn)金流擴(kuò)表，本質(zhì)上就是增資擴(kuò)股，稀釋原來(lái)股東（持幣者）的股權(quán)。而用保障房租金可以生成穩(wěn)定現(xiàn)金流，據(jù)此創(chuàng)造的基礎(chǔ)貨幣，可以避免無(wú)錨發(fā)行。

第二，盤活存量，帶動(dòng)消費(fèi)。同其他投資相比，保障房從生產(chǎn)到消費(fèi)，從資本到勞動(dòng)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈無(wú)需外部要素可以在國(guó)內(nèi)自給自足。大規(guī)模建設(shè)保障房的一個(gè)直接效果，就是要盤活危機(jī)中的閑置產(chǎn)能（鋼鐵、水泥等）和過(guò)剩的勞動(dòng)力（農(nóng)民工）。這一點(diǎn)是所謂“新基建”（需要高技術(shù)勞動(dòng)力）做不到的。另一個(gè)效果，就是啟動(dòng)消費(fèi)，中國(guó)能不能解決疫后的復(fù)蘇問(wèn)題，主要是看市場(chǎng)規(guī)模。即使沒(méi)有疫情，美國(guó)也在啟動(dòng)與中國(guó)的脫鉤。外部市場(chǎng)即使不會(huì)顯著萎縮，也不會(huì)像過(guò)去幾十年那樣快速擴(kuò)張了。而保障房市場(chǎng)可以很好對(duì)沖外部市場(chǎng)的減少。

第三，人的城市化，創(chuàng)造新中產(chǎn)。正如前面提到的，像汽車這樣的核心消費(fèi)，都是建立在自有住房基礎(chǔ)上的，這些消費(fèi)幾乎就是住房市場(chǎng)擴(kuò)張的函數(shù)。道理很簡(jiǎn)單，你只有買房，才會(huì)買車、買家具、買電器……這些“家庭固投”帶來(lái)的需求遠(yuǎn)大過(guò)吃喝娛樂(lè)。目前，城市“三億老房改”的消費(fèi)潛力已經(jīng)見(jiàn)頂，只有再創(chuàng)造“三億新中產(chǎn)”，中國(guó)的消費(fèi)才有可能超越歐美，晉級(jí)世界頂級(jí)市場(chǎng)?，F(xiàn)有的商品房市場(chǎng)，只是在幫助已經(jīng)有房的人購(gòu)買第二套、第三套商品房。只有保障房，才能把剩下這十億人（特別是已經(jīng)進(jìn)入城市的這三億人）的消費(fèi)提升到上一個(gè)三億人同樣的水平。隨之而來(lái)的巨大需求，可以使中國(guó)實(shí)現(xiàn)像過(guò)去40年一樣同樣數(shù)量級(jí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

 “人的城市化”不是簡(jiǎn)單的戶籍開(kāi)放，凝聚了城市主要公共服務(wù)的“住房”遠(yuǎn)比戶籍更能代表一個(gè)人是否城市化。住房問(wèn)題不解決，“人的城市化”就是一句空話。未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略，就是集中所有資源，向保障房這一目標(biāo)猛攻。只要撕開(kāi)這個(gè)缺口，城市化就翻越了最后一道難關(guān)。新冠肺炎危機(jī)為我們實(shí)施這一戰(zhàn)略提供了一個(gè)良機(jī)。

(作者系廈門大學(xué)教授)