2021年伊始，地產(chǎn)圈的變化，悄然而至。

克爾瑞研究發(fā)布的2021年1月房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，十強(qiáng)席位中，萬(wàn)科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、碧桂園（02007.HK）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）、中海地產(chǎn)（00688.HK）、中國(guó)金茂（00817.HK）雷打不動(dòng)，金地集團(tuán)（600383.SH）延續(xù)了去年的佳績(jī)繼續(xù)穩(wěn)坐，招商蛇口（001979.SZ）和華潤(rùn)置地（01109.HK）則重回前十，原本長(zhǎng)時(shí)間占據(jù)十強(qiáng)席位的新城控股（601155）、世茂集團(tuán)（00813.HK）等后起之秀，暫時(shí)落了下風(fēng)。

單月數(shù)據(jù)或許并不足以代表趨勢(shì)，但昔日A股市場(chǎng)上地產(chǎn)四大標(biāo)桿“招保萬(wàn)金”同回十強(qiáng)席位，大有奪回陣地之勢(shì)。由于招商蛇口和華潤(rùn)置地的回歸，房企銷(xiāo)售十強(qiáng)中，國(guó)資與民企的對(duì)壘從過(guò)去長(zhǎng)時(shí)間的平分秋色，逐漸變?yōu)楫?dāng)下的7：3。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，地產(chǎn)確實(shí)出現(xiàn)了一些新的趨勢(shì)，但單月數(shù)據(jù)尚不足以說(shuō)明問(wèn)題，后續(xù)走勢(shì)仍待觀察。

另一地產(chǎn)企業(yè)總裁則向第一財(cái)經(jīng)表示，未來(lái)國(guó)資背景的公司依托較低的融資成本，在項(xiàng)目拓展上占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而民企與國(guó)資合作的現(xiàn)象也將增多。

老牌房企回歸

從具體銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，房企的銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)大比例增長(zhǎng)。今年1月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額8705.3億元，整體業(yè)績(jī)規(guī)模較2020年和2019年同期分別增長(zhǎng)70.7%和50.3%。入圍百?gòu)?qiáng)的門(mén)檻金額也提升至17.1億元，較2020年和2019年同期分別上升90.0%和53.8%。

在整體規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的進(jìn)程中，十強(qiáng)房企的增長(zhǎng)更為顯著。今年1月，十強(qiáng)房企的門(mén)檻金額已達(dá)到187億元，較2020年和2019年同期分別增長(zhǎng)81.2%和119.0%，這一增速遠(yuǎn)高于二十強(qiáng)、五十強(qiáng)等其他梯隊(duì)。

而在整體顯現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)的十強(qiáng)房企中，金地集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)金茂和華潤(rùn)置地的增長(zhǎng)勢(shì)頭則最為迅猛。這四家具有國(guó)資背景的房企常年位于7-20名的第二梯隊(duì)，但在2021年顯現(xiàn)出了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)力。

招商蛇口在今年1月實(shí)現(xiàn)了209億元操盤(pán)金額，較2020年和2019年的同比增幅分別為120%和152%，成為前十強(qiáng)房企中近兩年同比增幅最大的房企。從2019年初的第18位，到2020年初的第11位，再到今年年初的第8位，招商蛇口在房企銷(xiāo)售榜上實(shí)現(xiàn)了大踏步式的跨越。

金地集團(tuán)同樣呈現(xiàn)出銷(xiāo)售的同比大幅增長(zhǎng)，今年1月的操盤(pán)金額為239億元，較2020年和2019年分別同比增長(zhǎng)115%和150%。2019年，金地集團(tuán)始終在銷(xiāo)售榜第11-13名之間徘徊，進(jìn)入2020年后，金地集團(tuán)開(kāi)始沖進(jìn)前十強(qiáng)，并將這一勢(shì)頭延續(xù)至2021年，其與前六名“固定軍團(tuán)”的差距也在一并縮小。

同時(shí)，金茂集團(tuán)和華潤(rùn)置地的操盤(pán)規(guī)模也在今年年初出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，兩家公司相較于2020年和2019年同期的平均增速均超過(guò)90%。從各年年初的表現(xiàn)看，金茂集團(tuán)近年來(lái)表現(xiàn)穩(wěn)定，在前十強(qiáng)的最后三個(gè)席位中上下浮動(dòng)；華潤(rùn)置地則從去年年初的第17位上升至今年年初的第10位，回歸十強(qiáng)行列。

面對(duì)房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊的2021年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模的穩(wěn)健增長(zhǎng)也意味著中小房企能分到的“蛋糕”越來(lái)越小。需求端的“三道紅線”和供給端的房貸“兩道紅線”共同作用，倒逼房企加速去杠桿、降負(fù)債，加快去化和回款的速度成了房企擴(kuò)大資金池最安全的方式。今年年初，上海、北京等多地開(kāi)始加大信貸資金管控力度，房企銷(xiāo)售回款的難度也將隨之增加。

克爾瑞稱(chēng)，在信貸增量受限的情況下，銀行放貸將向高能級(jí)城市、規(guī)模房企進(jìn)一步傾斜，中小房企更可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)，資金壓力較大。為了緩解資金壓力，房企需要加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理與預(yù)警，在收入端加速去化、以?xún)r(jià)換量，在支出端量入為出、調(diào)整拿地力度。

“長(zhǎng)跑”優(yōu)勢(shì)漸顯

值得關(guān)注的是，這一波增長(zhǎng)動(dòng)能較足的企業(yè)，均是帶著國(guó)資色彩或國(guó)資控股的老牌地產(chǎn)公司，而從這些公司去年在土地市場(chǎng)上的布局來(lái)看，今年大有繼續(xù)高增的趨勢(shì)。

土儲(chǔ)規(guī)模是支撐房企后續(xù)銷(xiāo)售額的基礎(chǔ)。2020年，萬(wàn)科、中海、保利位居拿地榜前五位，拿地金額均超過(guò)千億；華潤(rùn)、招商蛇口、金地集團(tuán)分別位列拿地榜第6、11、12位，拿地金額在700億-1000億范圍內(nèi)。其中，保利在2020年全年的全口徑新增貨值超過(guò)5000億元，金地集團(tuán)、中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地和萬(wàn)科的新增貨值則在2000億元-5000億元范圍內(nèi)，十強(qiáng)房企的國(guó)企成員為后續(xù)的銷(xiāo)售規(guī)模提供了充足的貨值保障。

招商蛇口則將拿地的強(qiáng)勁勢(shì)頭繼續(xù)保持到今年。今年1月，招商蛇口拿地金額為73億元，新增貨值122億元，位列1月份房企拿地金額榜第6位。在招商蛇口的拿地區(qū)域中，長(zhǎng)三角區(qū)域和粵港澳大灣區(qū)分別拿走了65億元和8億元，其長(zhǎng)三角拿地金額的四分之三花在了杭州。

有地產(chǎn)行業(yè)分析人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在民營(yíng)企業(yè)的土儲(chǔ)布局中，往往三四五線的土地占比較大，國(guó)企則主要在一二三線城市發(fā)展業(yè)務(wù)，目前一二三線城市市場(chǎng)較為健康。在信貸受限的背景下，重點(diǎn)城市也更容易獲得銀行放貸的傾斜。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的今年1月份重點(diǎn)城市房企拿地金額數(shù)據(jù)，杭州、上海、成都、寧波的房企拿地金額前十榜單中，超過(guò)半數(shù)為有國(guó)資背景的房企。

除了土儲(chǔ)的規(guī)模和構(gòu)成外，國(guó)企在資金獲取方面的優(yōu)勢(shì)則更為明顯。“過(guò)去國(guó)資發(fā)展較為穩(wěn)健，杠桿相對(duì)較低，因此‘三道紅線’的影響比較小，發(fā)展節(jié)奏能夠保持相對(duì)穩(wěn)定。在資金配給和資金利率上，國(guó)企的優(yōu)勢(shì)也在逐漸顯現(xiàn)。”上述分析人士表示。

一位公司排名顯著提升的房企負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“我們是‘被’進(jìn)步了，因?yàn)槠渌髽I(yè)擠水分，速度也下來(lái)了。”

有中型中資銀行負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者介紹道，銀行在做房地產(chǎn)貸款時(shí)會(huì)遵循“好企業(yè)、好項(xiàng)目、好地段”的原則，國(guó)企和重點(diǎn)城市項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)則會(huì)有一定程度的凸顯。

“對(duì)于民企來(lái)說(shuō)，需要從以往追求的高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槔麧?rùn)和規(guī)模并重的模式，也就是要從短跑轉(zhuǎn)變成長(zhǎng)跑，畢竟在目前的環(huán)境下，活下去，比大規(guī)模更為關(guān)鍵。相對(duì)而言，一直在勻速長(zhǎng)跑的國(guó)資就脫穎而出了。”上述分析人士稱(chēng)。