一樁股權(quán)轉(zhuǎn)讓事件，將本不為外界矚目的中型房企紅星地產(chǎn)推至風(fēng)口浪尖。

3月29日晚間，遠(yuǎn)洋資本官方公眾號(hào)發(fā)文，宣布遠(yuǎn)洋資本將以10.3億元代價(jià)收購(gòu)紅星美凱龍控股集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星控股”）旗下紅星地產(chǎn)18%股權(quán)。

若按10.3億元估算，紅星地產(chǎn)目前估值約為57.2億元，較最早前流傳的200億低出一大截。而根據(jù)克而瑞研究院發(fā)布的2020年房企銷(xiāo)售排行榜，紅星地產(chǎn)位列66名，銷(xiāo)售額480.6億元。

相比近500億元的銷(xiāo)售額，紅星地產(chǎn)57.2億元的估值讓市場(chǎng)感到意外，關(guān)于低估、賤賣(mài)的猜測(cè)四起，而這家隱藏在家居建材平臺(tái)紅星美凱龍背后的地產(chǎn)小王國(guó)，亦開(kāi)始受到關(guān)注。

紅星美凱龍背后的地產(chǎn)王國(guó)

紅星地產(chǎn)全稱(chēng)上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，為重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星企發(fā)”）下屬企業(yè)，實(shí)際控制人為公司創(chuàng)始人車(chē)建新兄妹的紅星美凱龍控股集團(tuán)，持股比例為64.71%；二股東、三股東分別為國(guó)投泰康信托、工銀瑞信。

在紅星美凱龍控股旗下，上市公司紅星美凱龍（1528.HK）為其家居平臺(tái)，而紅星企發(fā)為其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺(tái)。

一份“2021年公司債券募集說(shuō)明書(shū)”將紅星地產(chǎn)對(duì)于集團(tuán)的貢獻(xiàn)說(shuō)明得很清楚。該說(shuō)明書(shū)顯示，2020年1-9月，紅星控股旗下各業(yè)務(wù)板塊中，商業(yè)地產(chǎn)住宅銷(xiāo)售與商業(yè)管理共計(jì)占比39.7%，而一直被外界認(rèn)為是核心業(yè)務(wù)的家居建材板塊占比42%，可以說(shuō)兩者基本持平。而在2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊占比甚至超越家居建材板塊，躍升至42.9%。

截止2020年9月30日，紅星地產(chǎn)在全國(guó)開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)了72個(gè)商業(yè)地產(chǎn)及住宅、商業(yè)管理項(xiàng)目，總建筑面積為2645.57萬(wàn)平方米。目前，紅星地產(chǎn)主要收入來(lái)源為物業(yè)銷(xiāo)售收入，另有少量商業(yè)租賃、管理收入等。

募集說(shuō)明書(shū)顯示，2020年前三季度，地產(chǎn)板塊營(yíng)收為70.75億元，而2019年全年?duì)I收為142.7億元。

過(guò)去幾年，紅星美凱龍憑借著家居賣(mài)場(chǎng)擴(kuò)張勾地，在三四線(xiàn)城市頻繁落子，而所到之處，均搭配了一定比例的住宅開(kāi)發(fā)用地，為其做大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供支撐。有數(shù)據(jù)顯示，紅星地產(chǎn)旗下?lián)碛型恋貎?chǔ)備1800萬(wàn)平方米，主要位于二線(xiàn)以下的三四線(xiàn)城市，但項(xiàng)目較為分散，城市深耕聚焦效應(yīng)不強(qiáng)，這在很大程度上消耗公司運(yùn)營(yíng)效率。

資料顯示，1997年，車(chē)建興創(chuàng)建南京紅星美凱龍家具城，此為紅星美凱龍的前身，此后，車(chē)建興的家居王國(guó)開(kāi)始不斷擴(kuò)張，“家居mall”的概念也被打響。在家居領(lǐng)域風(fēng)生水起之后，車(chē)建興開(kāi)始發(fā)力地產(chǎn)板塊，紅星地產(chǎn)于2009年成立，作為紅星系最重要的業(yè)務(wù)板塊之一，被車(chē)建興寄予厚望。

2020年，融創(chuàng)曾將所持有的約11%金科股份股權(quán)，以47億代價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)颖P(pán)人正是紅星美凱龍。

債務(wù)壓力浮出水面

憑借紅星美凱龍的品牌效應(yīng)，紅星地產(chǎn)得以在過(guò)去10年發(fā)展壯大，年銷(xiāo)售額亦提升至數(shù)百億量級(jí)。但近年來(lái)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，也給公司過(guò)快擴(kuò)張帶來(lái)去化和資金壓力。

由于紅星地產(chǎn)沒(méi)有上市，無(wú)法確切得知公司經(jīng)營(yíng)情況，但可以從該公司控股方紅星控股的財(cái)務(wù)狀況窺見(jiàn)一斑。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年前三季度，紅星控股共計(jì)存貨650.6億元，同比2019年全年增長(zhǎng)19.5%，存貨主要為商業(yè)、住宅開(kāi)發(fā)成本。與之對(duì)應(yīng)的是，紅星控股有息債務(wù)909.8億元，較2019年末的842.16億增長(zhǎng)10%。

去年以來(lái)，紅星控股旗下家居建材平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)困局也浮出水面。第一財(cái)經(jīng)翻閱紅星控股旗下唯一上市平臺(tái)紅星美凱龍2020上半年財(cái)報(bào)，截至2020年6月30日，該公司短期負(fù)債為166.77億元，而當(dāng)期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅有88億元在賬面，現(xiàn)金短債比僅為0.5，短期償債壓力不小。

同時(shí)，紅星美凱龍2020年上半年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)收60.24億元，較2019年同期的77.57億元下降22.3%，凈利潤(rùn)11.54億元，同比2019年下降59.66%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)11.01億元，同比下降59.31%，歸母凈利潤(rùn)率由2019年同期的34.9%下降至18.3%。

2021年1月29日，紅星美凱龍發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)警公告，稱(chēng)2020年度公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)17.11億元至19.71億元人民幣，同比減少56.0%至61.8%。同時(shí)，紅星美凱龍預(yù)計(jì)，2020年度，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為11.50億元至13.07億元，同比減少50.0%至56.0%。

債務(wù)壓身，經(jīng)營(yíng)承壓，紅星控股及旗下公司開(kāi)始頻繁融資。2020年3月1日，紅星美凱龍發(fā)布公告稱(chēng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)通過(guò)其非公開(kāi)發(fā)行股票的申請(qǐng)。該筆定增讓紅星美凱龍募集資金額不超過(guò)37億元，用于天貓“家裝同城站”、3D設(shè)計(jì)云平臺(tái)建設(shè)、新一代家裝平臺(tái)系統(tǒng)建設(shè)、家居商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目和償還公司有息債務(wù)。

今年1月，紅星美凱龍發(fā)布公告稱(chēng)，將推出員工持股計(jì)劃，預(yù)計(jì)所持股票總數(shù)累計(jì)不超過(guò)公司股本總額的1%，籌資上限為3億元。

今年3月10日，紅星美凱龍母公司紅星控股成功完成2021年公司債券（第一期）的發(fā)行，規(guī)模為人民幣30億元。此次紅星美凱龍控股集團(tuán)30億元的發(fā)行規(guī)模則刷新了2021年民營(yíng)企業(yè)公司債發(fā)行規(guī)模紀(jì)錄。

此番紅星地產(chǎn)以50多億的估值引入遠(yuǎn)洋資本為戰(zhàn)略投資人，亦被外界視作公司融資紓困的舉措。

目前，三四線(xiàn)城市樓市仍處于調(diào)整階段，而“三道紅線(xiàn)”穿透式監(jiān)管讓中小規(guī)模房企在融資端備受限制。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析表示，紅星地產(chǎn)這樣體量的房企在融資端沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，而其項(xiàng)目分部又多集中于三四線(xiàn)城市，所承受的壓力相對(duì)會(huì)大一些。