3月31日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會和北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會聯(lián)合發(fā)布本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，這標(biāo)志著土地“兩集中”政策在北京正式展開。

公告顯示，本次出讓共計(jì)30宗地塊，約169公頃，建筑規(guī)模約345萬平方米。從具體區(qū)位來看，本次供地共涉及12個區(qū)，其中中心城區(qū)15宗地，占比約43%，朝陽區(qū)10宗、海淀區(qū)2宗、豐臺區(qū)2宗、石景山區(qū)1宗。

位于多點(diǎn)及副中心地區(qū)項(xiàng)目11宗，占比約43%，其中大興區(qū)、副中心3宗、昌平區(qū)3宗、房山區(qū)1宗、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1宗；位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)項(xiàng)目4宗；占比約14%，其中門頭溝區(qū)1宗、懷柔區(qū)1宗、密云區(qū)1宗、延慶區(qū)1宗。

土地供應(yīng)“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動。有第三方機(jī)構(gòu)曾對此做出分析，“兩集中”方式一旦面市，將會對房企的現(xiàn)金流造成一定沖擊，因?yàn)楦哳~的保證金和土地出讓金勢必會對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理提出更高要求。

而從另一方面來看，集中供地會帶來項(xiàng)目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。

北京此次出臺的“兩集中”清單，對于未來土地的出讓方式做出了嚴(yán)格規(guī)定，公告表示，在2021年商品住宅供地工作中，將采取“房地聯(lián)動、一地一策”機(jī)制，加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控。這意味著，在土地出讓環(huán)節(jié)，政府即提前做出調(diào)控，將“穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”前置化。

在“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系”的指導(dǎo)下，北京確定了今年租賃住房用地供應(yīng)指標(biāo)為300公頃，將其占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。鑒于此，北京出臺針對性土地出讓方式，即競配建“公共租賃住房”面積交易方式，共計(jì)15宗，占比達(dá)到50%，分別位于朝陽、豐臺、大興、副中心、昌平、房山6個區(qū)。

對開發(fā)企業(yè)來講，一旦配建租賃住房，則意味著手中大量現(xiàn)金將被沉淀無法及時而有效的轉(zhuǎn)化成現(xiàn)金流，這對企業(yè)的資金實(shí)力要求較高。

在30宗住宅用地里，其中有位置較好的6宗，分別位于朝陽、海淀、副中心。針對這6宗土地，將采取競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。這一方式在海淀樹村地塊中曾有表述，被媒體譽(yù)為新型共有產(chǎn)權(quán)房。

具體來說，即地塊一旦觸發(fā)競價上限，即均轉(zhuǎn)變?yōu)榱藗€人與政府共同持有產(chǎn)權(quán)的“共有產(chǎn)權(quán)住宅”。此前對于樹村地塊的規(guī)定是，該類住房銷售時，購房人只需繳納個人持有部分產(chǎn)權(quán)房款，這同時也是房企的銷售所得，而政府持有產(chǎn)權(quán)部分房款則無需購房人繳納；在后期轉(zhuǎn)讓方面，規(guī)定購房人需取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年才能交易，交易時可按市場價格全產(chǎn)權(quán)出售，包括個人持有產(chǎn)權(quán)部分及政府持有產(chǎn)權(quán)部分，政府按該房源首次上市交易的價格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購房款。如將該房源出租，則租金收益全額歸購房人所有。

給最熱門的6宗地塊做出這樣的限制，無疑是在給土地市場“潑涼水”。鑒于城區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺性，未來這些地塊入市時，勢必會遭到企業(yè)的“圍毆”，而一旦出現(xiàn)搶地的局面，地王則會順勢誕生，有市場分析人士指出，這對于穩(wěn)定地價、平抑房價沒有積極作用。

更為嚴(yán)格的限制是，此次集中供應(yīng)的項(xiàng)目中首次引入了房屋銷售價格引導(dǎo)機(jī)制。在北京，商品房限價有兩種途徑，其一是政府出讓“限競房”地塊，在土地出讓環(huán)節(jié)即限定未來房價，其二是較為隱秘的限價，雖然是純商品住宅，不做限價規(guī)定，但仍然針對不同區(qū)域?qū)Ψ科笞龀霾煌潭鹊闹笇?dǎo)。

此次限價由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)，前置到土地出讓環(huán)節(jié)，具體來說，將由住建、規(guī)自部門、區(qū)政府組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售價格指導(dǎo)意見，并在公告期對外告知，并要求開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

限價之外，同時限定戶型，30宗地塊里，近三分之二的項(xiàng)目設(shè)置了套內(nèi)“70/90”戶型要求，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

從出讓方式、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，到房屋限價、限面積，北京此次帶來的30宗地塊可謂被全方位、無死角限制。對于企業(yè)來說，未來可操作空間較小，而對于市場來說，能真正做到“房主不炒”。

“兩集中”的大勢已經(jīng)到來，31日晚間，天津也掛出2021年首批集中供地計(jì)劃。今年計(jì)劃分為3、6、9月三批掛牌，本次天津集中掛牌58宗住宅用地，擬出讓土地面積合計(jì)約375.5萬平方米，掛牌起始總價約合502.9億元，掛牌地塊分布遍及市區(qū)、環(huán)城、濱海、遠(yuǎn)郊。

此前，3月27日，杭州掛出今年第一批集中出讓地塊，共57宗宅地，出讓面積約4533畝。擬定于4月、6月、12月分3次集中發(fā)布住宅用地出讓公告、集中組織住宅用地出讓。3月26日，廣州掛出48宗土地，地塊計(jì)劃于4月集中出讓，總占地面積超過393萬平方米，掛牌起始價超過901億元。