經(jīng)歷了一年低谷期的寫字樓市場，在今年一季度迎來了復(fù)蘇的信號。北上廣深四大一線城市寫字樓市場，在今年一季度都展示出了較強(qiáng)吸納量，北京甚至刷新近十年紀(jì)錄。

而從另一個角度來看，由于仍有較大規(guī)模寫字樓入市，導(dǎo)致市場整體的空置率并未有所下降，個別城市甚至錄得了更高的空置率；受此影響，寫字樓租賃價格沒有因為吸納量的提升而走高，相反，部分市場租金仍然處于下滑趨勢。

出現(xiàn)樂觀信號

高力國際數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京凈吸納量超過23萬平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高，這一數(shù)字去年全年只有不到3萬平方米。

對此，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，第一季度北京市場新增需求表現(xiàn)超預(yù)期，主要有三個原因，第一，宏觀經(jīng)濟(jì)快速復(fù)蘇為企業(yè)擴(kuò)張創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；第二，由于疫情影響，去年受抑制的企業(yè)擴(kuò)張需求，在今年得到持續(xù)釋放；第三，互聯(lián)網(wǎng)科技和金融企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張助力新增需求爆發(fā)。

與北京類似，上海寫字樓市場也在今年一季度超出預(yù)期。高力國際數(shù)據(jù)顯示，雖一季度為傳統(tǒng)淡季，但上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場在今年一季度表現(xiàn)不俗，整體凈吸納量達(dá)22.1萬平方米，環(huán)比上漲8.4%。與此同時，預(yù)計今年產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體凈吸納量將逐步走高，全年凈吸納量有望達(dá)到109萬平方米。

廣州也同樣有較好表現(xiàn)。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣州寫字樓租賃市場活躍度大幅提高，新興租賃需求持續(xù)增長。全市寫字樓凈吸納量為15.3萬平方米，較去年同期增長16萬平方米，創(chuàng)下歷年來的開年最高值。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，一線城市的房產(chǎn)本身具有保值增值的特征，這是其他城市無法比擬的，因此，一些金融機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)會更傾向于在一線城市配置資產(chǎn)，這會變相推高一線城市寫字樓市場的需求量。

合碩首席分析師郭毅表示，去年的量化寬松也是寫字樓市場回暖的因素之一，寬松的貨幣導(dǎo)致市場資金面充足，企業(yè)主愿意配置較為優(yōu)質(zhì)的核心地段商務(wù)寫字樓產(chǎn)品；而另一方面，由于一線城市對于商辦物業(yè)的限制，導(dǎo)致了市場對于這類產(chǎn)品價值的低估，因此一季度出現(xiàn)了一個的需求的集中提升。

供應(yīng)量抑制價格上漲

雖然寫字樓市場的吸納量在一季度有超出市場預(yù)期的表現(xiàn)，然而從整體看，各個城市的空置率仍然維持在高位。

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣州寫字樓空置率環(huán)比升0.3個百分點，達(dá)到9%，截至一季度末，廣州寫字樓市場總存量上升至569.2萬平方米。

空置率更高的是深圳。2021年第一季度，深圳甲級寫字樓空置率28%，同比上升1.8%，空置率也位居四個一線城市之首。

高力國際華北研究部董事陸明表示，幾大城市的空置率攀升的問題從2018年起就開始出現(xiàn)，最主要的原因在于2018年起寫字樓供應(yīng)逐年加大，2020年出現(xiàn)疫情更導(dǎo)致空置率創(chuàng)歷史新高，雖然今年整體需求呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，然而供大于求的局面依然存在。

針對北京區(qū)域，高力國際預(yù)判，空置率將在2021年觸頂。而對于深圳，第一太平戴維斯認(rèn)為，2021-2015年，預(yù)計年均新增寫字樓供應(yīng)量為107.4萬平方米，百萬級年增供應(yīng)量將是未來五年常態(tài)。

供過于求的局面導(dǎo)致寫字樓租金水平無法維持穩(wěn)定。在北京，市場平均租金依然處于下降通道，但降幅收窄，個別子市場的租金出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。在深圳，寫字樓租金指數(shù)同樣保持下行趨勢，平均租金為184.7元/平方米·月，環(huán)比降0.5%，同比降5.2%。

陸明表示，較大的供應(yīng)量使得市場出現(xiàn)“以價換量”的心態(tài)，業(yè)主愿意犧牲一定利潤換取出租率，去年的疫情加重了這種心態(tài)。高力國際預(yù)測，2021年整體租金市場將會探底。