從“三道紅線”開始，房地產(chǎn)行業(yè)似乎一夜入冬。

融資信貸持續(xù)收緊、樓市調(diào)控政策頻出、銷售走弱、龍頭房企凈利潤下滑……許多高杠桿、高周轉(zhuǎn)房企表現(xiàn)出了極大的不適應(yīng)，行業(yè)的競爭邏輯徹底改變。

而且，如今的地產(chǎn)調(diào)控，早已不是一個(gè)行業(yè)的問題。作為居民重要的大宗資產(chǎn)，房地產(chǎn)的行業(yè)定位和政策導(dǎo)向，對于“共同富裕”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)舉足輕重，關(guān)系到了整個(gè)社會的效率與公平、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級。地產(chǎn)行業(yè)正處于再平衡過程中，行業(yè)過剩和落后產(chǎn)能必將出清。

過去，土地投資、銷售規(guī)模是房企的激烈競爭賽道，而現(xiàn)在，真正比拼的核心能力，是房企穿越周期的能力，這是一種綜合考量，“偏科者”將失去生存空間。

“行業(yè)競爭已經(jīng)從百米沖刺賽跑變成一場馬拉松，這個(gè)時(shí)候更講究配速，更講究自我的節(jié)奏。”中南建設(shè)董事、總經(jīng)理陳昱含這樣闡釋房地產(chǎn)行業(yè)變局。

作為一家2000億級以上規(guī)模房企，中南建設(shè)曾經(jīng)是規(guī)模競爭中的領(lǐng)跑者。前幾年，在房企需要規(guī)?；臅r(shí)代，它的年規(guī)模增長曾連續(xù)翻番，三年歸母凈利復(fù)合增長率達(dá)到146%。不過，自從銷售規(guī)模跨過2000億臺階之后，中南置地開始追求發(fā)展的質(zhì)量。

囤夠糧草才能過冬。陳昱含講述了她在新形勢下帶領(lǐng)企業(yè)發(fā)展的“攻守之道”。

業(yè)績穩(wěn)健，爭取合理增速

今年中期報(bào)告顯示，中南建設(shè)（000961.SZ）上半年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合約銷售額1089.8億元，同比增長33.9%，銷售面積790.1萬平方米，同比增長29.7%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入384.8億元，同比增長29.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤17.5億元，同比減少14.7%；上半年公司綜合毛利率16.31%，同比下降0.97個(gè)百分點(diǎn)。

雖然上半年銷售額增速超過去年同期，但對于這份成績單，中南建設(shè)的管理層表現(xiàn)得審慎樂觀。在中南建設(shè)2021年中期業(yè)績會上，陳昱含表示：“在未來相當(dāng)長時(shí)間，審慎經(jīng)營都是我們的首要原則。”7月份全國單月銷售同比下降了7.1%，原因跟調(diào)控升級和疫情影響有關(guān)，但中南建設(shè)7月份銷售業(yè)績是177億，表現(xiàn)穩(wěn)定，未來會爭取合理增速。

對于歸母凈利潤的下滑，管理層亦未避諱。陳錦石坦言，公司正處于調(diào)整期，再有半年左右，中南的經(jīng)營會有更大的提升。董事會秘書梁潔則表示，非并表項(xiàng)目結(jié)算少，導(dǎo)致投資收益下降了62%。

雖然照“三道紅線”要求看，中南建設(shè)仍處于“黃檔”，但其實(shí)調(diào)整期已經(jīng)初見成效，債務(wù)安全邊際大幅提升。

截至6月30日，中南建設(shè)有息負(fù)債767.6億元，比 2020 年末減少31.5億元。其中，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債209.0億元，比2020年末減少24.7億元。在總負(fù)債規(guī)模下降的同時(shí)，債務(wù)結(jié)構(gòu)同步改善，短債占比在進(jìn)一步下降。

報(bào)告期末，中南建設(shè)貨幣資金余額269.7億元，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比為1.03；凈負(fù)債率為95.27%，比2020年末下降2個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.42%，但比 2020 年末下降1.27個(gè)百分點(diǎn)。

陳昱含表示，接下來將“堅(jiān)定去杠桿，向三線全綠努力”。

防御“三高”，房企要減肥增肌練內(nèi)功

過去中南的高速發(fā)展，離不開對整體宏觀形勢的正確、精準(zhǔn)判斷。如今大環(huán)境變化，中南再一次審時(shí)度勢。

“我們在深刻領(lǐng)會國家戰(zhàn)略意圖的前提下，對經(jīng)營做出必要調(diào)整。中南對于目前的形勢有提前預(yù)判，也較早采取了經(jīng)營應(yīng)對舉措。”對于新形勢，陳昱含提出，房企要打一場“防三高”的持久戰(zhàn)。

“三高”指房企的“高血壓、高血糖和高血脂”。陳昱含認(rèn)為，“高血壓”指流動性問題，控血壓的重要性遠(yuǎn)高于血糖和血脂，作為資金密集型的房企，確保流動性是第一要務(wù)。

“高血糖”說的是杠桿和規(guī)模，一旦得了糖尿病，再好吃的東西都得忍著。而“高血脂”說的是利潤問題，如果長期肥胖、肌肉流失，健康必然每況愈下。

中南建設(shè)已經(jīng)以預(yù)算和資金管理為核心，貫徹以能定收、以收定投、以收定支原則，建立了一整套覆蓋投融管退的精益管理方法和工具，確保流動性安全；另外，堅(jiān)定去杠桿，加速實(shí)現(xiàn)三線全綠。

今年，房地產(chǎn)企業(yè)利潤普遍下滑，就連龍頭企業(yè)也出現(xiàn)罕見的下跌。長期來看，考慮到政策調(diào)控持續(xù)、人口紅利減少、碳達(dá)峰和碳中和要求、上游原材料價(jià)格上漲等多重因素，行業(yè)利潤不容樂觀。陳昱含表示，必須減肥、增肌、練內(nèi)功，通過輪動布局、合理下沉、規(guī)避熱點(diǎn)等方式確保貨地比，通過精細(xì)運(yùn)營確保效率和全周期利潤實(shí)現(xiàn)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和供應(yīng)鏈建設(shè)優(yōu)化成本。

除了防御的一面，中南還有進(jìn)攻的一面，陳昱含把這一部分概括為“三個(gè)卓越”：卓越運(yùn)營、卓越建設(shè)、卓越服務(wù)。

她表示，要把地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)和效率價(jià)值發(fā)揮到最大；此外，中南將加快探索第二增長曲線，整合中南置地和建筑的各自業(yè)務(wù)優(yōu)勢，在代建和EPC領(lǐng)域加快探索和拓展；存量時(shí)代，推動中南服務(wù)在基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)和城市服務(wù)方面的能力提升。

陳昱含對房地產(chǎn)行業(yè)、對中南發(fā)展路徑的思考，獲得了陳錦石的充分肯定。他稱贊女兒很認(rèn)真、很細(xì)致、很有遠(yuǎn)見。“我相信陳昱含會更老練、更有能力經(jīng)營好中南置地，經(jīng)營好中南建設(shè)，最終逐步會經(jīng)營好中南集團(tuán)。她對市場、對政策、對行業(yè)看得很準(zhǔn)，有這么一種境界帶領(lǐng)著大家，我相信中南會做得更好。”

陳昱含說，其實(shí)房地產(chǎn)仍然是一個(gè)好行業(yè)，沒有哪個(gè)行業(yè)能夠有如此大上下游的影響，對GDP的貢獻(xiàn)或許會下降，但是仍然占比很大。

已經(jīng)從事地產(chǎn)行業(yè)30多年的陳錦石則說，如今房地產(chǎn)突然間來到了冬天，中南既要應(yīng)付冬天，又要轉(zhuǎn)型，還要符合國家結(jié)構(gòu)性調(diào)整，中南需要時(shí)間，“但是房地產(chǎn)市場會不錯(cuò)的，冬天也是有希望的”。