（伍超明為財信證券研究院副院長）

我國房地產(chǎn)市場如何止跌回穩(wěn)，用什么關(guān)鍵指標來衡量，什么時候能止跌回穩(wěn)，這三個問題無法也不能回避。上篇“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)：四點常識性國際經(jīng)驗”，回答了第二個問題“用什么關(guān)鍵指標來衡量”。下篇利用上篇中的四點常識性國際經(jīng)驗，回答第三個問題“什么時候能止跌回穩(wěn)”，并就第一個問題“如何止跌回穩(wěn)”給出四點建議。

需要特別聲明的是，無論報告結(jié)論如何，筆者都沒有看空中國房地產(chǎn)市場的意思和意圖，僅嘗試借鑒一些有意義的國際經(jīng)驗，盡量客觀判斷當前市場面臨的挑戰(zhàn)和問題，為市場盡早止跌回穩(wěn)提供一些對策建議，以供決策參考。

一、常識性國際經(jīng)驗一之中國演繹：量先于價，量在底部但價尚未見底。我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了四次典型的周期性波動，銷售量均領(lǐng)先房價變動，尤其是一線城市表現(xiàn)更為明顯。2021年至今的這次波動中，銷售量已回落至15年前的2009年水平，降幅超過50%，但70個大中城市房價降幅不到10%。是房價指標失真還是房價調(diào)整沒有到位？市場化程度更高的70個大中城市二手住宅價格和二手房出售掛牌價，同期降幅分別達到近16%和20%，更貼近公眾的實際感受。但是，二手住宅價格降幅和漲幅均可能存在系統(tǒng)性低估，主要原因在于官方統(tǒng)計采用的網(wǎng)簽價往往低于實際成交價。那么，市場化程度最高、跌幅最大的二手房出售掛牌價是否已充分反映房價的調(diào)整幅度？結(jié)論可能沒有那么簡單。根據(jù)銷售量和房價的歷史關(guān)系，無論是二手住宅價格還是二手房出售掛牌價，預(yù)計仍有調(diào)整空間，但分化特征明顯，相對于低能級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型慢的城市，高能級和轉(zhuǎn)型快的城市調(diào)幅會更小，也會更早止跌回穩(wěn)。

二、常識性國際經(jīng)驗二之中國演繹：庫存高企，去化至正常水平尚需時日。2005年以來，商品房庫存歷經(jīng)三次典型變化。首次（2008-2015年）“庫存升、價格漲”，存銷比從2.1個月升至6.7個月，房價漲幅達66%，但六普數(shù)據(jù)顯示人均住房間數(shù)達到1.0，供需基本平衡，高房價與高庫存不可持續(xù)并存，導(dǎo)致2015年底決定實施去庫存政策。第二次（2016-2021年中）“庫存降、價格漲”，存銷比降至3.2個月，房價再漲46%，庫存轉(zhuǎn)移至居民家庭手中，人均住房間數(shù)提高至1.2。第三次（2021年中至今）“庫存升、價格降”，存銷比達9.0個月，價格開啟下行周期。去庫存是未來主要任務(wù)，參照2016年經(jīng)驗和進度，估計需5-7年才能回歸4-5個月正常水平。高庫存不僅延長去化周期，也拖長房價回穩(wěn)時間，亟需非常規(guī)去庫存政策。

三、常識性國際經(jīng)驗三之中國演繹：房價未觸底、購房成本仍高。房價泡沫出清有美日兩種典型模式：美國以空間換時間，日本以時間換空間，但無論哪種模式，均需泡沫出清后房價才有望上漲。此外，降低購房成本和增加收入亦很關(guān)鍵。參照英國經(jīng)驗，我們構(gòu)建了中國購房負擔(dān)壓力指數(shù)（HAI），以反映首次購房者的購房壓力。測算結(jié)果表明，房價和房貸利率上升均會顯著增加購房負擔(dān)。2021年中以來，房價和房貸利率下降，HAI指數(shù)回落至2015-16年水平，但仍處高位。樓市止跌回穩(wěn)需有三“必要動作”：一是房價市場化調(diào)整要到位，二是住房貸款利率要較大幅度下調(diào)，三是居民收入合理增長。前兩個“動作”是“被動式”降低購房成本或提高購房能力，第三個是“主動式”提高購房意愿和能力。

四、常識性國際經(jīng)驗四之中國演繹：加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)，及時果斷提量、降本、增收、去庫。房地產(chǎn)市場“重要而不能倒”，2024年四季度政治局會議及時正確地提出了加強超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)、穩(wěn)住樓市等政策?；谏衔姆治鼋Y(jié)論，提四點建議：一是提量。量先于價，量增才能價穩(wěn)，政策應(yīng)發(fā)力促進需求端銷售回升，市場化出清房價。二是降本。建議2025年適度寬松貨幣政策非對稱性降低房貸利率，更大力度、更多幅度降低購房成本。三是增收。居民收入的合理增長是提高購房意愿和購房能力的有效財力保障，需保持名義GDP一定的適度增速。四是去庫。提量、降本、增收都是消化庫存有效手段，但非常時期真金白銀落實收儲存量土地和商品房政策，同樣關(guān)鍵。

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