在房地產(chǎn)的政策暖風(fēng)與市場提振態(tài)勢下，近期不少機(jī)構(gòu)已扭轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)以及地產(chǎn)股的態(tài)度。

12月5日，平安基金舉辦2025年度投資策略會(huì)，廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、首席分析師郭磊在談到各類大宗資產(chǎn)時(shí)表示明年房地產(chǎn)會(huì)有一輪“量價(jià)企穩(wěn)”。

郭磊的判斷源于對(duì)房產(chǎn)租金收益率的研究。他表示，過去幾年房價(jià)普遍回調(diào)，對(duì)應(yīng)的租金收益率（年租金除以房屋總價(jià)）實(shí)際上是在升高的，對(duì)比四個(gè)一線城市的租金收益率，目前北京的住宅租金收益率已經(jīng)超過2%，上海在2%左右，深圳、廣州稍微低一些，在1.5%-1.7%之間。二線城市中，長沙、武漢的租金收益率大約回到了3%，合肥、鄭州則相對(duì)低一些。全國范圍來看，百城的租金收益率在2.3%左右。

2.3%的百城租金收益率意味著什么？

“第一，說明長周期的房地產(chǎn)調(diào)整目前沒有結(jié)束，租金收益率理論上應(yīng)該用長期限的收益率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（來衡量），長期限的收益率可以用30年國債收益來參考，30年國債目前的收益率就是2.3%左右，也就是說，房地產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，對(duì)比長期限國債，它的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)還沒有體現(xiàn)，一般國外這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)在1個(gè)點(diǎn)以上，所以說房地產(chǎn)的長周期調(diào)整還會(huì)繼續(xù)。”郭磊表示。

其二，郭磊認(rèn)為，從短周期來看，明年將會(huì)有一輪房地產(chǎn)量價(jià)企穩(wěn)，實(shí)際上部分一線城市現(xiàn)在已經(jīng)在底部了，租金收益率目前超過2%，已經(jīng)高于5年期定存收益率，也高于同期理財(cái)產(chǎn)品短期收益率，這是房地產(chǎn)將出現(xiàn)短周期企穩(wěn)的基礎(chǔ)。

早在房地產(chǎn)“9·29新政”后，包括摩根大通在內(nèi)的外資巨頭在地產(chǎn)及物管板塊動(dòng)作增多，公募基金的地產(chǎn)股持倉市值與比例也有所提升，部分沉寂多時(shí)的地產(chǎn)股出現(xiàn)了劇烈波動(dòng)。中金公司認(rèn)為，總體上地產(chǎn)股估值的歷史底部或已確立，未來主要著眼上行節(jié)奏與空間的問題。

今年第三季度公募基金地產(chǎn)股持倉市值與比例均有所提升，也從側(cè)面反映出市場的部分復(fù)蘇跡象。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2024Q3房地產(chǎn)板塊的基金持倉總市值為761億元，環(huán)比上升60%，地產(chǎn)板塊持倉市值占股票投資市值比重為1.08%，環(huán)比上升0.25百分點(diǎn)。

在A股，多家上市房企今年第三季度的前十流通股東倉位亦發(fā)生變化。

“全國社?；鹆愣M合”以及“中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司-廣發(fā)均衡優(yōu)選混合型證券投資基金”新進(jìn)金地集團(tuán)（600383.SH）十大股東之列，香港中央結(jié)算有限公司則增持1244.04萬股；“全國社?；鹚囊蝗M合”和“中國工商銀行股份有限公司-華泰柏瑞滬深300交易型開放指數(shù)證券”等新進(jìn)保利發(fā)展（600048.SH）十大股東之列；新城控股（601155.SH）也獲得香港中央結(jié)算有限公司增持943.12萬股。香港中央結(jié)算有限公司作為外資通過滬深港通機(jī)制投資A股市場的結(jié)算機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)北向資金的結(jié)算工作。

今年9月下旬起，股價(jià)沉寂多時(shí)的華夏幸福（600340.SH）突然開始發(fā)力，尤其是從10月28日至11月7日，實(shí)現(xiàn)連續(xù)9個(gè)交易日漲停，究其原因，一方面華夏幸福在三季度報(bào)告中顯示出盈利狀態(tài)，并推出了債務(wù)化解方案；另一方面也與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇密切相關(guān)。

不過，在九連板以后，華夏幸福股價(jià)又經(jīng)歷了過山車般的劇烈波動(dòng)，在下跌后，又于11月底至12月初的8個(gè)連續(xù)交易日內(nèi)錄得4次漲停，可見市場參與者的情緒仍然處在不穩(wěn)定中。

中金公司日前發(fā)布研究報(bào)告稱，對(duì)于地產(chǎn)股而言，總體上認(rèn)為估值的歷史底部或已確立，未來主要著眼上行節(jié)奏與空間的問題，主要的催化因素將在于增量政策與房價(jià)趨勢?；鶞?zhǔn)情形下，建議投資者把握2025年可能因?qū)嶓w市場量價(jià)下行趨勢緩和所出現(xiàn)的地產(chǎn)股的進(jìn)一步上行。

伴隨著市場回暖及部分地產(chǎn)股交易活躍，原本對(duì)中國房地產(chǎn)持唱衰態(tài)度的外資投行也開始逐漸改變。在高盛發(fā)布的2025年中國房地產(chǎn)展望中，高盛預(yù)計(jì)房地產(chǎn)觸底在望，二手房市場預(yù)計(jì)每年成交量將保持中位數(shù)增長，房價(jià)將在2025年底至2026年初企穩(wěn)，均價(jià)在2026年持平，2027年預(yù)計(jì)增長2%；開發(fā)商的銷售現(xiàn)金利潤預(yù)計(jì)將在2025年至2027年間企穩(wěn)，開發(fā)商股票估值復(fù)蘇路徑仍取決于基本面韌性。