每個(gè)遭遇宏觀調(diào)控的年份，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)都不好過(guò)，但今年多重重壓之下，房企顯然進(jìn)入了Hard模式：拿地門檻提高、“金九銀十”失色、融資渠道收緊、房企美元債普跌……

不甚景氣的大環(huán)境使得評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

在行業(yè)面臨較大波動(dòng)、投資者信心較弱的情況下，房企融到的每一筆資金，都說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)該家公司的認(rèn)可。一直以來(lái)秉持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)理念的海倫堡，便是市場(chǎng)認(rèn)定為可以信任的房企之一。

日前，海倫堡中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“海倫堡”）成功發(fā)行共計(jì)2.7億美元2023年到期高級(jí)綠色債券，其中1.68億美元用于提前交換2021年到期債券，并同步新發(fā)行1.02億美元債，其主體評(píng)級(jí)為穆迪B2，惠譽(yù)B+, 債券評(píng)級(jí)為穆迪B3。

無(wú)論是近5年來(lái)復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)40%的銷售規(guī)模，還是總貨值近4000億元的土地儲(chǔ)備，抑或是住宅、商業(yè)、創(chuàng)意園全覆蓋的業(yè)務(wù)布局，又或是“三道紅線”皆未中的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，都是支撐海倫堡穿越波動(dòng)的行業(yè)周期，應(yīng)對(duì)未來(lái)變化的根本。

財(cái)務(wù)健康 銷售穩(wěn)增

今年以來(lái)，房企融資渠道整體呈現(xiàn)收緊的態(tài)勢(shì)。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%。從單月融資來(lái)看，2-6月房企的融資水平均處于低位，單月融資量在千億元左右徘徊。

今年第三季度，這一態(tài)勢(shì)也并未扭轉(zhuǎn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，第三季度100家典型房企的融資額為2872億元，同比下降38%，環(huán)比下降24%，融資額創(chuàng)2018年以來(lái)的最低水平。

這樣的融資環(huán)境下，海倫堡則在年內(nèi)多次逆勢(shì)成功發(fā)行債券。

據(jù)透露，海倫堡在上半年已經(jīng)成功發(fā)行了3.5億美金；而2021年全年，其共持有6.2億美金發(fā)改委境外美元債發(fā)行額度。

此次，海倫堡將剩余額度全部用于本次2.7億美金的高級(jí)綠色債券發(fā)行，既保證了全年額度的充分利用，又符合了香港交易所對(duì)于企業(yè)發(fā)行綠色債券的期望。

而這次綠債的背景則是，近期大幅波動(dòng)和整體不景氣的境外高收益市場(chǎng)環(huán)境，以及時(shí)有發(fā)生的違約事件。

能在此時(shí)完成這筆境外債券的發(fā)行，除了與資機(jī)構(gòu)良好的溝通及長(zhǎng)期合作關(guān)系、穩(wěn)固的基石訂單以及成功的定價(jià)策略等因素外，最根源的是海倫堡自身扎實(shí)的基本面。

以當(dāng)前最受關(guān)注的“三道紅線”指標(biāo)來(lái)看，截至2021年6月，海倫堡手握充沛現(xiàn)金，凈資產(chǎn)負(fù)債率小于100%，現(xiàn)金短債比大于1，相關(guān)指標(biāo)均未碰線，身處綠檔行列，屬于資金面較為健康的房企。

同時(shí)，海倫堡近年來(lái)融資渠道通暢，美元債、私募債等信用融資增加，信托資管貸款下降，融資結(jié)構(gòu)得到明顯改善。

更重要的是，在當(dāng)前的融資環(huán)境下，良好的銷售去化才是房企最穩(wěn)定可靠的資金支撐。而海倫堡在過(guò)去幾年間一直保持著高速的銷售增長(zhǎng)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，海倫堡實(shí)現(xiàn)銷售金額780.3億元，同比增幅約45%，占2020年全年銷售額近8成。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年海倫堡全口徑銷售額同比增幅達(dá)47%，近5年來(lái)復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)40%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

這也是海倫堡得以維持評(píng)級(jí)的關(guān)鍵因素之一。

穆迪在近期給出的報(bào)告中，確認(rèn)維持海倫堡企業(yè)家族評(píng)級(jí)為“B2”以及高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為“B3”。據(jù)稱，海倫堡“B2”企業(yè)家族評(píng)級(jí)主要反映了該公司在主要市場(chǎng)開發(fā)地產(chǎn)和執(zhí)行銷售的良好記錄，以及不斷擴(kuò)大的地域覆蓋范圍。

土儲(chǔ)充沛 業(yè)務(wù)聚焦

事實(shí)上，僅僅是地域覆蓋范圍擴(kuò)大尚不足夠，在市場(chǎng)下行的當(dāng)前，布局在何處也是具有決定意義的因素。

在過(guò)去23年的發(fā)展歷程中，海倫堡從廣州出發(fā)，2005年-2008年間，在珠三角地區(qū)快速擴(kuò)展；2009年向西進(jìn)入昆明、向北拓至武漢，開啟全國(guó)化布局戰(zhàn)略；2013年落子長(zhǎng)三角核心城市上海，也是在這一年，海倫堡首次突破了百億規(guī)模。

至今，海倫堡的業(yè)務(wù)版圖已覆蓋珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、華西地區(qū)及華中地區(qū)的16個(gè)省及直轄市的52個(gè)城市。

細(xì)察海倫堡完成全國(guó)化布局的路徑，可窺探出其對(duì)整體局勢(shì)的把握，將重心放在了發(fā)家的珠三角地區(qū)和經(jīng)濟(jì)界面有良好支撐的長(zhǎng)三角地區(qū)，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)良，安全系數(shù)高。

具體來(lái)看，在珠三角地區(qū)，海倫堡在包括廣州、珠海、惠州等在內(nèi)的10個(gè)重點(diǎn)城市開發(fā)了81個(gè)項(xiàng)目；在長(zhǎng)三角地區(qū)，海倫堡在包括上海、南京、蘇州等在內(nèi)的22個(gè)長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市布局了61個(gè)項(xiàng)目。此外，在華西、華中、京津冀等地區(qū)則各有34個(gè)、18個(gè)、5個(gè)項(xiàng)目。

值得關(guān)注的是，在同行皆因外部環(huán)境因素暫緩拿地動(dòng)作之時(shí)，海倫堡未曾停下補(bǔ)倉(cāng)優(yōu)質(zhì)土地資源的步伐。從年初西部的貴陽(yáng)、海西的莆田，到首次進(jìn)駐安徽阜陽(yáng)、浙江溫州，隨后再落子寧波、蘇州、金華、肇慶。

今年以來(lái)，海倫堡累計(jì)獲地近30宗，新增貨值近500億元，在深耕的核心城市群進(jìn)一步提高影響力。截至2021年6月30日，海倫堡土儲(chǔ)面積達(dá)3237萬(wàn)平方米，土儲(chǔ)貨值近4000億元。有分析指出，諸如海倫堡這般的房企，其土儲(chǔ)充裕，布局得當(dāng)，其銷售業(yè)績(jī)還有較大的提升空間。

不過(guò)，在“房住不炒”政策指引下，購(gòu)房者對(duì)房子的認(rèn)知也逐步回歸至居住的本質(zhì)，房屋質(zhì)量、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、居住體驗(yàn)等各方面有缺陷的產(chǎn)品，無(wú)疑也將被市場(chǎng)淘汰。這也就意味著，產(chǎn)品力也成為市場(chǎng)號(hào)召力的關(guān)鍵組成部分。

海倫堡通過(guò)對(duì)每個(gè)城市、區(qū)域、地塊進(jìn)行深入的研究，對(duì)客戶心理的把握，針對(duì)不同區(qū)域定位不同產(chǎn)品，將原六大經(jīng)典產(chǎn)品線調(diào)整升級(jí)為三大產(chǎn)品線——璽悅系、玖悅系、和悅系，融入了“健康+2.0”體系，從產(chǎn)品思維、空間設(shè)計(jì)、生活營(yíng)造等三大維度切入，完成第五代產(chǎn)品的全面升級(jí)。更健康、綠色、智慧的人居，是海倫堡在各個(gè)市場(chǎng)贏得購(gòu)房者青睞的底氣。

將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，住宅已逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，房企在多元賽道的布局已成行業(yè)趨勢(shì)。海倫堡在2010年時(shí)，就已開啟了多個(gè)重要業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的探索，未來(lái)這也將成為其穿越行業(yè)周期的重要推動(dòng)力。

目前，在商業(yè)物業(yè)方面，海倫堡已經(jīng)打造了海樂(lè)世界、海樂(lè)城及海樂(lè)薈三大商業(yè)品牌，涵蓋一站式購(gòu)物中心、中高端商業(yè)綜合體及社區(qū)購(gòu)物廣場(chǎng)，旗下在建及運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目近20個(gè)。

在創(chuàng)意科技園方面，海倫堡則致力于更新創(chuàng)意科技園的經(jīng)營(yíng)模式，提供滿足目標(biāo)公司群體特定需求的多樣化配套服務(wù)，積極參與其生命周期的各個(gè)階段，打造綜合平臺(tái)以形成促進(jìn)目標(biāo)公司發(fā)展的價(jià)值鏈。目前海倫堡已在廣州、上海等重要城市落地多個(gè)創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目。