房地產(chǎn)稅試點進程加快。

12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開，會議提出，“做好房地產(chǎn)稅試點準(zhǔn)備工作。”

10月23日，全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（以下簡稱《決定》）。

1 房地產(chǎn)稅試點的原因

第一，調(diào)控房地產(chǎn)，嚴(yán)格落實“房住不炒”，增加保有環(huán)節(jié)成本。自2016年的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報告都以此定調(diào)當(dāng)年房地產(chǎn)市場。《決定》提出，“為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。因此，此次試點地區(qū)應(yīng)該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市；同時，扣除抵扣面積以后，對于投機炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。

第二，隨著房地產(chǎn)大開發(fā)時代漸進尾聲，土地財政難以為繼，存量房時代到來，從土地財政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢所趨、形勢所迫。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率為63.9%，考慮到2.86億農(nóng)民工在農(nóng)村留守的家屬（其中，外出農(nóng)民工16959萬人，本地農(nóng)民工11601萬人），如果能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)民工市民化和基本公共服務(wù)均等化，我國寬口徑的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到75%左右，發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮(zhèn)化階段漸進尾聲，土地財政難以為繼。根據(jù)我們的測算，土地加稅收成本占房價的6成左右。根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額：10.4萬億，其中國有土地出讓金收入8.4萬億，5個房地產(chǎn)特有稅種稅收合計1.97萬億。2012-2020年土地出讓金占地方財政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至37.6%。

第三，地方財政吃緊，房地產(chǎn)稅試點，完善地方主體稅，增加地方穩(wěn)定的稅收來源。在美國，地方的主體稅是房地產(chǎn)稅、消費稅和個人所得稅。當(dāng)前我國地方收入壓力大，主因地方政府隱性債務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)和房地產(chǎn)市場不景氣。2021年5月以來，房地產(chǎn)銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13.2%和-15.8%；土地大幅流拍，截至10月17日，實施土地集中供應(yīng)的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達32.4%，其中北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。

第四，房產(chǎn)為居民主要財富資產(chǎn)，房地產(chǎn)稅改革立法有助于發(fā)揮其調(diào)節(jié)個人收入分配、縮減貧富差距功能，實現(xiàn)“共同富裕”。居民部門主要繳納收入稅（工薪所得、勞務(wù)所得、稿酬所得、財產(chǎn)租賃所得等），財產(chǎn)稅基本為零。但在經(jīng)濟高速增長后，社會積累了大量的存量財富，僅靠工資征稅來調(diào)節(jié)收入差距已經(jīng)力有不逮，開征財產(chǎn)稅（主要是房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)贈與稅）既能調(diào)節(jié)高收入，也能為低收入群體的社會保障提供資金支持。中國收入差距處于較高水平，2019年中國收入基尼系數(shù)0.465，高于0.4這一警戒線。財富差距在世界處于中等偏低水平、但快速上升，2020年中國財富排名前1%居民占總財富的比例升至30.6%。

2 房地產(chǎn)稅試點的方案

1）從稅源看，此次試點地區(qū)將以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市。采取熱點城市試點方式，除了技術(shù)難度下降之外，還有就是復(fù)雜性下降，如果全國普征房地產(chǎn)稅，需要實現(xiàn)全國不動產(chǎn)實名制和房地產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)，而根據(jù)美國、韓國、英國等經(jīng)驗，不動產(chǎn)實名制和金融實名制是現(xiàn)代國家治理的基礎(chǔ)，既是經(jīng)濟改革也是政治改革。

2）從課稅對象看，以存量房為基礎(chǔ)征稅的可能性較大。此前上海與重慶試點效果未達預(yù)期的原因之一是其課稅對象范圍過小，上海僅對新購住宅征稅，重慶僅對高端住宅征稅。隨著一二線城市進入存量房時代，增量住宅增速放緩，課稅對象將以存量房為基礎(chǔ)。

3）從課稅依據(jù)看，預(yù)計我國房地產(chǎn)稅試點將以市場評估價值為征稅基礎(chǔ)。基于發(fā)達國家、上海重慶方案的經(jīng)驗，有以虛擬租金或市場評估價值為征稅基礎(chǔ)兩種方式，預(yù)計我國房地產(chǎn)稅試點將以市場評估價值為征稅基礎(chǔ)，并且根據(jù)家庭成員人數(shù)、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)、生育狀況、特殊群體等給予抵扣面積或稅收優(yōu)惠。

4）從稅率看，可能由國務(wù)院劃定稅率范圍、各地因城施策確定差異化稅率，且整體稅率不會太高。根據(jù)發(fā)達國家及上海重慶經(jīng)驗，房地產(chǎn)稅率主要采取累進稅率、平均稅率方式，且稅率較低。此前上海重慶分別采用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1.2%三檔稅率，預(yù)計試點城市將因城施策，稅率一開始不會太高。

5）從稅收優(yōu)惠看，可能采取首套免征和免征面積相結(jié)合的方式，同時對剛需及特殊群體免征。此前上海試點方案的免征面積是人均居住面積的2倍，預(yù)計此次試點將對免征面積做出調(diào)整以擴大稅基。

6）目前爭議點主要是：由于交易環(huán)節(jié)的契稅、土地增值稅等較重，開征存量環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，能否降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，否則居民整體稅負(fù)提升較大；如何解決解釋民用住宅土地使用權(quán)年限70年和房地產(chǎn)稅的關(guān)系及合理性，70年以后怎么辦，能否給居民穩(wěn)定預(yù)期；推出時點的選擇，前期三道紅線、貸款集中度管理、限購限貸等政策集中出臺，當(dāng)前房地產(chǎn)市場和土拍市場不景氣。

3 房地產(chǎn)稅試點的影響

由于此次房地產(chǎn)稅開征以試點為主，征稅力度一開始可能不會太大，循序漸進。2018年美國各州房地產(chǎn)稅實際稅率為0.27%-2.4%。但是，也要防止運動式“減碳”等重演。

短期來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售清淡、土地市場大幅流拍，因此房地產(chǎn)稅在這個時點推出對市場壓力不小，具體影響程度取決于征稅力度。理想的政策推出時點應(yīng)該是房地產(chǎn)周期向上、市場銷售火熱的時候，如2015-2016年，市場和企業(yè)能接得住。當(dāng)然，政策從研究、制定到落地有時間跨度。我們之前提出“房地產(chǎn)是最堅硬的泡沫，力爭軟著陸，避免硬著陸，用時間換空間”。

長期來看，房地產(chǎn)稅對具體區(qū)域的影響還是取決于供求關(guān)系。根據(jù)國際經(jīng)驗，在供不應(yīng)求和貨幣超發(fā)的情況下，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，反之則無法轉(zhuǎn)嫁甚至增加區(qū)域市場壓力。房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融。根據(jù)我們的研究，未來中國人口將向都市圈城市群和區(qū)域中心城市集聚，人口流入和流出地區(qū)的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯分化，這在美國、日本等均發(fā)生過（參考《中國人口大遷移》《中國城市人才吸引力排名：2021》）。根據(jù)我們《中國住房存量報告：2021》測算，2020年中國城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡，但是區(qū)域供求差異極大，隨著人口往都市圈城市群流入，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象，但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，由于人口外遷嚴(yán)重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。長遠(yuǎn)來看，住房制度改革的治本之策是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅，從而實現(xiàn)供求平衡，以改變當(dāng)前人地錯配、供求分離以及一二線高房價、三四線高庫存的問題。

4 展望

經(jīng)全國人大授權(quán)，預(yù)計未來房地產(chǎn)稅將在房價上漲壓力較大的熱點城市試點，力度大于上海和重慶現(xiàn)有試點。試點后將逐步擴圍。《決定》提出，“本決定授權(quán)的試點期限為五年。條件成熟時，及時制定法律。”

隨著存量房時代來臨，從土地財政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型開始啟動。根據(jù)《中國住房市值報告：2021》測算，2020年中國住房市值418萬億元，是GDP的4.1倍，占股債房市值的66%。從住房市值與GDP的比例看，2020年中國為414%，高于美國、日本、德國、英國、法國的148%、233%、271%、339%、354%。2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，年均增長15.6%；人均住房市值從1.8萬元到29.6萬元，年均增長15%，高于人均GDP的12.3%；城鎮(zhèn)人均住房市值從4.5萬元到43.4萬元，年均增長12%。

什么是大勢？就是降低房地產(chǎn)、金融、教育、互聯(lián)網(wǎng)等的利潤和壟斷，以及由此引發(fā)的過去長期對民生和實體經(jīng)濟的擠壓和成本，大力發(fā)展制造業(yè)、硬科技、實體經(jīng)濟、新能源、新基建、資本市場等。百年未遇之大變局，也是百年未有之大機遇。看清這一大趨勢，至關(guān)重要。每個企業(yè)每個人最終都是時代的產(chǎn)物。

中國未來中長期面臨三大挑戰(zhàn)：中美貿(mào)易摩擦及脫鉤風(fēng)險、人口老齡化少子化加速到來、房地產(chǎn)最堅硬的泡沫如何避免硬著陸實現(xiàn)軟著陸。面對這三大挑戰(zhàn)，我們實施了一系列戰(zhàn)略和政策調(diào)整，比如實現(xiàn)科技自立自強、注冊制和北交所為“專精特新”服務(wù)、大力推進新能源和新能源汽車革命、放開三孩、清理校外培訓(xùn)、延遲退休年齡、反壟斷和防止資本無序擴張、試點房產(chǎn)稅、三道紅線、貸款集中度管理等。如果你選擇做正確的事，運氣就在你這邊。

5 他山之石：美國、英國、日本如何征收房地產(chǎn)稅

各國房產(chǎn)稅形式多樣，政策不一。從計稅基礎(chǔ)看，主要有兩種：一是以虛擬租金為征稅基礎(chǔ)；二是以評估價值為征稅基礎(chǔ)。從稅率看，發(fā)達國家主要采用累進稅率和平均稅率。從稅收優(yōu)惠看，發(fā)達國家主要采用稅額抵扣、延遲納稅、減稅、設(shè)置起征點等方式。

1）美國土地、房屋一體化征稅，房地產(chǎn)稅以評估價值為計稅基礎(chǔ)，評估價值與市場價值接近，稅率通過地方政府“以支定收”確定。美國對土地、房屋實行一體化征稅模式，通常由郡政府統(tǒng)一征收，然后劃轉(zhuǎn)到相應(yīng)部門。房地產(chǎn)稅=評估價值×評估率×名義稅率。從計稅基礎(chǔ)看，美國以評估價值為計稅依據(jù)，評估價值和市場價值較為接近；有些州并不對評估價值進行全額征收，而是設(shè)置評估率，用以調(diào)節(jié)不同類型房產(chǎn)的實際稅率。從稅率看，美國通過“以支定收”確定稅率，地方政府根據(jù)財政預(yù)算支出與收入、房地產(chǎn)評估價值和評估率確定稅率。從稅收優(yōu)惠看，美國通過稅額抵扣、延遲納稅的方式給予剛需、老年人、殘疾人、低收入群體稅收優(yōu)惠。

2）英國房產(chǎn)稅起源于十七世紀(jì)中期英格蘭的“爐灶稅”，即以一戶所擁有的爐灶數(shù)量作為征稅對象的稅種，用于為貧民提供救濟。住房保有環(huán)節(jié)征收市政稅，稅基由評估機構(gòu)評估房屋價值，分為八或九個等級。1662年英國按家中爐灶數(shù)目征收爐灶稅，1989年每人按年定額課征的社區(qū)費的多次調(diào)整，稅基經(jīng)歷爐灶數(shù)目、窗戶數(shù)目、租賃價值等多次變化。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個住宅在1991年4月的房屋價值分為A-H八個等級，威爾士按照2003年的房屋價值分為A-I九個等級，后續(xù)建成房屋按照這兩個基期的價格進行分類。2018年英格蘭與威爾士A-I等級房屋分別占比24%、20%、22%、15%、10%、5%、4%、1%與0%，稅率以D級住宅為基準(zhǔn)，實行定額稅收，稅額累進。英國“以支定收”確定D級住宅納稅額，市政稅作為地方稅種，由各地區(qū)政府根據(jù)當(dāng)年財政預(yù)算的支出缺口決定該地區(qū)D級住宅的課稅額，通過控制政府支出以限定住房稅應(yīng)納稅額，有效平衡了財政需求與納稅人之間的稅負(fù)關(guān)系。現(xiàn)今英國住房財產(chǎn)稅是地方政府的重要稅收的收入來源，主要用于英國地方政府的公共事業(yè)開支。據(jù)英國統(tǒng)計局統(tǒng)計，2020財年，英格蘭市政稅合計征收322億英鎊，占地方政府全部財政收入的29%。

3）日本對保有環(huán)節(jié)征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅，以評估價值為稅基，評估價值小于市場價值，設(shè)置“負(fù)擔(dān)率”調(diào)節(jié)機制。日本市町村政府每年向土地和房產(chǎn)所有者征收固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅。從計稅基礎(chǔ)看，固定資產(chǎn)稅與都市計劃稅稅基相同，均為房屋或土地評估價值，每3年評估一次，土地評估價值一般為上一年土地公示價格的70%。設(shè)置“負(fù)擔(dān)率”調(diào)節(jié)機制，避免地價大幅波動帶來額外的稅收壓力。從稅率看，由中央政府設(shè)置基準(zhǔn)稅率，地方政府在此基礎(chǔ)上調(diào)整。固定資產(chǎn)稅基準(zhǔn)稅率長期保持在1.4%，都市計劃稅稅率在0.2%-0.3%。從稅收優(yōu)惠看，日本以設(shè)置起征點作為稅收優(yōu)惠方式，對評估價值低于30萬日元的土地和20萬日元的房屋免稅。

（作者系東吳證券首席經(jīng)濟學(xué)家）